El negocio hipotecario se frena a partir de la segunda mitad de 2022
PUNTO DE INFLEXIÓN/ La firma de hipotecas se contrajo en la segunda mitad de 2022 por valor de 3.000 millones de euros respecto al primer semestre. Los expertos prevén una caída del 10% para este año.
La banca firmó en 2022 un año espléndido en el apartado de concesión de nuevas hipotecas: 65.227 millones de euros. La cifra es casi 6.000 millones de euros superior a la de 2021, cuando la nueva producción pulverizó todos los registros de la última década con el señuelo de los precios más baratos de la historia.
El año pasado, con tipos de interés al alza, el sector siguió produciendo a buen ritmo, pero al llegar el último tramo del año, empezaron a apreciarse los primeros signos de cansancio.
En la segunda mitad del año se contrataron casi 3.000 millones de euros menos que en la primera. Y en diciembre cayó la contratación respecto al mismo mes del año pasado en 622 millones. Ese mismo mes, las compraventas de viviendas se hundieron un 21% respecto al mes de noviembre anterior.
Todo indica que ha comenzado una etapa de aterrizaje suave en el negocio hipotecario español.
La subida de los tipos de interés y de los índices hipotecarios que ha disparado el precio de las hipotecas fijas, que la mayoría de las entidades ofrecen ahora a niveles superiores al 4% TAE (tasa anual equivalente, que recoge todos los gastos), está empezando a reducir los niveles de demanda.
Control del riesgo
Por otro lado, los bancos son ahora más selectivos en la concesión en un momento de debilidad económica. El objetivo es reducir al máximo el riesgo futuro de impagos. El mercado está en un proceso de aterrizaje suave tras dos años extraordinarios en los que el crecimiento de la nueva contratación habría tocado techo.
La Asociación Hipotecaria de España (AHE) vaticina que este año el nivel de nuevas contrataciones podría bajar alrededor de un 10% hasta situarse alrededor de los 58.600 millones de euros, dada la situación macroeconómica. Es decir, por debajo de los registros del año pasado y también de los 59.425 millones de euros de 2021.
No obstante, las cifras seguirían superando con creces las de la segunda mitad de la pasada década, cuando la nueva producción se movió en una horquilla entre los 35.000 millones y los 44.000 millones de euros. Fuentes financieras reconocen también que en este arranque de año se está produciendo una rebaja suave de la actividad, y aseguran que de momento no hay razones para la preocupación.
En cualquier caso, en un escenario mucho más exigente, la banca necesita reestructurar su oferta hipotecaria para seguir manteniendo la contratación a velocidad de crucero.
Saldo vivo
El sector está presionado por la caída del saldo vivo hipotecario, que al cierre de 2022 se situó en 510.994 millones de euros. La cifra se sitúa 352 millones por debajo respecto al cierre de 2021 (ver gráfico).
Tendencia
La tendencia es muy a la baja desde julio del año pasado. Desde ese momento, los hogares han intensificado las amortizaciones de las hipotecas para reducir su factura mensual.
De momento, para sostener la producción, la banca mantiene la estrategia del año pasado, cuando en paralelo a la subida de los tipos de interés de las hipotecas fijas mejoró las condiciones de las de tipo variable como fórmula para compensar la fuerte subida del euribor.
Además, el sector está potenciando la modalidad de las hipotecas mixtas como alternativa a las fijas, cada vez más onerosas.
La banca está obligada a revisar su oferta hipotecaria para paliar la caída de la actividad
El encarecimiento de los préstamos y el control de riesgo de los bancos frena la actividad