Las subidas se moderan en la
Los promotores, a la expectativa de las primeras decisiones del nuevo alcalde, el socialista Jaume
La segunda mano se estanca en Barcelona, según los últimos datos de Tinsa. En el primer trimestre de 2023, el metro cuadrado se situó en los 3.579 euros, un 2,7% más que hace un año. Sin embargo, hay un descenso intertrimestral del 0,3%. La evolución del mercado en la capital catalana contrasta con el comportamiento alcista del resto de grandes ciudades españolas. Entre ellas, Málaga y Valencia, que registran incrementos interanuales de dos dígitos.
“En los últimos años, los precios de venta y las transacciones de los pisos estaban evolucionando muy bien, con un déficit de oferta importante que favorecía que las viviendas estuviesen muy poco tiempo en el mercado, a lo que se sumaban los bajos tipos de interés”, recuerda Tomàs-Marc García-Permanyer, consejero delegado de la consultora y promotora 3 Capital. Sin embargo, el giro ya es una realidad y según concluyen los expertos, el nuevo ciclo ha venido para quedarse.
“Hay mucha incertidumbre y el riesgo de que los tipos de interés sigan incrementándose por parte del Banco Central Europeo (BCE) es bastante negativo para el sector”, expone el profesor de Economía de la Universitat Pompeu Fabra (UPF) de Barcelona y consultor inmobiliario, José García Montalvo. “Este año, si no hay un cambio sustancial y no hay nuevas subidas de tipos, la previsión es que las compraventas caigan y que haya una lenta desaceleración en los precios”, agrega el experto. En cualquier caso, García-Montalvo quita dramatismo a esta situación, ante los descensos bruscos que están sufriendo otros países europeos.
El profesor de economía de la Universitat de Barcelona (UB), consultor y analista inmobiliario, Gonzalo Bernardos, recuerda que él mismo pronosticó a principios de año para este 2023 “un descenso del 15%” en las transacciones inmobiliarias. “Lo más posible es que me quedase corto ya que el BCE quiere seguir subiendo los tipos de interés, los bancos van a tener menor liquidez y el cambio de ciclo ya repercute en la compraventa de vivienda turística, un segmento que es mucho más volátil que la residencia habitual”, apunta.
Primeras oportunidades
“Hace un año, mi recomendación era muy clara: no comprar”, dice Bernardos. Sin embargo, su consejo a los inversores ahora es distinto. Él mismo está haciendo un seguimiento pormenorizado de varias áreas de la ciudad, como Sagrada Família –en el Eixample– Camp d’en GrassotGràcia Nova –en Gràcia– o los alrededores del Passeig Maragall, una arteria que une el sur del distrito de
Bernardos: “El cambio de ciclo repercute en la vivienda turística, que es mucho más volátil”
pisos para el parque público de viviendas. La medida salió adelante a finales de 2018 con el apoyo de los comunes de la exalcaldesa Ada Colau, ERC, los socialistas y Junts. Estas dos últimas fuerzas defendieron durante la campaña electoral su flexibilización, y en el actual mandato, alcanzan la mayoría absoluta en el plenario: suman 21 ediles de un total de 41.
Hace justo una semana, el PSC recuperó la alcaldía de la capital catalana de la mano de Jaume Collboni. De esta forma, regresa al gobierno municipal el partido que lideró el consistorio de forma ininterrumpida entre 1979 y 2011.
Una de las principales demandas de los agentes inmobiliarios a Collboni es que dé cumplimiento a su promesa de campaña de “revisar” una medida que, según admitió, “no ha funcionado”. En un acto electoral de su partido, se mostró partidario de una nueva fórmula. En vez de estar obligados a reservar el 30% de las viviendas situadas en las mismas fincas que están construyendo o rehabilitando, defendió que aporten a las arcas municipales “el equivalente al 30% en dinero” para promover pisos públicos dentro del mismo distrito en el que se estén alzando estas viviendas. Es una fórmula que, según destacó, se aplica en ciudades de otros países.
Consecuencias en el mercado Para García Permanyer, la reserva del 30% ha provocado “que la gran mayoría de promotores se haya ido de Barcelona” y que hayan invertido en otras localidades catalanas, el resto de España y Madrid. También se ha producido un frenazo en la compra de edificios enteros por parte de family offices, Socimis y fondos. Sin embargo, hasta ahora, el mercado granular ha conseguido aguantar.
Para el experto, varios factores han provocado que la capital catalana sea ahora mismo poco atractiva para el gran inversor. A la mayor rentabilidad de otras alternativas al ladrillo, se suma la Ley de Vivienda que el Congreso aprobó a principios de primavera, la determinación de la Generalitat de ERC de empezar a aplicarla cuanto antes en Barcelona y más de un centenar de municipios, la apuesta del consistorio y el Govern por comprar pisos por la vía del derecho de tanteo y detracto y un marco excesivamente laxo ante las okupaciones, expone García-Permanyer. Por esta razón, los inversores han puesto su mirada en las oficinas. “Entre las que están construyéndose y las que están programadas, estamos hablando que sólo el distrito de 22@, se están movilizando más de 400.000 metros cuadrados de superficie”, recalca el consultor.