El alza del euribor resta atractivo a los préstamos variables, mientras que el coste de los fijos se

Préstamos para cada perfil de riesgo

Menos hipotecas y más caras. Así se puede definir en pocas palabras la realidad de un mercado que ha pasado del cielo de los tipos de interés más bajos de la historia en el primer trimestre de 2022 a niveles que en muchos casos imposibilitan hoy el acceso de muchas familias españolas a una hipoteca.

El tipo medio TDR de las hipotecas, que no incluye las primas por seguros de amortización y las comisiones que compensen costes directos relacionados, había escalado al cierre del mes de abril hasta el 3,61%, según los datos oficiales del Banco de España. La escalada es de un 24% respecto al cierre de 2022, y del 100% respecto a julio del año pasado, cuando el Banco Central Europeo (BCE) subió los tipos de interés por primera vez en 11 años.

El resultado es que, según un estudio de CaixaBank, el esfuerzo de las familias para pagar la hipoteca se podría situar alrededor del 38% en el ecuador de este año. Se trata de niveles no vistos desde 2011. Para finales de 2024 la ratio de esfuerzo podría situarse en torno al 34,8%, según los analistas de la entidad.

Por lo tanto, las expectativas no son halagüeñas. Tras la subida de tipos de interés hasta el 4% decidida por el Banco Central Europeo (BCE) el pasado 15 de junio, el mercado da por descontada otra más de 25 puntos básicos en julio. Además, la presidenta Christine Lagarde ha dejado abierta la puerta a más subidas. “No hemos llegado al destino. Tenemos camino por recorrer aún”, aseguró la semana pasada, reiterando su compromiso de llevar los tipos de interés al punto que permita devolver la inflación a su objetivo “cuanto antes, pero de forma realista”. Una vez que alcance ese nivel, que muchos expertos creen que está en torno al 4,5%, mantendrá las tasas altas durante un tiempo.

El alza continua de los precios de las hipotecas en todas las modalidades hasta los niveles más altos desde 2008 ha cambiado el perfil de un mercado mucho más selectivo ahora, porque a este rally se une la resistencia a la baja del precio de la vivienda.

Esfuerzo creciente

El Banco de España advierte en un reciente informe de que no habrá tregua. Las familias se enfrentan a un escenario en el que las grandes ciudades, sus periferias y las zonas costeras han experimentado en los últimos años intensas subidas del precio, convirtiendo a la vivienda, mes a mes, en un bien al que las familias españolas de renta media tienen un acceso más complicado, puesto que exige un gasto creciente en relación con sus ingresos.

Las hipotecas amenazan con seguir contribuyendo a este esfuerzo

No hay una receta mágica para elegir la mejor hipoteca. La oferta más adecuada es siempre la que mejor se adapta a las necesidades económicas personales y al perfil de riesgo del comprador de casa. La primera recomendación es no ir nunca contra este último. Es decir, no contratar nunca una hipoteca variable si no somos capaces de soportar las subidas del euribor. Siempre sobre el papel, la hipoteca fija está especialmente indicada para personas con sueldos medios o altos y sin grandes ahorros acumulados, que no tienen perspectivas de mejoras salariales y quieren una hoja de ruta estable de pagos. En este grupo entran también las personas mayores de 45 años con una vida laboral estable. Por el contrario, la hipoteca variable o las nuevas ofertas de préstamos mixtos encajan mejor con las capas de población más jóvenes. Es decir, personas que tienen potencial de crecimiento profesional y salarial en sus empresas y que prefieren pagar menos ahora, sabiendo que en un futuro aumentarán su poder adquisitivo y de ahorro. Una mejora que les permitiría hacer frente a posibles nuevas alzas del euribor amortizando principal y reduciendo el importe mensual de la factura del préstamo. En cualquier caso, la Ley Hipotecaria de 2019 abre un amplio universo de posibilidades a los hipotecados. Ahora es más sencillo y barato reconvertir una hipoteca variable en una fija, o al contrario.

El precio medio de las hipotecas se ha doblado respecto a julio del año pasado, hasta el 3,61%

El coste de los préstamos y el precio de las casas impide a muchas familias acceder a un préstamo

cada vez más mayor de los hogares españoles. Desde el sector se deja claro que sea cual sea el escenario futuro ya no se volverán a repetir los precios de saldo de la primera mitad del año pasado, cuando se podían contratar hipotecas fijas a tipos de alrededor del 1,5%.

La situación ha cambiado radicalmente. En estos momentos, ya sólo quedan siete hipotecas fijas en plazos de plazos de 25 y 30 años con TAE (Tasa Anual Equivalente, que recoge todos los gastos) por debajo del 4%.

Los bancos digitales, con menos costes de estructura que las entidades tradicionales, ofrecen las mejores condiciones. Openbank (Grupo Santander)

cuenta con el tipo fijo más competitivo del mercado, del 3,42% a 25 años, mientras que Coinc y Evo Banco (ambos de pertenecientes a Bankinter) ofrecen el 3,60% y el 3,84% TAE en el mismo plazo.

Estos tipos corresponden a las ofertas con máxima bonificación, ya que si no se acepta la contratación de otros productos como los seguros de vida y hogar o de productos financieros como planes de pensiones o fondos de inversión, el coste final sube considerablemente.

En algunos casos como el de CaixaBank, que cuenta con la mayor cuota de mercado en hipotecas fijas, el tipo de interés oficial de su préstamo fijo a 25 años ya ha superado el nivel del 5%.

A tipo variable, de nuevo Evo Banco marca diferencias con un diferencia sobre el euribor del 0,48%, el más bajo del mercado. Sólo Kutxabank, en el 0,49%, se sitúa también por debajo del medio punto porcentual.

Pero en estas hipotecas es importante el tipo de interés fijo que las entidades aplican durante el primer año (y en algunos casos en los dos primeros) y que puede encarecer significativamente el coste total del préstamo.

Las diferencias entre distintas entidades son muy grandes dentro de un movimiento que ha disparado el coste de este tipo fijo inicial en los últimos meses. Sólo Unicaja y BBVA lo mantienen por debajo del 1,5%, mientras que en otros casos, como los de Targobank o Kutxabank, se acerca al 3%. Un caso singular es el de Evo, que tiene el mejor diferencial del mercado a cambio de pagar un tipo fijo inicial del 2,20% durante los dos primeros años de la hipoteca.

Pero la gran apuesta del sector en plena subida de los tipos de interés es la hipoteca mixta, que combina un período inicial a tipo fijo que normalmente va desde los 5 hasta los primeros 20 años, con otro variable hasta el final del préstamo.

Esta modalidad gana terreno como una solución intermedia entre la

El euribor a 12 meses se ha convertido en el enemigo número uno de los cuatro millones de hogares españoles que tienen una hipoteca variable y han visto como, durante 17 meses consecutivos, avanza a gran velocidad el tipo de interés medio del índice hipotecario. La subida ha sido extraordinaria desde que en enero de 2021 el euribor tocó mínimos en el -0,505%. El indicador entró en positivo en abril del año pasado y sin descanso ha vuelto a niveles sin precedentes desde finales de 2008, en pleno impacto de la gran crisis financiera desatada por el colapso de Lehman Brothers. El resultado es que una hipoteca variable de 180.000 euros a un plazo de 25 años con un diferencial del 1% sobre el euribor que se revise ahora se ha encarecido en cerca de 300 euros hasta cerca de 1.050 euros al mes. Un esfuerzo que deja a muchas familias fuera del actual mercado hipotecario. Aunque no dan por agotado el recorrido alcista del euribor, los expertos creen que ya no debería subir mucho más desde los actuales niveles. Funcas cree que “rozaría el 4% a finales de 2023, para descender posteriormente hasta situarse por debajo del 3,5% a finales del próximo año”, según el panel de previsiones de la economía española del pasado mes de mayo. Bankinter es más optimista. Frente a su anterior previsión del 4%, ahora cree que el euribor no superará el 3,75% –muy cerca en cualquier caso– este año y que emprenderá el camino de vuelta al 3% en 2024. Por su parte, CaixaBank Research dibuja un escenario todavía más halagüeño para los hipotecados ya que el euribor a 12 meses no superaría el 3,86% este año y el 2,80% en 2024. Además, Asufin prevé que el euribor alcanzará el 4% a mediados de este año. La asociación de usuarios financieros calcula que llegar a esta cota tendrá un impacto de algo más de 2.000 euros por cada 100.000 euros de hipoteca variable con un diferencial del 1% sobre el euribor.

Por lo tanto, la mayor discrepancia entre las firmas se produce en los plazos más largos. En un escenario económico incierto como el actual, marcado por la persistencia de la inflación y nuevas subidas de tipos de interés en Europa, es difícil aventurar el futuro.

Antes de entrar en ellas, habría que señalar que el texto de esta ley no es ni mucho menos pacífico y que es posible que asistamos a la interposición por las comunidades autónomas o por diputados de diversos partidos políticos de recursos de inconstitucionalidad contra la misma.

Sin ánimo de entrar aquí en el debate sobre su constitucionalidad, creemos importante mencionar que el propio Consejo General del Poder Judicial fue muy crítico con el Anteproyecto de la Ley de Vivienda, y señaló en las Conclusiones de su Informe Jurídico que tal y como está planteada, la Ley de Vivienda invade competencias reservadas constitucionalmente a las comunidades autónomas, que altera de forma incongruente “el entendimiento de la propiedad privada de la vivienda” establecido hasta ahora en el Código Civil, y que las medidas de contención de precios que la norma introduce constituyen un tema “constitucionalmente sensible”.

Habrá que estar atentos para ver si estos recursos logran que el Tribunal Constitucional declare finalmente la inconstitucionalidad de algunos artículos de la Ley de Vivienda.

Pero volvamos al tema que nos ocupa, la ley introduce las siguientes novedades fiscales:

● Modifica la Ley del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF): la Ley de Vivienda sustituye la reducción fija del 60% que hasta ahora venía aplicándose a los rendimientos del arrendamiento de vivienda, por un sistema modular en el que la reducción va del 50% al 90%, según los supuestos, desapareciendo del todo en otros.

● Modifica la Ley de Haciendas Locales, con el fin de incrementar el recargo del Impuesto sobre los Bienes Inmuebles (IBI) que los ayuntamientos pueden exigir a los tenedores de inmuebles de uso residencial que se encuentren desocupados con carácter permanente.

Cuatro claves de la Ley de Vivienda

La Ley de Vivienda sustituye la reducción fija del 60% por un sistema modular

Para comprender mejor estas modificaciones, se hace preciso aclarar antes varios conceptos rectores sobre los que pivota la Ley de Vivienda.

Concepto de gran tenedor

El artículo 3 de la Ley de Vivienda define “gran tenedor” como la persona física o jurídica que sea titular de más de 10 inmuebles urbanos de uso residencial, o bien de una superficie construida de más de 1.500 metros cuadrados de uso residencial, excluyendo de este cómputo a los garajes y trasteros.

Sin embargo, este umbral podrá reducirse justificadamente cuando se declare una zona de mercado residencial tensionado, pudiendo ser considerados grandes tenedores aquellos titulares de 5 o más inmuebles urbanos de uso residencial ubicados en dicha zona.

La calificación como gran tenedor afecta, entre otros, a lo siguiente:

● Prórroga extraordinaria forzosa: en los contratos de arrendamiento de vivienda habitual los grandes tenedores quedan obligados a aceptar una prórroga extraordinaria por un plazo máximo de 1 año, en el que continuarán aplicándose los mismos términos y condiciones del contrato de alquiler en vigor, siempre y cuando el arrendatario solicite dicha prórroga

Una determinada zona podrá ser calificada como de mercado residencial tensionado si concurre una de las dos condiciones siguientes:

● Que la carga media del coste de la hipoteca o del alquiler en el presupuesto personal o familiar, más los gastos de los suministros básicos, supere el 30% de los ingresos medios o de la renta media de los hogares de esa zona.

● Que el precio de compra o alquiler de la vivienda en esa zona haya experimentado en los 5 años anteriores a su declaración como zona de mercado residencial tensionado, un crecimiento acumulado al menos un 3% superior al porcentaje de crecimiento acumulado del índice de Precios al Consumo (IPC) de la comunidad autónoma.

La competencia para declarar una zona como tensionada corresponde en principio a la comunidad autónoma. Consciente el legislador estatal que es probable que algunas autonomías –como por ejemplo, la Comunidad de Madrid, Andalucía, Castilla y León, Murcia y Galicia– en el ejercicio de sus competencias inaplicarán la Ley de Vivienda y no declararán zonas de mercado tensionado, ha optado por encargar la declaración de las zonas de mercado tensionado al Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana, pero no con carácter general, puesto que es una competencia autonómica, sino únicamente a determinados efectos, como por ejemplo:

● La modificación de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) para establecer la cláusula de “limitación del alquiler”, que seguidamente analizaremos.

Ahora, la reducción va del 50% al 90%, según los supuestos, y desaparece del todo en otros