Claves para exprimir la ayuda hipotecaria
OJO A LA LETRA PEQUEÑA/ El paquete de ayudas a los hipotecados tiene un millón de destinatarios. Pero hay que tener en cuenta que alargar plazos aumenta los intereses totales pagados y que el cambio de tipo variable a fijo es menos atractivo ahora.
El paquete de ayudas para el pago de hipoteca abre un amplio universo de posibilidades a las familias con rentas anuales inferiores a los 29.400 euros.
Las medidas establecen tres grandes ejes de actuación y son especialmente contundentes para el colectivo de hipotecados vunerables. Es decir, aquellos con rentas inferiores a los 25.200 euros. En este caso, se abren dos grandes escenarios. Si estas familias dedican más del 50% de su renta mensual al pago de la hipoteca y también crece en ese mismo porcentaje el esfuerzo hipotecario, podrán reestructurar el préstamo con una rebaja del tipo de interés durante el periodo de 5 años de carencia en los que sólo abonarían los intereses.
En este caso, se aplicará un tipo del euribor menos un 0,10%, frente al euribor más el 0,25% que rige en estos momentos. Es decir, que se descontará dicho 0,10% del tipo que esté marcando el euribor, que en tasa mensual media provisional de noviembre se sitúa en el 2,81%.
Tramos
Además, el acuerdo establece dos años de plazo para solicitar la dación en pago y la posibilidad de acceder a una segunda reestructuración.
En el segmento de familias vulnerables se estable un supuesto especial en el caso de las familias que cumplen el resto de requisitos, pero no superan la tasa de esfuerzo financiero del 50%. En este caso, la carencia se reduce a sólo dos años con un tipo de interés menor que, a diferencia de lo que ocurre en el caso de las familias vulnerables, aún no se ha detallado. Podría ser igual o ligeramente superior. Por su parte, el plazo de la hipoteca se puede alargar hasta siete años.
Para las familias con rentas de hasta 29.400 euros, las medidas pasan por la congelación de las cuotas durante 12 meses y por el alargamiento del plazo hasta siete años también. En este punto es muy importante tener en cuenta las consecuencias, porque períodos de amortización más altos pueden implicar también un volumen de intereses pagados al término de la hipoteca más elevados también.
La Asociación de Usuarios Financieros (Asufin) calcula que la bonificación del euribor menos el 0,1% que se aplica a las familias vulnerables durante cinco años supondrá un alivio, pero cree que el Gobierno no ha conseguido el objetivo clave de que las medidas sean neutrales desde el punto de vista del coste.
Según Asufin, el coste medio de una hipoteca tipo de 100.000 euros a un plazo de 25 años supondrá un extra de 1.200 euros durante toda la vida del préstamo para las familias vulnerables que soliciten ayudas. En el caso de las familias medias, el esfuerzo extra sería de 18.000 euros.
También hay un paquete de medidas que son universales. El acuerdo elimina desde el comienzo de 2023 las comisiones de amortización anticipada y la de conversión de hipoteca variable a fija.
Y a partir de 2024 se reduce la comisión máxima que los bancos pueden cobrar a sus clientes por cambiar de hipoteca variable a fija desde el 0,15% al 0,05%.
Este último paquete de medidas estaría destinado a mitigar el extraordinario rally que ha registrado el euribor en lo que va de año, pero hay un riesgo evidente de que no sean demasiado efectivas.
La razón es que los bancos están elevando significativamente el tipo de interés que aplican a sus préstamos a tipo fijo desde la pasada primavera. Entonces, los hipotecados podían contratar esta modalidad de préstamos a precios entre el 1% y el 1,5% TAE, los más baratos de la historia. Apenas siete meses después, ya no quedan ofertas por debajo del 3% a 30 años y la mayoría de las grandes entidades ha subido tipos hasta un rango que va del 3,5% al 5%.
Por lo tanto, el atractivo de cambiar ahora de hipoteca es mucho menor para una familia en apuros económicos, ya que contratar un préstamo a tipo fijo ahora puede suponer un aumento de la cuota mensual.
No obstante, aún se pueden aprovechar las mejores ofertas del mercado si el objetivo es pagar una cuota mensual estable y blindarse de potenciales subidas del euribor.
Las medidas no son neutrales para las familias en apuros desde el punto de vista del coste
El cambio de hipoteca es menos atractivo ahora por la subida del precio de los tipos fijos