La caída en la venta de viviendas anticipa el frenazo inmobiliario

TRAS UN GRAN INICIO DE AÑO/ La tasa interanual de operaciones cerradas descendió un 8,2% en noviembre, con fuertes caídas, por encima del 20%, en regiones como Navarra, La Rioja o Canarias.

Era más que evidente que la fuerte actividad inmobiliaria de finales de 2021 y principios de 2022 era insostenible a lo largo de muchos meses, y sólo podía acabar de dos formas: con un aterrizaje, aunque forzoso, por la magnitud del descenso, o con un estallido que comprometiera hasta los cimientos del mercado, como ocurrió con la crisis del ladrillo del 2007. El fin de esta breve etapa de furor inmobiliario ha llegado de la primera manera, como empiezan a dar fe los últimos indicadores del sector. Son ya dos meses consecutivos de caídas interanuales en la compraventa de vivienda, según datos hechos públicos ayer por el Consejo General del Notariado: en noviembre, tras un octubre en el que la caída fue del 5,2%, bajaron un 8,2%, hasta las 58.492 operaciones, por las 64.177 del mismo mes del año pasado. Lejos quedan ya las espectaculares subidas, entorno al 20% (llegando incluso al 35,5% de febrero de 2022), de los primeros meses del pasado año. Desde entonces, con alguna excepción, una constante moderación de las subidas, sucedidas por los descensos actuales.

Hay factores que explican esto, pero de fondo también subyace la idea de que, en la práctica, esta fuerte caída se puede entender como una vuelta a la normalidad. Al fin y al cabo, lo experimentado tras la pandemia sólo puede computarse como una anomalía: una combinación de bajos tipos de interés, ahorro acumulado por los confinamientos y la vuelta de los compradores extranjeros al mercado español desató una oleada de compras que provocará que 2022 cierre como el año con más operaciones desde 2007. Por eso, el hecho de que los expertos del sector inmobiliario prevean que las operaciones caigan un 15% en 2023 en realidad encaja en la progresión experimentada por el mercado en el último lustro, porque, con todo, este año cerrará con uno de los mejores números de compraventas desde el estallido de la crisis.

En cualquier caso, los motivos se ajustan a la realidad económica. Uno de ellos es la subida de tipos como medida de los bancos centrales para aplanar la inflación. La constitución de nuevas hipotecas se produce en condiciones mucho menos ventajosas tanto a tipo fijo como variable, lo que obliga a muchos hogares a reconsiderar su interés por adquirir un nuevo inmueble. Paradójicamente, también espolea a otros a los que les urge cambiar de vivienda, conscientes de que el camino a seguir a lo largo de este año incluye nuevas subidas de tipos, que harán aún más inaccesibles las compras. Por eso, estos hogares han adelantado su decisión en los últimos meses. Además, el mercado de trabajo, un gran catalizador de la compra de vivienda, comienza a dar signos de flaqueza, motivo que también limita las opciones de muchos hipotéticos compradores.

Entre enero y noviembre del pasado año, meses de los que el Notariado ha hecho públicas las estadísticas, el 63,7% de las operaciones registradas en España se realizaron con inmuebles situados

Compraventas, en número en las regiones de Andalucía, Comunidad Valenciana, Cataluña y Madrid. La evolución negativa en noviembre de estas cuatro da una idea aproximada de lo que está ocurriendo en el inmobiliario español: en Andalucía, cayeron un 5,4%; en Comunidad Valenciana, un 1,8%; en Cataluña, un 6,3%; y en Madrid, un 13,7%. Aun así, algunas regiones tuvieron caídas mucho más traumáticas que las mencionadas: Navarra bajó un 37,4%; La Rioja, un 30,4% y Canarias, un 22,9%. Un total de nueve comunidades autónomas sumaron descensos situados por encima del 10%. Por contra, sólo dos registraron más operaciones que durante noviembre de 2021: Extremadura, un 1,5% más; y Castilla y León, un 1,4% más.

Notariado también disgrega los datos por tipología del inmueble, con lo que se puede constatar que, en noviembre, los pisos tuvieron un mejor comportamiento que las viviendas unifamiliares: mientras que las operaciones que incluyen a los primeros bajaron un 7,5%, las de los segundos bajaron un 10,4%. Como en líneas generales los pisos son más asequibles que las viviendas unifamiliares, estas estadísticas vienen a confirmar que los compradores moderan sus expectativas de vivienda, para adaptarse a sus menguantes ahorros y al constante encarecimiento de los precios de la vivienda que se experimentó el pasado año.

Menos hipotecas

Del mismo modo que las operaciones bajaron en noviembre, también lo hicieron las hipotecas, aunque en una magnitud ligeramente mayor. Así, los préstamos hipotecarios para adquisición de vivienda disminuyeron un 8,5%, para situarse en los 28.391. Teniendo en cuenta que las operaciones de noviembre fueron 58.942, esto significa que el 48% de ellas necesitaron de financiación bancaria para llegar a buen puerto. En ese periodo, la cuantía de los préstamos permaneció prácticamente inalterada, con 147.833 euros. El préstamo supuso el 71,8% del precio en aquellas operaciones que lo requirieron. Las comunidades donde más cayó el número de hipotecas fueron Navarra, con un 28,3%; Murcia, con un 24,1%; La Rioja, con un 18,6%; Asturias, con un 17,2%; y Castilla-La Mancha, con un 14,8%.

Las operaciones se frenaron más en los inmuebles unifamiliares que en los pisos