Madrid acusa el parón del mercado inmobiliario en el inicio de 2023

COMIENZA LA MODERACIÓN/ Pese al avance nacional del 5%, las compraventas en la región cayeron en enero un 2,7% y anticipan los descensos generalizados que se darán en todo el país a lo largo del año.

No hay vuelta atrás. La paulatina desaparición de los ahorros familiares y la escalada de los tipos de interés está provocando una situación propicia para que el mercado inmobiliario nacional se dé un respiro este año, después de la extenuante carrera de 2022, cuando se alcanzaron números de operaciones de compraventa sólo superados durante los ejercicios previos al estallido de la burbuja inmobiliaria de hace 15 años. Por ahora, sigue habiendo datos positivos, motivados por los vientos de cola de un mercado de trabajo que está rindiendo mejor de lo esperado y porque la previsión de que las subidas de tipos van a ir a más han adelantado muchas decisiones de compra. Ayer, el Colegio de Registradores hizo público el balance de operaciones de compraventa de enero, que cerró en un crecimiento interanual del 5%, para un total de 52.981 compraventas.

Pero esta estadística tiene su letra pequeña, que invita a pensar que el declive es inminente. Sobre todo por el dato de Madrid, sin duda elocuente, puesto que se anota el 10% de las operaciones realizadas en España: en enero, las compraventas en la Comunidad descendieron un 2,7% respecto al mismo mes de 2022. Es una de las siete comunidades con descensos, además de

La Rioja (del 18,5%), Cantabria (5,6%), Castilla-La Mancha (5,5%), Baleares (4,2%), Galicia (0,6%) y Extremadura (0,5%). Los datos no son excesivamente graves, puesto que se trata de caídas que se ven compensadas con otras regiones. Sin embargo, puede tratarse solamente de “la punta del iceberg”, que desemboque en “una situación de recesión inmobiliaria”, como explica Gonzalo Bernardos, profesor de Economía de la Universitat de Barcelona. Esto es así por dos motivos.

Primero, porque la estadística de Registradores tiene en cuenta los inmuebles inscritos en el propio Registro de la Propiedad, es decir, vendidos al menos dos meses atrás. Son más apegadas al momento actual las sensaciones de los agentes inmobiliarios, que son mucho peores, según indica Bernardos: “El número de interesados en comprar piso ha descendido entre el 30% y el 50%, pero la bajada de interesados será mayor que la de compraventas”. En concreto, el profesor universitario estima que 2023 cerrará con una caída del 15% de las operaciones, si bien es cierto que los precios no tendrán un comportamiento similar. Estos últimos podrían incluso subir a causa de los problemas coyunturales del mercado. Además, subraya Bernardos, “el mecanismo de ajuste de precio en el inmobilario no es

Variación anual de compraventas en enero, en % (...) Número de compraventas enero como en la Bolsa: al agente inmobiliario le cuesta convencer al vendedor de llevar su inmueble a precio de mercado. Las principales bajadas de precio se verán desde junio”.

Segundo, porque los grandes mercados pueden ejercer de avanzadilla de lo que ocurrirá en los próximos meses, aunque también es cierto que otros, como Cataluña o Comunidad Valenciana arrancaron bien el año, según la estadística de Registradores.

Volviendo al caso de Madrid y dejando a un lado el análisis de lo que puede pasar, conviene detenerse a mirar qué es lo que ya ha pasado. Para empezar, la demanda ha disminuido. Bernardos lo atribuye a “la retirada de la demanda de inversión, que espera ahora a mejores momentos para realizar nuevas compras, aunque esto debería ocurrir también en Barcelona”. También hay parte de culpa en el hecho de que la oferta de vivienda es tanto insuficiente como insatisfactoria: hay pocos inmuebles y menos aún de obra nueva, que atraen mayor interés del comprador. De esta forma, un buen número de personas interesadas en comprar no encuentran un inmueble que se adecue a sus expectativas de localización, espacio o tipo de inmueble.

Otra de las caídas que merecen atención es la de Baleares. Es cierto que su peso en el mercado inmobiliario es ínfimo (sólo el 2,5% de las escrituradas en enero), pero tiene ciertas particularidades que pueden hacer que sus datos sean visionarios. La principal es el gran tirón que tiene entre los compradores extranjeros. Teniendo en cuenta que la demanda de vivienda por parte de no nacionales se encuentra en máximos históricos en ciertos puntos del país, especialmente en zonas del Mediterráneo, este año habrá un fuerte ajuste a la baja, lo que se notará en la demanda total. Al igual que en la Región de Madrid, en el archipiélago también hay un problema de oferta, aunque en este caso es aún más acuciante, por una edificación de obra nueva escasa.

Por ahora, el rendimiento de la mayoría de las regiones es positivo. En enero, diez de ellas tuvieron más operaciones de compraventa que el mismo mes del año pasado, y seis de ellas con subidas de doble dígito. Por el peso que tienen en el mercado inmobiliario, destacaron los incrementos de la Comunidad Valenciana del 14,3% y del 10,9% en Cataluña, pero también registraron subidas por encima del 10% Asturias (16,4%), Murcia (14,1%), Navarra (11,9%) y Castilla y León (10,1%). Mientras, Andalucía, región con más operaciones de todo el país (más de 10% del total), sólo se apuntó un incremento del 0,9%.

En todo caso, los malos presagios para la economía que se proyectaban para este año no se cumplirán del todo. Al menos, como señala Bernardos, “hay dos elementos que juegan en sentido contrario: uno, que en España no habrá recesión, sino un crecimiento entre el 1,5 y 2,5%; y dos, que el empleo va a aguantar. Eso sí, ahora una familia de rentas medias no puede endeudarse tanto como antes”.

Las caídas en siete regiones son sólo “la punta del iceberg”, según indica Gonzalo Bernardos