Rendimientos íntegros del capital inmobiliario
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2.1. Imputación temporal
En los dos supuestos que se acaban de citar como susceptibles de generar rendimientos del capital inmobiliario, se computan como rendimientos íntegros el importe que por todos los conceptos deba satisfacer el adquirente, cesionario, arrendatario o subarrendatario, incluido, en su caso, el correspondiente a todos aquellos bienes cedidos con el inmueble (como, por ejemplo, el mobiliario y enseres) y excluido el IVA o, en su caso, el Impuesto General Indirecto Canario. Esta exclusión entra en juego cuando se trate de arrendamientos sujetos y no exentos de IVA como, por ejemplo, locales de negocios o plazas de garaje. Tampoco serán ingresos las devoluciones de IVA cuando la autoliquidación de este impuesto resulte a devolver.
La imputación como ingresos deberá realizarse en el período impositivo en el que resulten exigibles (igual criterio se seguirá para los gastos), de modo que, aunque los alquileres no hayan sido abonados deben declararse como ingresos, sin perjuicio de que, dándose ciertas circunstancias que luego se analizarán, puedan deducirse como saldos de dudoso cobro. La excepción la constituye aquellos supuestos en los que no se hubiera satisfecho la totalidad o parte de una renta por encontrarse pendiente de resolución judicial la determinación del derecho a su percepción o su cuantía (no la mera falta de pago), dado que en tales casos los importes no satisfechos se imputarán al período impositivo en que la sentencia judicial adquiera firmeza, aunque no se hayan cobrado en dicho ejercicio (art. 14.2. a) LIRPF).
Siendo rendimiento de capital inmobiliario el importe que por todos los conceptos se reciba del arrendatario, la indemnización percibida por el arrendador por resolución unilateral anticipada del contrato de arrendamiento por parte del arrendatario tendrá igual naturaleza que las rentas percibidas del mismo hasta ese momento. Si la rescisión anticipada del contrato es por voluntad del arrendador tendrá para éste la consideración de una mejora y no un gasto deducible. Sin embargo, la cantidad recibida por el arrendador en concepto de fianza del contrato de arrendamiento constituye una garantía de dicho contrato y no tiene la consideración de ingreso para el arrendador.
2.2. Presunción de onerosidad
Cuando el contribuyente no haya acordado contraprestación por el arrendamiento o cesión, deberá tenerse presente la presunción de onerosidad contenida en el artículo 6.5 LIRPF, de acuerdo con la cual las prestaciones de bienes o derechos susceptibles de generar rendimientos del capital se presumen retribuidas, salvo prueba en contrario. No obstante, tratándose de arrendamientos o subarrendamientos de bienes inmuebles o de constitución o cesión de derechos o facultades de uso sobre los mismos realizados a familiares, hasta el tercer grado inclusive, el rendimiento neto total no podrá ser inferior a la renta imputada derivada de dicho inmueble. El importe de la renta imputada, será del 2% del valor catastral del inmueble o del 1,1% cuando el valor catastral éste haya sido revisado en los diez periodos impositivos anteriores. En el caso de inmuebles que carecieran de valor catastral a fecha de devengo del impuesto, el porcentaje del 1,1% se aplicará sobre el 50% del mayor del precio de adquisición o del valor del inmueble comprobado por la Administración a efectos de otros tributos.
En el supuesto de que nos encontremos ante operaciones entre personas o entidades vinculadas (por
Si en los meses de la pandemia se hubieran producido impagos de las rentas por alquiler, el arrendador deberá imputarse el ingreso según el contenido del contrato, sin perjuicio de poderse aplicar como gasto deducible los saldos de dudoso cobro que más adelante explicaremos.
Si el arrendador y el inquilino llegaron a un acuerdo para rebajar la renta del alquiler se declararán como ingresos los nuevos importes acordados, siempre que quede debidamente acreditado ese acuerdo. En el supuesto de que hubiera existido un acuerdo voluntario para diferir la renta como consecuencia del estado de alarma, el arrendador imputará los ingresos de esos meses en función de la exigibilidad de los nuevos plazos acordados. En ambos casos, estos nuevos acuerdos no afectarán a la deducibilidad de los gastos necesarios, ni tampoco resultará de aplicación la imputación de rentas inmobiliarias durante estos meses al seguir el inmueble alquilado.
2.3. Recordatorio sobre los efectos del Covid-19 en los arrendamientos y en los ingresos por rendimientos de capital inmobiliario