Madrid y otras seis capitales superan ya los precios de la última burbuja de la vivienda

EVOLUCIÓN HETEROGÉNEA/ Mientras que las ciudades con mayor dinamismo inmobiliario ya marcan precios de récord, más de la mitad de las capitales de provincia están al menos un 20% por debajo de sus máximos. Barcelona, aún un 5% por debajo.

En los casi 15 años que han pasado desde el pinchazo de la última burbuja inmobiliaria y la consiguiente crisis del ladrillo, el mercado español ha pasado por una gran variedad de estados: primero, un shock por la caída tanto en precios como en operaciones de compraventa como consecuencia de la crisis; después, una paulatina pero relativamente estable recuperación; posteriormente, una nueva crisis, por el estallido de la pandemia del Covid; y ahora, euforia, con un nivel de compraventas inédito en más de una década, pero también con cierta cautela, a rebufo de unas perspectivas económicas que apuntan a un deterioro de la coyuntura en los próximos meses.

La gran crisis dejó en muchas capitales de provincia españolas unos umbrales de precio de venta de vivienda muy alejados de la realidad actual. El metro cuadrado en Zaragoza, por ejemplo, es un 40% más barato ahora que en septiembre de 2008, ya que ha pasado de los 2.783 euros de entonces a los 1.682 de ahora. Es la capital más alejada de sus precios máximos. En la mayoría de las capitales, el techo de precio se alcanzó entre 2007 y 2009, según el informe de precios de venta de vivienda elaborado por Idealista. De hecho, 29 de ellas están más de un 20% por debajo de su máximo histórico, lo que da una clara imagen de la desigual evolución del precio de la vivienda a lo largo de la geografía española. Esta asimetría de los precios arroja el resultado de que, en el conjunto de España, la vivienda se encuentra un 8% por debajo de sus máximos, marcados en junio de 2007.

No obstante, algunas capitales ya han conseguido superar ese umbral y en este pasado mes de julio ya superaban máximos de siempre: son Madrid (8,8%), Palma (25,5%), Málaga (2,4%), San Sebastián (13,3%), Pamplona (3%), Melilla (2,5%) y Las Palmas de Gran Canaria (0.4%). Las tres primeras son algunas de las que lideran el pulso del dinamismo inmobiliario tras la pandemia. Entre ellas, sin embargo, falta otra también muy

Las capitales del Mediterráneo y las vascas son las que más cerca están de llegar a su máximo

activa: se trata de Barcelona, que todavía está un 5,2% por debajo de máximos.

Una posible conclusión de este mapa de evolución de precios tan heterogéneo es que, a diferencia de la crisis de ladrillo, esta evolución responde a un desarrollo natural del mercado, aunque eso no es óbice para que existan algunos problemas coyunturales.

El principal es el desajuste entre la oferta y la demanda, que dispara los precios. En el caso de la demanda, los indicadores económicos apuntan a que en los últimos meses del año se desacelerará, tras una primera parte de 2022 en la que el número de operaciones de compraventa alcanzó máximos inéditos desde 2008.

Respecto a la oferta, esta es escasa: ha habido una caída generalizada del stock de vivienda usada en España, del 8%, que en casos como el de San Sebastián, es aguda: en un año ha perdido el 21% de su stock. Pamplona, por su parte, ha perdido el 16% en el último año.

Fuera de estos epicentros de subidas de precios la mayoría de capitales están lejos de sus récords. En el vagón de cola, junto a la mencionada Zaragoza, están Cuenca y Murcia, ambas casi un 40% por debajo. Doce capitales están al menos un 30% lejos de su máximo y nueve de ellas son de interior. Es una tendencia clara que indica cómo, mientras en el periodo previo a la crisis todas alcanzaron un precio muy alto, ahora, pese a las subidas experimentadas en el último año, se encuentran en un umbral de precio mucho más ajustado. Tanto Castilla y León como Castilla-La Mancha tienen el metro cuadrado a una gran distancia de los precios precrisis. También capitales como Lleida, o las dos provincias andaluzas de interior, Córdoba y Jaén. En Extremadura, las caídas son más moderadas: Badajoz y Cáceres están un 22,6 y un 24,5%

Con la excepción de Madrid, las capitales de interior son las más alejadas de su techo de precio

por debajo, respectivamente. En ese umbral entre el 20% y el 30% se mueven algunas capitales de provincia costeras, como Oviedo, Santander, A Coruña, Tarragona o Almería.

En líneas generales, son las capitales del Mediterráneo y las vascas las que más cerca están de alcanzar sus máximos. Además de las ya citadas Málaga, Palma y Barcelona, en provincias bañadas por este mar el precio está un poco más cerca de los récords, con las excepciones de Almería, Murcia y Castellón. Tanto Valencia como Alicante están un 16% por debajo; Girona, un