La actividad inmobiliaria ligada a las ciencias de la vida: retos y oportunidades
No es infrecuente en la actualidad la reflexión sobre el impulso que aporta la actividad inmobiliaria al sector industrial en nuestro país, con la mirada puesta fundamentalmente en los centros de datos (actualmente, se cuentan más de 700 megavatios en promoción en centros de datos en Madrid, Barcelona y Lisboa, con la capital española en cabeza) y en la logística (impulsada especialmente por el comercio electrónico). En este contexto, conviene centrar la atención en la llamada industria de las ciencias de la vida, que incluye actividades biotecnológicas, farmacéuticas y biomédicas.
Las compañías de las ciencias de la vida requieren espacios destinados a oficinas, laboratorios y producción industrial. A menudo precisan espacios que albergan funciones especializadas, como clean rooms o instalaciones de I+D. Las compañías tradicionales han venido ocupando sus propios inmuebles, pero tienden a embarcarse en sale and lease back, mientras que las start up suelen tomar en arriendo el espacio que precisan. En este contexto, son cada vez más los promotores e inversores inmobiliarios que están empezando a embarcarse en el sector inmobiliario de las ciencias de la vida en nuestro país, siguiendo la estela de los mercados norteamericano y británico.
Dejando al margen consideraciones de índole regulatoria, la infraestructura que requiere este tipo de producto inmobiliario es más exigente que la propia de oficinas o edificios industriales al uso, al necesitar amenities especializadas (como clean rooms, vivariums o habitaciones de presión negativa). La intensidad del capital requerido para promover este tipo de producto inmobiliario puede variar en función de cuál sea el tipo de actividad que se albergará. La intensidad en la demanda de capital será menor, por ejemplo, en el caso de una compañía biotecnológica que opere fundamentalmente en el entorno digital (y, por tanto, desde un punto de vista inmobiliario requerirá espacio de oficinas ordinario) que en el caso de una farmacéutica o biotecnológica tradicional, que precisará de laboratorios sofisticados.
Por otra parte, dado que las necesidades de investigación de las compañías del sector pueden evolucionar a lo largo del tiempo (y, por tanto, durante la vigencia de su contrato de arrendamiento), a resultas de esa evolución puede ser necesario reposicionar, ampliar o trasladar la parte del edificio inicialmente destinada a laboratorio a otra parte de la misma edificación. Esta necesidad de flexibilidad puede verse restringida por los términos del arrendamiento, por el planeamiento urbanístico o por la normativa sanitaria o ambiental aplicable.
Como acontece con cualquier sector incipiente en su desarrollo, este tipo de proyectos –ya sean relativos a inmuebles nuevos o en reposicionamiento– plantean un buen número de retos, también en el plano jurídico, que conviene considerar. La complejidad urbanística y regulatoria debería ser valorada cuidadosamente por los operadores inmobiliarios que se embarquen en la promoción e inversión de inmuebles ligados a esta industria en España.
En el marco de la actividad promotora inmobiliaria, y en el caso concreto de los laboratorios, al margen de la necesidad de comprobar –desde un punto de vista de la normativa sanitaria y ambiental aplicable en cada caso, teniendo en cuenta la dispersión y profusión de normas autonómicas– la hipotética existencia de restricciones, autorizaciones o permisos necesarios para la actividad concreta que puede implantarse en cada ubicación específica, resulta necesario analizar las posibles restricciones o limitaciones que pueda imponer el planteamiento urbanístico en cada caso.
Contratos de arrendamiento
Por lo que se refiere a los términos de los contratos de arrendamiento relativos a este tipo de activos (especialmente cuando se trata de plantas industriales o laboratorios húmedos), se plantean cuestiones de diversa índole, tales como las relativas (i) al tipo y nivel de información, inspección y control del arrendador sobre la gestión de sustancias peligrosas por el arrendatario (que, en caso de ser excesivas, pueden llegar a volverse en su contra en términos de responsabilidad frente a terceros), (ii) a la descontaminación del inmueble a la expiración del contrato del arrendamiento o cese por el arrendatario en el ejercicio de su actividad –industrial o investigadora– de las ciencias de la vida (cuya cuidada regulación contractual debería permitir la adecuada resolución de cualquier controversia ambiental que se pueda suscitar) o (iii) al estándar reforzado de servicios y suministros –que garantice una continuidad sin interrupciones– para evitar que se perjudique la actividad de los ocupantes de este tipo de inmuebles y su repercusión al arrendatario, que puede requerir una regulación específica cuando los ocupantes de este tipo de industria coexistan con ocupantes de otros sectores en promociones de uso mixto.
En materia de seguros, teniendo en cuenta que en el supuesto de inmueble arrendado para este tipo de industria entra en juego la responsabilidad civil locativa, el arrendador deberá contratar un buen seguro de daños ajustado a las especificidades de la actividad proyectada (que puede necesitar algún tipo de cobertura específica con repercusión en el cálculo de la prima), y el arrendatario deberá disponer de una buena cobertura de responsabilidad civil que cubra los daños causados al arrendador y a terceros.
En estas líneas se han identificado algunas de las oportunidades que ofrece y de los retos que plantea a los promotores e inversores inmobiliarios la industria de las ciencias de la vida.
A medida que el sector de las ciencias de la vida continúe desarrollándose en nuestro país, crecerá la demanda de espacio para alojar sus actividades, y en este contexto los operadores inmobiliarios que se embarquen en la promoción e inversión de inmuebles ligados a esta industria en España deberían tener en consideración cuestiones como las que han quedado reseñadas.