Ronda de negociaciones por la subida del IPC a las rentas
sus decisiones, en líneas generales el mercado sigue siendo “dinámico”. No obstante, reconoce que las expectativas de precio y rentabilidad se han podido ver afectadas por la subida súbita de los costes de financiación.
Del mismo modo se expresa Alejandro Campoy, director general de Savills España, para quien la toma de decisiones de inversión es “más reflexiva”. “Los fundamentales y tendencias mantienen fuerte la demanda, por lo que seguiremos teniendo un mercado positivo”, expone.
En EY consideran que el entorno actual también impactará en la nueva construcción y en la rehabilitación. “El sector inmobiliario se caracteriza por ser muy intensivo en deuda y en capital, por consiguiente una subida del coste del dinero debería ralentizar la actividad tanto de inversión como de nueva construcción y rehabilitación, ya que los proveedores de este capital exigían un retorno más alto que el de los últimos años”, indica Iván Azinovic, socio responsable de Real Estate de EY.
Mikel Echavarren, CEO de Colliers para España y Portugal, opina que es la falta de visibilidad de los inversores lo que está frenando algunas operaciones y no tanto la falta de financiación.
Así lo cree también Ramón Gayol, socio de Corporate Finance para el Sector Inmobiliario de KPMG. “Aunque sea más cara sigue habiendo mucha capacidad de financiación en el sector”, afirma. Gayol añade que la paralización de operaciones responde a que el incremento de la rentabilidad de los productos de deuda reduce el atractivo de las yields más reducidas de algunas tipologías inmobiliarias. El so
cio de KPMG observa también una aceleración en la rotación de los costes de capital de los principales inversores institucionales.
Valor refugio
Desde Knight Frank consideran que hay “mucho dinero” en el sistema y el sector inmobiliario sigue siendo un “valor refugio”. “Hay sectores que
actualmente tienen una altísima demanda, como el hotelero, el logístico y el alquiler residencial. Hay un mercado potente en líneas generales y pese a que el acceso a la financiación se ha endurecido hay mucha liquidez en el mercado, por lo que seguirá habiendo transacciones”, observa Humphrey White, director general de Knight Frank.
En este sentido, Alberto Valls, socio responsable de Real Estate en EMEA de Deloitte, avisa de que la viabilidad de cada operación “depende de sus fundamentales”. “Aquellas inversiones basadas en fundamentales por desajuste entre oferta y demanda, principalmente en living y logístico, y con un horizonte temporal a largo plazo
Socio resp. de Real Estate de KPMG España
seguirán activas”, ataja.
Valls cree además que el apalancamiento en las grandes promotoras y patrimonialistas es “bajo”, por lo que, aunque el impacto del incremento de coste de la deuda tendrá un efecto en la cuenta de resultados, será un “nivel asumible” por el sector.
La inflación tendrá también un claro efecto sobre los alquileres en vigor que se indexan al IPC. Si bien la mayoría de los propietarios pretenden trasladar la subida, algunos inquilinos tendrán dificultades a la hora de hacer frente a este gasto adicional. “Muchos inquilinos no estarán dispuestos o no podrán asumirlo, con lo que se avecinarán rondas de negociación en este sentido”, asevera Enrique Losantos, CEO de JLL. Oriol Barrachina, CEO de Cushman & Wakefield, aclara que si se suma el impacto del IPC de 2021 y 2022, las subidas de rentas pueden ser significativas, entre el 10% y el 15%, por lo que no se descartan negociaciones “caso a caso” en función de las circunstancias de cada contrato.
“
Se espera un incremento de la rentabilidad exigida ante la incertidumbre y las mayores dificultades de financiación”
Nueva oferta
Adolfo Ramírez-Escudero, presidente de CBRE, puntualiza que ya en los últimos meses se ha producido un aumento de las negociaciones para paliar el impacto de la inflación sobre las rentas en contratos vigentes y en nuevos acuerdos y recuerda que, en el caso del residencial, el Gobierno ha limitado la actualización de las rentas al 2% hasta finales de año. “Históricamente, el sector inmobiliario es un sector refugio al presentar flujos de caja predecibles e indexados a la inflación. Es por ello que esperamos que la nueva oferta no se vea significativamente afectada”, añade.
Javier García-Mateo, socio responsable de Real Estate en el área de Strategy & Transactions de EY, puntualiza que, independientemente de que las rentas nominales suban por la inflación, las rentas “reales” una vez descontada la inflación no han dejado de caer en España desde 1993 a pesar de la oscilación entre ciclos alcistas con inflación con ciclos bajistas acompañados de deflación.
“La respuesta del sector, y de todo el tejido industrial, tiene que ser buscar formas de mejorar el activo o la empresa, a través de mejoras en gestión, productividad y profesionalidad, y encontrar las eficiencias que permitan llegar a un acuerdo con los inquilinos”, añade Richard Garey, socio de PwC.