Por qué los fondos compran fincas rústicas
Las fincas rústicas se han convertido en objeto de deseo por parte de los fondos de capital riesgo y de las empresas inmobiliarias. Se ha desatado una auténtica fiebre por el agrobusiness. Los inversores buscan en la tierra la rentabilidad duradera y estable que no encuentran ni en los mercados financieros ni en los inmuebles urbanos.
El desembarco de los fondos y de las gestoras inmobiliarias se produce en un momento de cambios estructurales en el mundo rural. Cerca del 60% de las fincas rústicas españolas van a cambiar de manos en los próximos 10 años, dado que los dueños están a punto de jubilarse y sus propiedades pasarán bien a sus herederos o bien a inversores profesionales. El envejecimiento del campo se refleja en que sólo un 11% de los propietarios de fincas rústicas tienen menos de 40 años.
La gestora inmobiliaria Azora –dedicada hasta ahora a la vivienda en alquiler, los hoteles y las residencias de ancianos– acaba de desembarcar en el negocio agrario con su entrada en ISFA (Iberian Smart Financial Agro), una compañía vasca especializada en la explotación de almendros. ISFA desarrollará 10.000 hectáreas de almendros en la Península Ibérica con una inversión de 200 millones para convertirse en el mayor productor de almendra de España.
La llegada de Azora al mundo rural se produce en un momento en que el mercado inmobiliario tradicional empieza a dar los primeros síntomas de agotamiento y es previsible que otras inmobiliarias sigan sus pasos.
Porque la tierra se ha convertido en un activo refugio que ofrece una rentabilidad estable y segura, muy alejada de la volatilidad que viven en la actualidad los mercados financieros. También permite conseguir economías de escala a través de la mejora de los procesos agrícolas porque España tiene todavía muchas tierras de cultivo que no están aprovechadas. Además, se trata de una inversión bien vista por la sociedad porque cubre una necesidad básica de nuestra vida diaria como es la alimentación. Si encima se incorporan a la explotación de las fincas sistemas sostenibles de cultivo el inversor estará contribuyendo a mitigar el cambio climático.
Las inmobiliarias y los fondos tienen estrategias distintas a la hora de invertir en terrenos rústicos. Las inmobiliarias compran el activo y lo alquilan a un operador agrícola con contratos que suelen tener una vigencia mínima de 20 años. La rentabilidad de esta fórmula (yield en la jerga del sector) se sitúa en torno al 8%, cifra que se elevaría hasta el 10% si la compañía participa de una forma directa en la gestión. Las inmobiliarias buscan para sus inversores una rentabilidad a largo plazo, mientras que para los fondos de capital riesgo su esquema favorito es el buy, build & sell (comprar, ganar tamaño y vender).
El pistoletazo de salida al boom de la inversión en el mundo agrícola lo protagonizó la firma de capital riesgo Miura en 2016 cuando logró unir la castellonense Martinavarro –líder español y europeo en la exportación de cítricos– con la onubense Río tinto para crear Cítri&Co, un gigante que ha seguido realizando adquisiciones como Agrícola Famosa, líder en Brasil en melón y sandía, o el negocio de fruta fresca de la argentina San Miguel. Hoy Citri&Co maneja 700.000 toneladas de frutas, tiene 30 plantas de empaquetado, varias fincas con más de 300.000 hectáreas y factura más de 700 millones de euros.
En junio de este año, Miura llegó a un acuerdo estratégico con el fondo de pensiones canadiense PSP Investment, que es uno de los grandes inversores mundiales en activos agrícolas y madereros. Ambos socios se han comprometido a buscar oportunidades en el mercado español para la compra, el desarrollo y la gestión de terrenos agrícolas.
Al igual que PSP, también han desembarcado en España otros grandes fondos especializados como el americano Westchester Group –que es el brazo agrícola de Nuveen, una inmobiliaria que promueve en la actualidad miles de viviendas para alquiler en España– y Climate Asset Management, perteneciente al gigante bancario HSBC.
La inversión en tierra es vista en la actualidad por los expertos como una especie de seguro frente a la inflación al tratarse de un bien escaso, resistente a las crisis, que no se deteriora con el paso del tiempo, tangible, perdurable en el tiempo y bastante líquido. El valor de las fincas rústicas crece en términos medios más de lo que lo hace la inflación y, por tanto, bate la evolución de los precios.
Este mercado tiene unas buenas perspectivas de futuro, ya que España es el primer productor hortofrutícola de la Unión Europea y el tercero del mundo, como ha quedado de relieve en la reciente celebración de la feria Fruit Attraction en Ifema. El certamen contó con 1.800 empresas expositoras de 55 países y la asistencia llegó a los 100.000 profesionales procedentes de 130 países.
Estas cifras explican que el número de inversores en tierras de cultivo en España se haya multiplicado por 10 en los últimos años. Lo que buscan principalmente son explotaciones de frutos secos –sobre todo almendras y pistachos– y prefieren mucho más las tierras de regadío que las de secano, dado que estas últimas son muy dependientes de la meteorología y en épocas de sequía, como la actual, se resienten bastante.
No cabe duda de que el agrobusiness crecerá con fuerza en los próximos años y puede servir de acicate para impulsar el desarrollo económico de los miles de pueblos que constituyen la denominada España vaciada.