Tributación por comprar o tener una vivienda en Marbella
TRIBUTOS A LA PROPIEDAD INMOBILIARIA/ La ciudad posee uno de los mercados inmobiliaros más atractivos y pujantes, pero es necesario tener en cuenta su fiscalidad.
El mercado inmobiliario de Marbella, de indiscutible atractivo tanto para vivir como para invertir, es uno de los que mayor fortaleza muestra de todo el territorio nacional. Para adquirir o ser propietario de una vivienda en esta ciudad costasoleña, es necesario hacer frente a una serie de impuestos de carácter general (al margen de los locales).
Desde el Colegio de Economistas de Málaga, su secretario, Manuel Méndez, explica cuáles son. Por un lado, los indirectos en la compra: “Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales, que con la nueva normativa autonómica es del 7% en lugar de la escala al 8%, 9% y 10% que había hasta abril de 2021; si se adquiere de un promotor (primera transmisión) se paga un IVA al 10%, más 1,20% de Actos Jurídicos Documentados (AJD), anteriormente 1,50%”.
En relación con los impuestos directos, una vez se es propietario, se pueden plantear dos posibilidades. “La primera –continúa Méndez–, que se trate de un adquirente residente. Si el inmueble es su vivienda habitual, su valor no computa en IRPF. Si es segunda vivienda, deberá incluirse, como ingreso, un 1,1% o un 2% de su valor catastral. Será 1,1% si el valor está revisado y 2% si no lo está. Siendo el IRPF un impuesto progresivo, el impacto dependerá del resto de rentas del contribuyente”. “La segunda opción –prosigue–, es que se trate de un adquirente no residente. Deberá liquidar como renta de no residente el mismo 1,1% o 2% del valor catastral. Se aplica el tipo del 19% a los residentes de países de la UE y 24% el resto”.
Fiscalidad local
Respecto a los tributos locales, tal como expone Laura Urbaneja, jefa del Servicio de Gestión Tributaria y Catastro del ayuntamiento marbellí, existen tres en la localidad. Por un lado, el Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (plusvalía), una tasa que paga el vendedor, salvo que sea una persona no residente, en cuyo caso lo paga el comprador, y “que ha generado su problemática, desde que el año pasado el Tribunal Constitucional declarara inconstitucionales la mayoría de artículos que lo regulaban”.
Desde su reforma, las operaciones donde no haya habido aumento de valor del inmueble desde su compra no estarán sujetas a tributación, y se establecen dos métodos de cálculo de la base imponible. El primero, un sistema objetivo, en el que se sustituyen los porcentajes anuales aplicables sobre el valor del terreno por unos coeficientes máximos, en función del número de años transcurridos desde la operación, que se actualizan anualmente; la cuota del impuesto resultará de aplicar a la base imponible el tipo de gravamen, que en Marbella es del 29%. El segundo estipula que los contribuyentes tendrán la opción de tributar por la plusvalía real del suelo (diferencia entre el precio de venta y de adquisición), si es inferior a la base imponible que arroje el sistema objetivo.
En cuanto al Impuesto de Bienes Inmuebles (IBI) urbano, en 2022 se aplica el mismo tipo de 2021, el 0,631. “En la última década lo hemos bajado progresivamente. Tras la aprobación del PGOU en 2010, la Dirección General de Catastro revisó los valores catastrales de los inmuebles de la ciudad. Al resultar una subida importante, la ley establece que se lleve a cabo de manera proporcional durante diez años, y el ayuntamiento fue disminuyendo el tipo del IBI en ese periodo para compensar y que no se incrementaran mucho los recibos”.
La tasa de basura, por su parte, depende de la ubicación de la vivienda, variando en una horquilla de 23,17 a 278,05 euros anuales. “Tenemos unas tarifas en función de la categoría fiscal de la calle del inmueble. Por ejemplo, no paga lo mismo un piso en Ricardo Soriano, el eje principal de Marbella, que en otros barrios de la periferia”, concluye Laura Urbaneja.*
Si se compra un inmueble a un promotor (primera transmisión) se paga el IVA al 10%
El Ayuntamiento marbellí ha ido disminuyendo el tipo del IBI en la última década