Pri­me­ra pla­na

HI­PO­TE­CAS

Historia y Vida - - SUMARIO - G. To­ca Rey, pe­rio­dis­ta.

Los prés­ta­mos que ha­cen po­si­ble el ac­ce­so a la vi­vien­da tie­nen dos­cien­tos años a sus es­pal­das.

Las hi­po­te­cas se han con­ver­ti­do en un misterioso ob­je­to de de­seo pa­ra los es­pa­ño­les. Son una pe­sa­di­lla fi­nan­cie­ra, un pe­sa­do bal­dón de deu­da du­ran­te dé­ca­das, una as­pi­ra­ción de li­ber­tad y las lla­ves del ho­gar pa­ra mi­les de fa­mi­lias, to­do eso al mis­mo tiem­po. Sin ellas no exis­ti­ría una so­cie­dad don­de pre­do­mi­nan los pro­pie­ta­rios de pi­sos, ni ha­bría es­ta­lla­do una cri­sis que so­ca­vó los ci­mien­tos de los ban­cos y el es­ta­do del bie­nes­tar, ni ha­bría aflo­ra­do una tris­te pro­ce­sión de fa­mi­lias desahu­cia­das ni, por fin, se ha­bría pues­to en evi­den­cia re­cien­te­men­te el Tri­bu­nal Su­pre­mo. La his­to­ria de las hi­po­te­cas re­fle­ja, acom­pa­ña y ali­men­ta la his­to­ria de las so­cie­da­des que las abra­zan. Mu­chos de los as­pec­tos que hoy da­mos por sen­ta­dos en una hi­po­te­ca son fru­to de una lar­ga evo­lu­ción de más de dos si­glos. Ha­cía fal­ta que los acree­do­res y los deu­do­res acep­ta­sen po­ner una pren­da co­mo ga­ran­tía de un pa­go y que no fue­ra ne­ce­sa­rio lle­var tal pren­da a nin­gu­na par­te. Es­to era cru­cial pa­ra los bie­nes in­mue­bles. Ade­más, al acree­dor de­bía me­tér­se­le en la ca­be­za que su deu­dor po­día dis­fru­tar, sin ser un ca­ra­du­ra, del mis­mo bien –el in­mue­ble– que pre­sen­ta­ba co­mo pren­da. En pa­ra­le­lo, se im­po­nía la ne­ce­si­dad de que el Es­ta­do crea­se un re­gis­tro de las vi­vien­das y sus car­gas. La al­ter­na­ti­va era que com­prá­se­mos una po­sa­da en Bar­ce­lo­na y que des­cu­brié­ra­mos des­pués que el an­te­rior pro­pie­ta­rio la ha­bía pues­to co­mo ga­ran­tía de pa­go de sus deu­das de jue­go. La se­gu­ri­dad ju­rí­di­ca, fia­bi­li­dad y trans­pa­ren­cia que in­cor­po­ra­ron es­tos re­gis­tros, la

emer­gen­cia de la cla­se me­dia en el si­glo xix y el desa­rro­llo de los ser­vi­cios fi­nan­cie­ros con­tri­bu­ye­ron a con­fi­gu­rar un mer­ca­do hi­po­te­ca­rio que em­pe­za­ba a ser ma­si­vo en el si­glo xx. El ca­so más cla­ro e in­flu­yen­te y so­bre el que exis­ten más da­tos es el de Es­ta­dos Uni­dos, el es­pe­jo en el que se mi­ra­ron to­dos los paí­ses ca­pi­ta­lis­tas. Y allí las con­di­cio­nes no eran pa­ra ti­rar cohe­tes. Co­mo re­cuer­dan los eco­no­mis­tas Ri­chard Green y Su­san Wach­ter en “The Ame­ri­can Mort­ga­ge in His­to­ri­cal and In­ter­na­tio­nal Con­text”, an­tes del crac del 29, la hi­po­te­ca más co­mún se ex­ten­día so­lo de cin­co a diez años, fi­nan­cia­ba el 50% del va­lor de ta­sa­ción de la vi­vien­da, se ofre­cía con ti­pos de in­te­rés va­ria­bles y ha­bía que pa­gar de una vez to­do el prin­ci­pal en la mis­ma fe­cha del ven­ci­mien­to. En con­se­cuen­cia, los ma­tri­mo­nios jó­ve­nes de cla­se me­dia se las veían y se las desea­ban igual que se las hu­bie­ran vis­to y desea­do hoy en Es­pa­ña si las hi­po­te­cas, por lo ge­ne­ral, no fue­ran a trein­ta años y fi­nan­cia­sen el 80% del va­lor de la vi­vien­da.

El gran gi­ro

Los años vein­te lo cam­bia­ron to­do en la que ya era la pri­me­ra po­ten­cia mun­dial. La bur­bu­ja fa­bu­lo­sa del la­dri­llo que arran­có a prin­ci­pios de aque­lla dé­ca­da es­ta­lló en 1926 y, jus­to des­pués, el crac del 29 inau­gu­ró una era de te­rri­bles pe­nu­rias eco­nó­mi­cas. Las con­se­cuen­cias fue­ron con­tun­den­tes: los pre­cios de la vi­vien­da se desplomaron a me­nos de la mi­tad, las hi­po­te­cas ter­mi­na­ban va­lien­do más que los in­mue­bles, el des­em­pleo se ca­ta­pul­tó has­ta el 25% de la po­bla­ción ac­ti­va y que­bró uno de ca­da tres ban­cos.

En es­tas cir­cuns­tan­cias, las fa­mi­lias, al­gu­nas con miem­bros en pa­ro, intentaron re­ne­go­ciar las con­di­cio­nes de los cré­di­tos o de­ja­ron di­rec­ta­men­te de de­vol­ver­los. Las en­ti­da­des fi­nan­cie­ras, que ne­ce­si­ta­ban ga­ran­ti­zar su su­per­vi­ven­cia, res­pon­die­ron de­ses­pe­ra­da­men­te: la me­dia se ins­ta­ló en 250.000 desahu­cios anua­les en­tre 1931 y 1935. El ob­je­ti­vo era ven­der esos in­mue­bles con ra­pi­dez..., pe­ro ya no ha­bía mer­ca­do. La ma­yo­ría de los pi­sos no en­con­tró com­pra­dor, los pre­cios ca­ye­ron to­da­vía más, se dis­pa­ró la mo­ro­si­dad y el sue­lo de los ban­cos si­guió hun­dién­do­se ba­jo sus pies des­nu­dos.

La Gran De­pre­sión no hu­bie­ra si­do la mis­ma sin una cri­sis hi­po­te­ca­ria que de­jó a mi­llo­nes de per­so­nas sin ca­sa, es de­cir, sin lo más va­lio­so que te­nían, en to­do el mun­do. Por eso, mu­chos go­bier­nos oc­ci­den­ta­les to­ma­ron no­ta de lo que hi­zo Fran­klin De­lano Roo­se­velt. Im­plan­tó un te­ji­do ins­ti­tu­cio­nal que per­mi­tió com­prar mi­les de hi­po­te­cas im­pa­ga­das a los ban­cos, cam­biar sus con­di­cio­nes y crear un in­men­so mer-

YA EN LOS EE. UU. DE LOS AÑOS TREIN­TA LOS PRE­CIOS DE LA VI­VIEN­DA SE DESPLOMARON A ME­NOS DE LA MI­TAD

ca­do se­cun­da­rio de cré­di­tos hi­po­te­ca­rios ase­gu­ra­do con fon­dos pú­bli­cos.

El pla­zo de las hi­po­te­cas se am­plió de diez a vein­te años, los in­tere­ses va­ria­bles se hi­cie­ron a ti­po fi­jo y el prin­ci­pal que ha­bía que pa­gar de una ta­ca­da a ven­ci­mien­to se po­día des­em­bol­sar, co­mo aho­ra, a lo lar­go de los vein­te años de amor­ti­za­ción. Mu­chas fa­mi­lias con­ser­va­ron sus vi­vien­das, al­gu­nas en­ti­da­des fi­nan­cie­ras uti­li­za­ron la li­qui­dez ob­te­ni­da del Es­ta­do pa­ra ale­jar­se del pre­ci­pi­cio de la quie­bra y el tsu­na­mi de los pi­sos en ven­ta se re­du­jo. En pa­ra­le­lo, Roo­se­velt in­cen­ti­vó un mer­ca­do don­de los ban­cos po­dían ven­der a otros in­ver­so­res las hi­po­te­cas que con­ce­dían y exis­tía un se­gu­ro pú­bli­co con­tra las os­ci­la­cio­nes de los ti­pos de in­te­rés. To­do eso au­men­tó la fi­nan­cia­ción dis­po­ni­ble pa­ra las hi­po­te­cas y di­ver­si­fi­có el ries­go que asu­mía, in­di­vi­dual­men­te, ca­da ban­co. Así fue co­mo con­ce­der, com­prar, ven­der y has­ta ase­gu­rar hi­po­te­cas se con­vir­tió en un ne­go­cio es­tu­pen­do pa­ra el sec­tor pri­va­do du­ran­te y des­pués de la II Gue­rra Mun­dial.

Te­ne­mos de­re­cho

En las dé­ca­das si­guien­tes, en Es­ta­dos Uni­dos y lue­go tam­bién en Eu­ro­pa, te­ner una vi­vien­da en pro­pie­dad se eri­gió, por pri­me­ra vez en la his­to­ria, en una es­pe­cie de de­re­cho fun­da­men­tal. Los cré­di­tos hi­po­te­ca­rios ame­ri­ca­nos eran ba­ra­tos y a ti­po fi­jo, y al­can­za­ron los trein­ta años de amor­ti­za­ción que co­no­ce­mos hoy. Ade­más, se pro­du­jo un di­lu­vio de ayu­das pú­bli­cas, y

LAS ME­DI­DAS DE ROO­SE­VELT CON­TRI­BU­YE­RON A CON­VER­TIR LAS HI­PO­TE­CAS EN UN GRAN NE­GO­CIO

las ins­ti­tu­cio­nes ga­ran­ti­za­ron los aho­rros en el ban­co de mi­llo­nes de per­so­nas. Las en­ti­da­des fi­nan­cie­ras, mu­chas es­pe­cia­li­za­das en hi­po­te­cas y con cré­di­tos ase­gu­ra­dos por el Es­ta­do, re­mu­ne­ra­ban muy mal los de­pó­si­tos, por­que la ad­mi­nis­tra­ción im­po­nía un to­pe le­gal a los in­tere­ses que po­dían pa­gar y exis­tían po-

cos pro­duc­tos fi­nan­cie­ros que les hi­cie­ran la com­pe­ten­cia. Así, la cla­se me­dia o in­ver­tía en la­dri­llo y ac­cio­nes o de­ja­ba ca­si muer­to de ri­sa el di­ne­ro en el ban­co. To­do es­te es­que­ma fun­cio­nó has­ta que sur­gie­ron nue­vas al­ter­na­ti­vas de aho­rro e irrum­pió la in­fla­ción a fi­na­les de los se­sen­ta. La gen­te veía có­mo la cre­ci­da de los pre­cios se “co­mía” sus de­pó­si­tos mien­tras los ban­cos se­guían dán­do­les la mis­ma pau­pé­rri­ma ren­ta­bi­li­dad por ellos. Mu­chos va­cia­ron sus cuen­tas po­nien­do su di­ne­ro, por ejem­plo, en fon­dos de pen­sio­nes. Las en­ti­da­des fi­nan­cie­ras su­frie­ron la do­ble san­gría de una hui­da de aho­rra­do­res y de una in­fla­ción que hi­zo pol­vo el gran ne­go­cio de las hi­po­te­cas a in­te­rés fi­jo. Los pre­cios, es­pe­cial­men­te con las cri­sis del pe­tró­leo de los se­ten­ta, no so­lo de­vo­ra­ban el va­lor de los de­pó­si­tos, sino tam­bién el de las hi­po­te­cas, que no po­dían su­bir los in­tere­ses. A eso ha­bía que su­mar la pe­no­sa ta­sa de cre­ci­mien­to del pe­río­do, que im­pac­tó de lleno en la pa­sión de los ame­ri­ca­nos por com­prar­se una ca­sa.

En los años ochen­ta, ade­más de es­ta­llar una cri­sis bru­tal que exi­gió el res­ca­te de par­te del sec­tor fi­nan­cie­ro ame­ri­cano, se im­pu­sie­ron las hi­po­te­cas de in­te­rés va­ria­ble co­mo la op­ción fa­vo­ri­ta de los aho­rra­do­res, y los ban­cos y, fi­nal­men­te, los mer­ca­dos de ca­pi­ta­les se co­ro­na­ron co­mo la prin­ci­pal fuen­te de fi­nan­cia­ción de los cré­di­tos hi­po­te­ca­rios.

Así, el pe­que­ño mer­ca­do que ha­bía inau­gu­ra­do Roo­se­velt pa­ra que se com­pra­sen y ven­die­sen hi­po­te­cas en­tre en­ti­da­des se trans­for­mó en un océano sin fin, un océano en el que los cré­di­tos se con­ver­tían en unos tí­tu­los fi­nan­cie­ros que los fon­dos de in­ver­sión y los ban­cos fi­le­tea­ban y re­em­pa­que­ta­ban en com­ple­jí­si­mos de­ri­va­dos. Los ries­gos se di­ver­si­fi­ca­ron en­tre tan­tos mi­les de ma­nos que al­gu­nos re­gu­la­do­res y en­ti­da­des lle­ga­ron a creer que ha­bían de­ja­do de exis­tir.

Las hi­po­te­cas ya se ha­bían con­fi­gu­ra­do co­mo las co­no­ce­mos hoy en los años ochen­ta. Se ofre­cían de ti­po fi­jo y ti­po va­ria­ble, los pla­zos de amor­ti­za­ción se ex­ten­dían has­ta trein­ta años, se fi­nan­cia­ba nor­mal­men­te un 80% del va­lor de ta­sa­ción, los Es­ta­dos de­ja­ron de po­ner to­pes le­ga­les a la ren­ta­bi­li­dad de los de­pó­si­tos y los mer­ca­dos de ca­pi­ta­les se con­vir­tie­ron en una fuen­te de fi­nan­cia­ción esen­cial pa­ra los cré­di­tos hi­po­te­ca­rios. Las ins­ti­tu­cio­nes de­mo­crá­ti­cas han pro­mo­vi­do de for­ma ca­da vez más ob­via el ac­ce­so a la vi­vien­da co­mo un de­re­cho fun­da­men­tal. Es ver­dad que unas ve­ces lo pro­mo­vie­ron con un éxi­to asom­bro­so, co­mo en los años cua­ren­ta y cin­cuen­ta en la pri­me­ra po­ten­cia mun­dial, y otras ve­ces de for­ma ca­tas­tró­fi­ca, co­mo su­ce­dió con los in­cen­ti­vos que lle­va­ron a con­ce­der hi­po­te­cas (sub­pri­me) a fa­mi­lias ame­ri­ca­nas que ape­nas po­dían pa­gar­las. En es­te úl­ti­mo ca­so, las ayu­das de ayer con­tri­bu­ye­ron de­ci­si­va­men­te a mi­llo­nes de desahu­cios, al des­em­pleo ma­si­vo y a las quie­bras ban­ca­rias de una cri­sis mun­dial de la que to­da­vía no nos he­mos re­cu­pe­ra­do por com­ple­to. Las hi­po­te­cas si­guen sien­do una ben­di­ción y una mal­di­ción que nos re­cuer­da que el op­ti­mis­mo pue­de aca­bar en tra­ge­dia y que la vi­da sin ries­go –y sin hi­po­te­cas– es pa­tri­mo­nio de los dio­ses.

UN JO­VEN AS­PI­RA a ob­te­ner un préstamo pa­ra una hi­po­te­ca. Gra­ba­do del bri­tá­ni­co Ja­mes Do­bie de 1899.

CA­SA EN VEN­TA por eje­cu­ción hi­po­te­ca­ria en EE. UU. A la dcha., pro­tes­ta en Ma­drid, 2013.

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