Inmobiliario: precios y operaciones a la baja

La crisis económica llega en un momento de ralentización del mercado de la vivienda

Aunque la evolución dependerá todavía de la duración del confinamiento, los expertos vaticinan una caída de precios. Esto generará oportunidades para los inversores.

Caída de precios y de operaciones serán las principales consecuencias de la pandemia en el mercado inmobiliario. Aunque todavía es pronto para conocer las cifras, puesto que el parón de la construcción finalizó el pasado 9 de abril, sí que se puede echar un vistazo a cómo se comportó la vivienda en China, dónde sí que hay datos.

Así, Según datos de Capital Economics y Knight Frank, las transacciones en las 30 principales ciudades de China se desplomaron el cien por cien desde el día en que se descubrió el primer caso de contagio, mientras que en la primera quincena de marzo, casi dos meses después de aquello, las ventas se recuperaron parcialmente, registrando un crecimiento del 8,5 por ciento y el precio aumentó el 0,2 por ciento en marzo.

No obstante, este parón en España se produce en un momento totalmente distinto al del mercado asiático. La ralentización, del sector comenzó tras el verano, pero se notó en el último trimestre de 2019. «El mercado inmobiliario estaba en un proceso de moderación iniciado en el último periodo del año pasado y que se hacía extensible a 2020», señala Ferrant Font, director del servicio de estudios de pisos.com. Sólo en febrero, antes de declararse el estado de alarma, la compraventa de pisos cayó un 7,4 por ciento, según el Consejo General de Notarios.

Esta ralentización también la confirma el Índice de Confianza Inmobiliario de Sociedad de Tasación del primer trimestre que protagonizó un significativo retroceso hasta los 49,3 puntos sobre 100, con un descenso de 1,5 puntos con respecto al dato de diciembre de 2019, situándose por debajo del 50 por ciento por primera vez desde 2015.

En ese sentido, los primeros cálculos hablan de que el precio de la vivienda podría caer en torno al 10 o 15 por ciento, aunque dependerá de la duración de la crisis.

Javier Serra, presidente de Remax, espera que sea una crisis grave, muy destructiva, y que afectará a todo el año, aunque es previsible que no dure tanto como la crisis anterior. Aquí será determinante cuántas veces se prorroga el estado de alarma, la evolución de los ERTE y el desempleo.

Junto a la caída de operaciones, también se llevarán el golpe los precios, que ya estaban registrando descensos en el verano de 2019. En concreto, según pisos.com, los precios bajaron un 0,6 por ciento interanual en Barcelona y un 0,8 por ciento en Madrid.

Además del ajuste, habrá una mayor oferta, pero menos demanda y menos dinero. «Lo que auguramos es que esto tenga un importante efecto en la industria inmobiliaria obligando a muchas inmobiliarias a echar el cierre», prosigue Serra. Es decir, en esta crisis

El precio de la vivienda podría sufrir caídas del 10 por ciento por una menor demanda y un alza de la oferta

solo las empresas mejor preparadas serán las que resistan.

En cambio, más optimistas se muestran en Knight Frank puesto que «esperamos que los volúmenes de ventas disminuyan significativamente en el segundo y tercer trimestre antes de ganar tracción en el último trimestre de 2020, pero los precios serán más resistentes, particularmente en el segmento principal». También baraja este escenario Consuelo Villanueva de la Sierra, directora de instituciones y grandes cuentas en Sociedad de Tasación, quien confirma que abril y mayo van a ser meses de transacciones prácticamente nulas, pero «el ritmo de compraventa de viviendas en España de unas 42.000 unidades al mes se podría recuperar a finales de año». En este sentido, las grandes ciudades como Madrid o Barcelona tardarán menos tiempo volver a niveles normales.

Distinta evolución

Al igual que pasó con la crisis del ladrillo habrá distintas velocidades. Por un lado, la vivienda vacacional será la más afectada, no sólo por la menor demanda doméstica, sino también porque el cierre de fronteras de los distintos países augura un verano con escasas operaciones y menores movimientos en ese sentido. «Dependerá de los periodos de confinamiento de cada país» explica Ferrán, así como de la «confianza que haya en viajar».

Por otro lado, los expertos consultados creen que, como consecuencia de la volatilidad de los mercados, el sector inmobiliario actuará como un refugio. Por este motivo, el inversor puede encontrar oportunidades aunque en el caso de la rentabilidad por alquiler el porcentaje sea más moderado. De hecho, los expertos de Knight Frank han constatado que los inversores están investigando posibles operaciones tras la reapertura con la coyuntura actual. En el mercado de oficinas, se «verán situaciones complicadas», pero esto también conllevará una transformación «donde cobrarán protagonismo las oficinas flexibles y el coworking», matiza Raúl Vicente, director de agencia oficinas de Knight Frank.

A modo de conclusión, Villanueva de la Sierra cree que donde sí habrá cambios es en el sector residencial, y el habitacional en su sentido más amplio, al incorporar nuevas tendencias derivadas del periodo de reclusión.

EN PORCENTAJE. FUENTE: SOCIEDAD DE TASACIÓN.

EUROS/M2 CONST.

TRADICIONALMENTE SE REACTIVA EN PRIMAVERA, PERO TRAS EL ESTADO DE ALARMA DESCIENDE. FUENTE: KNIGHT FRANK.

FEB.