La revolución hipotecaria arrincona el tipo fijo

Las entidades financieras siguen mejorando los precios de los préstamos variables y resucitan poco a poco la alternativa de los mixtos, que ganan peso en la nueva oferta.

El mercado hipotecario español es un polvorín. En plena consolidación del euribor por encima del 2,80% en tasa media mensual en noviembre y a la espera de que el Banco Central Europeo (BCE) certifique en diciembre una nueva subida de tipos de al menos 50 puntos básicos, las entidades financieras están dando un vuelco casi total al escaparate de hipotecas.

Si en el apartado de las hipotecas variables los cambios son constantes dentro de una tónica general de mucha actividad, es en el segmento de los préstamos a tipo fijo donde se está produciendo una gran revolución. Así, después de que la pasada primavera se llegaran a contratar las hipotecas fijas a precios históricamente bajos entre el 1% y el 1,5%, ya no es posible encontrar ofertas en el plazo de 30 años por debajo del 3%.

Máxima actividad

Ni las entidades más agresivas a tipo fijo han aguantado la presión que ejerce la subida de los índices hipotecarios. Dos de las tres mejores ofertas del mercado cuando empezó el mes de noviembre se han encarecido.

Ibercaja ha elevado la tasa anual equivalente (TAE, que recoge todos los gastos de la operación) de su préstamo bonificado a 25 años desde el 2,95% hasta el 3,70%. Y BBVA, que estaba ofreciendo el 3,05% TAE a 30 años, ha subido tipos hasta el 3,30%. En ambos casos sus ofertas siguen siendo competitivas, pero la realidad es que en estos momentos ya sólo hay una por debajo del 3% en los plazos más altos. Es la de Evo Banco, que sigue ofreciendo el 2,93% a 25 años.

El resto de las grandes entidades financieras hace ya algunas semanas que rompió el nivel del 4%. Entre esta cota y el 4,49% se sitúan ya Banco Sabadell, Bankinter, CaixaBank y Banco Santander, que se han quedado a años luz de los mejores precios (ver cuadro adjunto) del mercado.

Son niveles en algunos casos disuasivos, con el objetivo de proteger los márgenes de las entidades. En este proceso, las diferencias entre estos precios y los mejores del mercado no paran de crecer.

Resulta especialmente significativo que sean las segundas marcas de algunos de esos grupos las que siguen poniendo sobre la mesa tipos de interés muy competitivos. Por ejemplo, Imagin, de CaixaBank, ofrece el 3,17% en su hipoteca fija a 25 años, mientras que Coinc, del Grupo Bankinter, alcanza el 3,67%.

Aunque todavía quedan algunas oportunidades, ¿están arrinconando los bancos las hipotecas fijas en su oferta comercial? En el sector hay consenso en que así es, y también en que si algunas entidades aún mantienen sus ofertas en esta modalidad es porque la demanda sigue siendo muy fuerte. El euribor asusta a los hipotecados, que siguen prefiriendo el tipo fijo para blindarse de futuras subidas de los tipos de interés.

Las cifras oficiales son elocuentes y dicen que con los últimos datos disponibles de agosto casi el 72% de las hipotecas se firmaron a tipo fijo.

En cualquier caso, en el sector hay convicción de que el

A tipo fijo, los precios seguirán subiendo a una banda entre el 4% y el 5%, con pocas excepciones

Los expertos están de acuerdo en que hay que darse prisa en contratar para evitar más alzas

movimiento natural de los precios de estos préstamos es hacia una franja entre el 4% y el 5%. En este proceso habrá muy pocas excepciones.

En paralelo, las entidades están empezando a fomentar las hipotecas mixtas. La oferta todavía es escasa, pero poco a poco esta modalidad que combina un tipo fijo inicial que suele ser de 10 años con

un segundo tramo a tipo variable gana tracción en pleno escenario de subidas de tipos de interés.

“Cada vez son más los usuarios que se están interesando de nuevo por estos productos menos susceptibles a las variaciones actuales del mercado, debido a que muchos bancos ofrecen intereses más bajos que en las hipotecas a tipo fijo, con el objetivo de atraer clientes”, señalan desde Solvia.

Ya hay ocho hipotecas variables con diferenciales muy competitivos por debajo del 0,70%

Las entidades digitales acaparan las mejores rentabilidades en los préstamos fijos

Tipo variable

La otra gran batalla la sigue librando el sector en el tipo variable, donde mantiene una estrategia de condiciones muy agresiva que sin embargo no encuentra todavía una respuesta significativa entre los compradores de vivienda.

Con el euribor camino del 3%, nivel que según los analistas de iAhorro podría mantenerse hasta 2027, las familias todavía se muestran muy reticentes a contratar estos prés

tamos, que en algunos casos han reducido precios hasta la mínima expresión para fomentar la contratación.

En este momento, ya hay

dos ofertas con diferenciales inferiores al 0,6%. Nadie mejora el 0,5% de Unicaja y su tipo fijo inicial del mismo porcentaje durante el primer año.

Es una hipoteca con máxima vinculación dirigida a personas con ingresos de 2.500 euros, un nivel alto en el que otras entidades están ofreciendo tipos muy superiores.

En otra escala de vinculación distinta ING, que acaba de rebajar los precios de todos sus préstamos, ha reducido el diferencial de su hipoteca variable hasta el 0,59%, con un nivel de ingresos mínimos exigido de 600 euros. Inmediatamente por encima están los diferenciales del 0,60% de BBVA y de Evo Banco, y en este momento hay otras cuatro ofertas más (ver cuadro adjunto) por debajo del 0,70%.

Por lo tanto, el escaparate de hipotecas variables no deja de ganar atractivo para aquellos compradores de viviendas que apuestan porque ya ha pasado lo peor en el rally del euribor a 12 meses y que no quieren pagar el sobreprecio que en estos momentos supone una hipoteca fija frente a la variable.

Según los últimos datos oficiales del Instituto Nacional de Estadística (INE) del mes de agosto, el tipo medio al inicio era del 2,09% para las hipotecas sobre viviendas a tipo variable y del 2,71% para las de tipo fijo.

La banca española cuenta con una oferta de hipotecas amplia y muy competitiva.