Guía práctica de las ayudas hipotecarias

Alargar la hipoteca media siete años reduce la cuota mensual un 34%, pero puede aumentar un 72% el total de intereses pagados.

“Una solución a corto plazo con un coste a largo plazo”. Así resumen los expertos del asesor hipotecario iAhorro el impacto de la renovación del Código de Buenas Prácticas de la Banca consensuado esta semana por el Gobierno y el conjunto de las entidades financieras.

Las nuevas reglas del juego abren un amplio universo de posibilidades a las familias con rentas anuales por debajo de 29.400 euros. Esas opciones van desde alargar el plazo de la hipoteca, optar a períodos de carencia de hasta 60 meses, la congelación de las cuotas durante un año o facilitar la dación en pago.

La gran conclusión es que las medidas no son neutrales desde el punto vista del coste para las familias a las que van dirigidas: los interesados deben analizar con detenimiento hasta qué punto les compensa acogerse a estas medidas. Estas son las claves para entender toda la letra pequeña.

L Alargar el plazo tiene un elevado coste.

Las familias vulnerables y aquellas en riesgo de entrar en esta categoría con rentas inferiores a los 29.400 euros podrán alargar el plazo del préstamo hasta siete años en determinados supuestos. Según los cálculos de Kelisto, aumentar durante todo ese tiempo el periodo de amortización de la hipoteca supone acabar pagando hasta un 72% más de intereses.

Para una hipoteca media de 72.680 euros a un plazo de 10,5 años y con un diferencial sobre el euribor del 0,80%, el hipotecado acabaría pagando 21.076 euros de intereses, frente a los 12.277 iniciales. Es decir, 8.798 euros más para quien se acoja a la mayor ampliación de plazo posible.

L Alivio de la cuota a medio plazo.

Por lo tanto, las familias vulnerables y medias deben valorar hasta qué punto les compensa hacer frente a la ampliación del préstamo. “Cuanto más dure la hipoteca, más intereses acabarán pagando”, asegura iAhorro.

Por otro lado, si bien es cierto que al final sale caro alargar plazos, es una medida de alivio para las familias a corto plazo. Kelisto calcula que una hipoteca media que alargue el plazo siete años reducirá la cuota desde los 674 hasta los 446 euros mensuales. Es decir, 228 euros al mes o algo más de 2.730 euros al año.

L La cara B de aplazar los pagos eleva el importe.

En función del nivel de esfuerzo hipotecario, las familias se podrán acoger a una carencia de capital. En el caso de las familias vulnerables, se puede reestructurar el préstamo con un periodo de carencia con distintas modalidades y para plazos de dos o de cinco años.

En el caso más extremo de esfuerzo hipotecario se fija un tipo de interés del euribor menos el 0,10%. Es decir, se descuenta este porcentaje del tipo que esté marcando el euribor, que en este momento se sitúa en el 2,82%.

Kelisto calcula que la carencia contemplada en el paquete de ayudas permite una rebaja del 72,8% sobre la cuota mensual original en el caso de una carencia de cinco años en la que sólo se pagan intereses.

Pero esta moneda también tiene otra cara. Por un lado, cuando termine la carencia el coste mensual de la hipoteca se situará por encima de la que la familia pagaba inicialmente. Además, habrá aumentado el importe de los intereses que hay que pagar al banco. Dependiendo de que el plazo de carencia sea de dos o de cinco años y siempre en el caso de que sólo se paguen intereses, al finalizar la carencia la cuota media subiría entre 135 y 523 euros al mes, según Kelisto. En el caso de los intereses, aumentarían en una horquilla situada entre los 1.993 y 5.067 euros.

L Cambios sin costes por servicio.

Quienes se acojan a estas medidas tienen que tener en cuenta los costes. La carencia precisa realizar una novación o cambio de condiciones del préstamo, que por los distintos conceptos tiene un coste de algo más de 240 euros para una hipoteca media. Sin embargo, el plan de ayudas establece que el millón de familias que podría acogerse a esta medida están exentas de pagarlo.

L Cuándo cambiarse de hipoteca.

El paquete de ayudas también contempla la eliminación durante el año 2023 de las comisiones de amortización anticipada de la hipoteca y de la de conversión de hipoteca variable a tipo fijo. Las medidas llegan en un momento en el que la mayoría de las entidades financieras están elevando el precio de los préstamos fijos por encima del 4% TAE (tasa anual equivalente, que recoge todos los gastos). En este escenario de endurecimiento de las condiciones de las hipotecas fijas (siempre se paga la misma cantidad), los hipotecados pueden encontrarse con que el tipo de interés fijo que les ofrezcan es más alto que el variable que están pagando, por lo que deben ver si realmente saldrían o no beneficiados.