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¿Qué obras se pueden hacer en los edificios fuera de ordenación?
El Supremo genera una jurisprudencia que elimina la renuncia tácita de la prescripción de las reformas ilegales como indicaba la doctrina del TSJM.
El Ayuntamiento de Alcobendas vio que se habían realizado trabajos sin licencia y lo sancionó
La ejecución de una obra sin licencia es una infracción urbanística y esto significa que hasta que esta no prescriba, el ayuntamiento puede investigar para imposición una sanción o puede requerir que se restablezca el orden jurídico, demoliendo lo indebidamente construido, por ejemplo. La Ley sobre el Régimen del Suelo y Ordenación Urbana indica que este tipo de infracciones prescribe a los cuatro años, aunque este plazo puede variar según la legislación fijada por cada comunidad autónoma.
Respecto a este asunto, el Tribunal Supremo acaba de establecer una nueva jurisprudencia sobre las obras que se pueden realizar en edificaciones, construcciones o instalaciones fuera de ordenación, declarando igualmente que el criterio tradicional seguido por el Tribunal Superior de Justicia de Madrid (TSJM) en esta cuestión no era conforme a Derecho.
Según explican desde Ramón y Cajal Abogados, despacho que preparó el recurso de casación presentado ante el alto tribunal y que ha obtenido esta importante victoria, la empresa que defendía el bufete adquirió unas viviendas en Alcobendas, en las que realizó una serie de obras de acondicionamiento para poder arrendarlas.
El ayuntamiento de la localidad madrileña, tras recibir una denuncia, inspeccionó las viviendas y comprobó que se habían realizado obras de conexión entre la planta baja y el semisótano, sin que constara ninguna licencia y contrarias al planteamiento urbanístico, por lo que dictó unas órdenes de legalización y de demolición de todo lo construido ilícitamente.
La nueva propietaria impugnó estas resoluciones, alegando que las obras ilícitas habían sido ejecutadas por el anterior dueño de las viviendas hacía más de cuatro años y que ella únicamente había ejecutado pequeñas obras de acondicionamiento. Aunque quedó demostrado que la afirmación del nuevo comprador era cierta, tanto el juzgado de lo contencioso-administrativo nº 10 de Madrid como la sala de lo contencioso del Tribunal Superior de Justicia de Madrid desestimaron el recurso alegando que la doctrina indicaba que la realización de obras que exceden los fines de mera conservación, salubridad o seguridad en edificaciones que se encuentran en situación de asimilado a fuera de ordenación –como es el caso, implica la renuncia tácita del propietario a la prescripción tras el plazo de cuatro años, por lo que procedería a demoler las obras prescritas como las nuevas.
Seguridad jurídica
Ahora, el Tribunal Supremo ha aceptado los argumentos de Joaquín García Bernaldo de Quirós y de Federico Lara González, ambos socios de Ramón y Cajal, que aseguraban que la doctrina del TSJM no se ajusta a Derecho, puesto que vulnera el principio de seguridad jurídica.
Según detalla el escrito de la sala de lo contencioso del Supremo, “la conclusión alcanzada por la sentencia recurrida en casación contraviene el principio de seguridad jurídica, al que necesariamente se vincula la institución de la prescripción, reabriendo de forma artificiosa el plazo para que la Administración ejerza una acción ya caducada, precisamente por el transcurso del plazo para su ejercicio, sin más justificación que la realización de una nueva conducta antijurídica por parte del propietario; justificación no equiparable a una renuncia, expresa o tácita, de las facultades adquiridas por prescripción”.
El alto tribunal asienta una nueva jurisprudencia que elimina la renuncia tácita al periodo de prescripción cuando se hayan realizado obras sin licencia y la pérdida de caducidad ganada por el transcurso del plazo establecido.
Como aseguran desde Ramón y Cajal Abogados, esta jurisprudencia refuerza los derechos de los titulares de edificaciones fuera de ordenación y aclara el régimen de las obras que se pueden realizar. Bernaldo de Quirós insiste en que “la nueva doctrina reequilibra, en favor del derecho de propiedad inmobiliaria, las relaciones entre regulación y disciplina urbanística y los derechos del propietario inmobiliario”.
La resolución del Alto Tribunal refuerza los derechos de los propietarios