España se queda sin suelo residencial para construir
► El aumento de costes de construcción, la inflación y la subida de tipos, sumado a la ausencia de terreno disponible han puesto contra las cuerdas a la obra nueva, que acumula falta de oferta en varias ciudades
EspañaEspaña sufre los devas-tadores devas-tadores efectos de la guerra de Ucrania. Una inflación sin te-cho, te-cho, una subida de ti-pos ti-pos de interés al alza y un encare-cimiento encare-cimiento de la energía y de las materias primas son algunos de los elementos que están poniendo en riesgo la estabilidad económica del país. También al sector inmo-biliario inmo-biliario y de la construcción, pero con dos caras. Mientras en la com-praventa com-praventa de viviendas los valores no han dejado de crecer, con un incremento de operaciones de casi el 20% en el último año, el sec-tor sec-tor de la construcción está tenien-do tenien-do que afrontar el desorbitado incremento de costes y la falta de suelo residencial disponible.
Por ello, la actividad del sector inmobiliario de nueva construc-ción construc-ción no se mantendrá estable a lo largo del año, sino que «tenderá a suavizarse» durante la segunda mitad de 2022, por culpa de una rémora que se arrastra ya desde la eclosión de la burbuja inmobilia-ria: inmobilia-ria: la falta de suelo residencial. En este sentido, el incremento de los costes de construcción así como la pérdida de poder adquisitivo de los compradores, amenaza el ini-cio ini-cio de obras nuevas, agravada la situación a raíz de la subida de ti-pos ti-pos de interés por parte del Banco Central Europeo (BCE) y con la inflación en máximos históricos.
Según el estudio « Mapa del Tiempo Urbanístico» de la Socie-dad Socie-dad de Tasación, la situación ac-tual ac-tual del mercado del suelo en Es-paña Es-paña presenta un « gran dinamismo» en la mayoría de sub-mercados, sub-mercados, tanto de obra nueva como de segunda mano, además de la rehabilitación de viviendas. Los compradores se decantan aún por los núcleos urbanos de tama-ño tama-ño medio y las capitales de provin-cia, provin-cia, frente a los municipios de menor tamaño. Pero han apareci-do apareci-do muchas sobras, a las ya señala-das señala-das el estudio señala el desajuste existente entre la oferta y la de-manda de-manda por la incertidumbre ma-croeconómica ma-croeconómica que, sin embargo, podría estar «actuando como es-tímulo» es-tímulo» para recurrir a la compra de vivienda como una inversión alternativa. Pero el estudio advier-te advier-te de que los niveles de oferta si-guen si-guen siendo insuficientes. Por tanto, esto provoca subidas de pre-cio pre-cio generalizadas, sobre todo en obra nueva e indirectamente en segunda mano, ya que parte de la demanda se estaría trasladando a este segundo segmento ante la falta de oferta.
El segmento industrial logístico también ha ganado peso, dado que los inversores y promotores se están interesando en el suelo de las principales vías de acceso como en zonas próximas a Madrid y Barcelona, con ligeros incrementos incrementos en precios. Por su parte, en el sector terciario, en la periferia de las ciudades todavía se detectan niveles de oferta elevados y una demanda contenida; mientras que en «zonas prime» se muestran signos de reactivación. Por último, el sector hotelero recobra su atractivo atractivo tras la recuperación de la industria industria turística a niveles previos a la pandemia, promoviendo así la inversión y el reposicionamiento reposicionamiento de activos en este segmento, sobre todo en zonas de costa y las islas.
El estudio hace balance de todas las regiones. En el caso de la capital capital de España, el comportamiento del mercado varía dependiendo de las zonas, aunque Madrid capital capital presenta una alta demanda de uso residencial, que está propiciando propiciando «una disminución acelerada acelerada de la oferta y un consecuente aumento de precios». En cambio, fuera de la capital, hay una «fuerte actividad promotora» en las zonas del noroeste, norte y sur. Además, esta región se enfrenta a la evidente evidente «falta de suelo vacante para residencial» residencial» que suma do al incremento incremento de los costes de construcción se traduce en un aumento significativo significativo de los precios de suelo de obra nueva.
Por su parte, Cataluña muestra claras diferencias en función de las regiones, por lo que en Barcelona surgen «signos de desajuste entre la demanda potencial y la oferta de obra nueva existente». En Gerona Gerona capital destaca su dinamismo dinamismo en número de promociones obra nueva puestas en marcha, mientras que el interior permanece permanece sin grandes cambios. En Tarragona Tarragona capital, se observan signos de recuperación en la actividad edificatoria residencial y por último, último, en Lérida, la demanda en el
mercado del suelo ha aumentado mientras que los niveles de oferta continúan siendo elevados.
En Galicia, la demanda y el precio precio de la vivienda ha experimentado experimentado «ligeros incrementos» en las principales ciudades, sobre todo en el caso de las viviendas unifamiliares. unifamiliares. En términos de oferta, predominan las promociones pequeñas pequeñas y medianas de vivienda plurifamiliar, mientras que la rehabilitación rehabilitación y renovación del interior interior de las viviendas también están cobrando relevancia.
En Asturias, los compradores se fijan en las viviendas eficientes, así como unifamiliares. Las promociones promociones que tienen un mayor peso son las de menor tamaño o en proceso proceso de rehabilitación.
En Cantabria hay una actividad residencial estable, aunque en el acumulado del año se observa un ligero repunte de la actividad por el «buen ritmo de absorción del ‘stock’ disponible de obra nueva». No obstante, la actividad muestra indicios de desaceleración en el número de operaciones.
La realidad del País Vasco presenta presenta un «acelerado ritmo de venta venta de viviendas y subida de precios generalizada». En Vizcaya hay una fuerte demanda de vivienda de segunda mano; mientras que en Álava, los elevados niveles de actividad actividad residencial se concentran en Vitoria, así como «una contracción» contracción» de la oferta existente y una consecuente subida de precios. En Guipúzcoa, y en especial en San Sebastián, hay unos niveles de oferta escasos, por debajo de la demanda potencial.
La demanda de vivienda en Navarra Navarra se concentra en Pamplona y su área metropolitana, donde existe una fuerte actividad terciaria terciaria y económica; y la oferta de vivienda vivienda nueva sigue expandiéndose expandiéndose y la demanda se mantiene activa.
La Rioja tiene mayor actividad inmobiliaria en su capital y área metropolitana. A lo largo del primer primer semestre se ha detectado una demanda superior a los niveles de oferta de obra nueva. Por su parte, en Aragón, se produce un aumento aumento de la actividad de promoción de obra nueva en la fase de construcción construcción y de comercialización.
En Castilla y León, la vivienda rehabilitada es lo más demandado, demandado, y la mayor parte de la actividad inmobiliaria se agrupa en León, Salamanca, Valladolid y Burgos. En Castilla-La Mancha, esta actividad actividad se concentra en las principales principales ciudades y áreas residenciales residenciales próximas a la ciudad capitalina, especialmente en Toledo.
En Andalucía, Málaga es uno de los destinos de mayor actividad inmobiliaria del país, por detrás Madrid o Barcelona; y en la Costa del Sol, la obra nueva mantiene el dinamismo y los precios al alza. La actividad de Extremadura se centra centra en Cáceres, Badajoz y Mérida, mientras que en el resto de la comunidad comunidad esta es escasa.
Baleares tiene un mercado residencial residencial muy activo y una demanda demanda acelerada que afecta a la oferta disponible, con precios muy altos; mientras que en Canarias, el mercado mercado residencial mantiene un gran dinamismo y un mayor interés interés por la obra nueva.