¿QUÉ HA PASADO EN BERLÍN CON EL CONTROL DE ALQUILERES?
LA REGULACIÓN EN LA CAPITAL GERMANA DEJA MENOS OFERTA EN EL MERCADO «LIBRE» Y MÁS CARA
Es sobradamente sabido que PSOE y Podemos están en plena guerra civil a cuenta de la regulación de los alquileres. Mientras que los socialistas abogan por un modelo similar al implantado en Portugal (beneficios fiscales para aquellos propietarios que arrienden a precios inferiores a los del mercado), los de Pablo Iglesias reclaman controlar los alquileres tal como lo hizo Alemania en 2015 y, sobre todo, Berlín en 2020.
Recordemos que, en 2015, el Ejecutivo alemán impulsó una legislación dirigida a frenar la subida de los alquileres: no se trataba de imponer un precio máximo a las rentas de los arrendamientos, sino tan solo de ralentizar su ritmo de crecimiento. Las medidas, sin embargo, eran deliberadamente laxas con el objetivo de evitar distorsiones profundas en el funcionamiento del mercado inmobiliario, de manera que tampoco consiguieron detener de un modo significativo el avance de los precios de la vivienda: por ese motivo, en 2020, la capital del país, Berlín, decidió endurecer los controles y decretar una congelación durante un lustro de los alquileres de inmuebles construidos antes de 2014 (los construidos con posterioridad quedaron exentos de la medida). Esta nueva medida, apoyada fervientemente por Podemos, ha sido sustancialmente más dura que la aprobada en 2015 y si bien todavía es pronto para evaluar la globalidad de sus efectos, ya disponemos de las primeras evidencias sobre sus nefastas consecuencias. Así, el prestigioso Instituto Ifo de Alemania acaba de estimar cuáles han sido los efectos de este polémico control de alquiler y, en esencia, ha hallado tres.
Primero, la congelación ha conseguido contener la escalada de precios entre las viviendas reguladas (algo esperable dado que, por ley, estaba prohibido encarecer los arrendamientos). Si antes de 2020, los alquileres de las viviendas viviendas ahora reguladas evolucionaban más o menos a la par que en las 13 mayores ciudades alemanas, desde que se decretó la congelación han aumentado un 60% menos que en esas 13 ciudades. Por consiguiente, si estas fueran todas las consecuencias de la medida, parecería que habría sido un éxito.
Pero, en segundo lugar, la congelación también ha provocado un hundimiento de la disponibilidad de viviendas en alquiler. En particular, desde que se hizo pública la medida, los anuncios de los alquileres de inmuebles regulados se han hundido un 40%, mientras que en las otras 13 mayores ciudades de Alemania se han mantenido más o menos estables. Como cabía prever, pues, la intervención de precios ha tenido consecuencias nefastas sobre la oferta de inmuebles en régimen de arrendamiento: misma (o incluso más) demanda con menor oferta. ¿Qué han podido, entonces, hacer los berlineses que querían alquilar una vivienda bajo estas circunstancias (menor oferta y más demanda)? Pues únicamente acudir al tramo desregulado del mercado: el de los inmuebles construidos a partir de 2014.
Mas, en tercer lugar, lo que ha ocurrido en este tramo del mercado es que los precios de los alquileres se han elevado apreciablemente más que en las otras 13 mayores ciudadesdelpaís(cuando, antes de esta medida, la evolución era pareja). Como el exceso de demanda se ha trasladado desde el mercado regulado al desregulado, los precios se han disparado en el desregulado. Y de haber congelado también los alquileres en este tramo del mercado inmobiliario, la oferta también se habría reducido, dificultando el acceso a una vivienda.
En definitiva, el control de alquileres por el que aboga Podemos solo beneficia a los inquilinos actuales. A todos los que quieran cambiar de alquiler o arrendar por primera vez una vivienda, se les impide que puedan hacerlo o se les vuelve mucho más caro.