La crisis endurece los «test» del alquiler a los inquilinos
No solo se mira la nómina, también si la empresa pagadora está afectada por la pandemia
Dicen siempre los economistas, que el capital es miedoso, que huye de la incertidumbre y solo recala en lugares que le ofrezcan seguridad. Y, en este momento, en España hay un negocio cuyo riesgo ha ido creciendo en los últimos años hasta alcanzar cotas muy elevadas de peligro con la pandemia: el alquiler. El coronavirus ha puesto patas arriba la economía mundial en general y la española muy en particular. Condenado a ser uno de los países más afectados por la pandemia y que más tardarán en recuperarse de ella, como han puesto de manifiesto tanto la OCDE, como el FMI o la Comisión Europea, España acumula un quebranto macroeconómico que se ha filtrado rápida y profundamente hasta lo micro, hasta las familias. Unos 5,6 millones de personas no trabajan en estos momentos por diversas circunstancias. Muchos tiene problemas para llegar a fin de mes. Y aunque la vivienda es, tradicionalmente, el primer gasto que las familias tratan de pagar, cada vez son más las que no pueden. Según los datos de la Asociación de Propietarios de Viviendas en Alquiler (Asval), la morosidad de este sector ha pasado del 5% al 15% con la pandemia.
Para protegerse en la medida de lo posible ante estos crecientes y vertiginosos impagos, los propietarios se están volviendo cada vez más selectivos y exigentes en el «casting» que hacen para seleccionar inquilinos. Según un estudio realizado por Fotocasa y la Agencia Negociadora del Alquiler (ANA), el 77% de los arrendadores los selecciona para evitar sorpresas. Por la parte económica, no les queda otra que ceñirse en sus exigencias a lo que marca la ley, una fianza equivalente a un mes de alquiler y unas garantías adicionales equivalentes a otros dos meses o un aval bancario por la misma cantidad, como explican desde la ANA.
Esta limitación, introducida en 2019, ha provocado que ahora se busque la seguridad por otro lado. «Dejando a un lado cuestiones subjetivas, se están haciendo análisis similares a los que se elaboran para la concesión de una hipoteca. Es decir, comprobaciones de solvencia, del tipo de contrato laboral, de la renta...», explica José María Alfaro, coordinador general de la Federación Nacional de Asociaciones Inmobiliarias (FAI).
Sectores mal recibidos
Pero la pandemia ha introducido otras variables que los caseros ahora tienen en cuenta. Como explica Iñaki Unsain, «personal shopper» inmobiliario de Barcelona y presidente de su patronal Aepsi, «ahora se miran los perfiles con más detalle. A aquellos que trabajan en sectores muy afectados por la Covid-19, como el hostelero o el turístico, los miras con menos cariño. Aunque tengan un contrato indefinido, están en el punto de mira», reconoce Unsain, que adquiere inmuebles en nombre de sus clientes para después alquilarlos. También se escruta con más detenimiento la empresa en la que trabaja el interesado, aunque no pertenezca a grupos de riesgo, como añade Unsain. El presidente de Aepsi asegura que, lo subjetivo, a pesar de que se quiera dejar de lado, también influye. Y más ahora. «El aspecto importa. Yo a los interesados los miro con lupa y no se me ocurre proponer a mis clientes a determinados perfiles», explica.
Alfaro también desvela que otra de las tácticas que se están empleando para seleccionar inquilinos, inquilinos, aunque parezca paradójico, es bajar los precios. «El que tiene experiencia, sacrifica rentabilidad en busca de seguridad en los ingresos». Para ello, explica, fija una renta accesible para una mayor cantidad de potenciales inquilinos y así poder seleccionar en un grupo más amplio los que puedan ofrecer más seguridad en el pago. Con precios más altos, explica, hay menos donde elegir. Y el hecho de que pueda afrontar los primeros pagos no garantiza que tenga la solvencia suficiente a corto y medio plazo.
«Los propietarios piden cerciorarse al máximo de que van a cobrar, pero eso no es garantía de nada», resume Juan José Aguilera, responsable de relaciones institucionales del Colegio Oficial de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria (Coapi) de Barcelona. Los particulares, sin embargo, juegan con desventaja, según advierte ANA. «Ellos no pueden acceder a ficheros de morosos o detectar si una nómina es falta. Y luego se encuentran con problemas», dice para defender la actividad de los mediadores inmobiliarios. El endurecimiento de las condiciones para seleccionar inquilinos, de todos modos, es algo que, según Alfaro, viene de lejos. Concretamente, de 2019, cuando se aprobó limitar las garantías económicas a tres meses de renta para proteger a los que tenían más problemas de acceso a la vivienda. Pero el efecto conseguido, en su opinión, ha sido el contrario al volverse los propietarios cada vez más selectivos por otro lado. Y más con la pandemia. «Los propietarios están expulsando del mercado a las familias más vulnerables porque no se ha fomentado la oferta de viviendas», asegura. Aguilera también pide más vivienda social porque el peso de los crecientes impagos de las familias que sí tienen alojamiento pero que están en apuros económicos lo están llevando los propietarios sobre sus espaldas. «El que debe dar la ayuda es el Estado, no el propietario», remacha.
«Miro a los interesados con lupa y no propongo determinados perfiles», reconocen los agentes del sector «Los propietarios piden cerciorarse al máximo de que van a cobrar, pero eso no es garantía de nada», explican