¿ESTAMOS ANTE UNA NUEVA BURBUJA INMOBILIARIA?
Los precios de la vivienda en el conjunto de España se han incrementado más de un 15% desde sus mínimos alcanzados en el año 2014. En algunas ciudades, como Madrid o Barcelona, ese incremento ha sido sustancialmente mayor. Cuando uno observa incrementos tan sustanciales en los precios de un activo, suele ser habitual plantearse si ese activo está adentrándose en una fase burbujística, es decir, si esos precios están aumentando de un modo insostenible. En el caso del mercado inmobiliario español, la duda resulta doblemente pertinente dada nuestra reciente experiencia histórica: ¿estaremos volviendo a tan devastadoras andadas? Ésta es, precisamente, la misma pregunta que se han formulado Raymond Torres y Carlos Ocaña en su última investigación publicada por Funcas. Y ambos autores responden negativamente a esta pregunta. De momento, no hay síntomas de burbuja en el mercado inmobiliario español. Primero, los precios actuales todavía se ubican un 20% por debajo de sus máximos precrisis (y, de hecho, el valor medio de las tasaciones actuales aún se encuentra un 33% por debajo del alcanzado en el pico de la burbuja). Segundo, el ritmo de variación interanual de los precios ya se está moderando. En el tercer trimestre de 2019 apenas aumentaron un 3,8%, frente al 5% del ejercicio anterior. Tercero, la formalización de hipotecas también se ha ido ralentizando con el paso del tiempo. Mientras que se expandía a ritmos superiores al 30% durante 2014, en la actualidad se ha moderado a apenas el 1,5% (en parte, por la influencia de la nueva Ley Hipotecaria). Cuarto, el lado de la oferta inmobiliaria también se está debilitando. Los visados de obra nueva, que llegaron a crecer por encima del 30% interanual en 2015 y 2016, se expanden hoy a ritmos más modestos del 14% (asimismo, el consumo de cemento ha pasado de tasas interanuales del 12% a aumentar por debajo del 1%). Quinto, el esfuerzo familiar para devolver la deuda hipotecaria se ubica en el 33% de su renta disponible, un valor muy inferior al alcanzado en el peor momento de la burbuja (en 2008, representaba más del 50%). Asimismo, el precio de la vivienda equivale actualmente a 7,5 años de ingresos familiares (frente a los 9 alcanzados en 2008). Y, por último, el peso de la construcción en el PIB es hoy la mitad que durante la anterior burbuja.
En definitiva, los crecientes precios de la vivienda no responden a una dinámica burbujística (sobrecalentamiento especulativo) sino a una dinámica de desequilibrio fundamental entre oferta y demanda. Con la recuperación económica y la progresiva concentración poblacional en grandes urbes españolas, la demanda se ha incrementado de manera sustancial y continuada pero, en cambio, la oferta de nuevos inmuebles no ha crecido de manera acompasada. El resultado, tal como sucedería en cualquier otro mercado donde la demanda supere la oferta, es que los precios suben. De ahí que resulten tan absolutamente contraproducentes todas aquellas medidas políticas encaminadas a restringir la oferta (como el control de alquileres o la limitación del suelo urbanizable): España necesita mucha más vivienda y parte de nuestra clase política desea estrangular los incentivos que posibilitan que esa nueva vivienda se construya. Abandonemos las historias de terror sobre una nueva burbuja y pongámonos manos a la obra para abaratar -y volver más accesibles- los hogares: construyamos más.