El riesgo de otra «burbuja»
► Expertos opinan sobre la situación actual del sector, con la inflación y la subida de tipos como telón de fondo
El nuevo interés que despierta la vivienda, especialmente en las grandes ciudades, lleva inevitablemente a hacer memoria y a retrotraerse 15 años. Por ello, no resulta extraño que más de uno se haya preguntado: ¿estamos ante una nueva «burbuja»?
Raymond Torres, director de coyuntura de Funcas, no lo cree en absoluto. En su opinión, actualmente, estamos ante una pequeña sobrevaloración, que refleja la capacidad de compra de los hogares. No obstante, matiza, que el esfuerzo medio para comprar una vivienda se encuentra, hoy por hoy, en la media histórica. Tampoco enciende las alarmas el hecho de que la proporción de préstamos hipotecarios que superan el 80% del valor de la vivienda es muy pequeño. Sin embargo, advierte de los riesgos actuales que acechan al mercado y que obligan a estar, por lo menos, «vigilantes». Entre ellos, se encuentra, como no, la inflación, aunque también la subida de tipos de interés. «La inflación reduce la renta disponible de los hogares. En un contexto de pérdida de poder adquisitivo, la vivienda se convierte en un activo muy seguro, más en un momento como el actual en el que no es fácil encontrar activos rentables. Los exiguos rendimientos de la renta fija o la volatilidad bursátil hacen complicado encontrar un destino para el ahorro. Por ahora el incremento de la demanda es sostenible, pero puede llegar un momento en el que no lo sea tanto. A ello se une que el Banco Central Europeo (BCE) ha abierto la puerta a subir tipos, unas expectativas que los índices de referencia hipotecarios ya están reflejando. Si se tiene en cuenta que la banca se va a inclinar por conceder hipotecas a interés variable, podemos entrar en un periodo de incertidumbre y de un nuevo riesgo financiero», expone Torres.
Momento para comprar
Tampoco considera que haya «burbuja» Francisco Sanz, presidente del Instituto de Estudios Inmobiliarios Financieros. De hecho, asegura que el mercado atraviesa un momento de equilibrio, en el que no está ni excesivamente sobrevalorado ni deprimido. «El mercado, de momento, no se ha descontrolado como ocurrió en el pasado reciente. Es más, diría que es un momento idóneo para comprar, sobre todo, teniendo en cuenta que si la inflación continúa la senda actual, lo lógico es que suban los tipos de interés, encareciendo la financiación. A la par, las entidades van a restringir mucho el crédito para no volver a caer en los errores del pasado. Además, la inflación menoscaba el poder adquisitivo de los consumidores, por lo que cada vez van a tener menos capacidad de compra para adquirir una vivienda», indica Sanz.
Por su parte, Víctor Alvargonzález, director de Estrategia y socio fundador de Nextep Finance, asevera rotundamente que no hay riesgo de que se produzca una nueva «burbuja». «Para que se dé tiene que haber antes euforia inversora, sobre todo, de particulares, cosa que no estamos viendo todavía en el mercado español», precisa. De momento, señala, el mercado inmobiliario no se ha visto tan beneficiado por la política extremadamente laxa del BCE como en su día lo fueron los bonos y las acciones, hasta que se produjo la invasión en Ucrania. «Los españoles tienen todavía mucho miedo a invertir y mantienen sus ahorros principalmente en cuentas corrientes y depósitos, como muestran los niveles récord que hay de los mismos. Ahora bien, cuando el ahorrador español pierda el miedo, en lo primero que va a pensar es en el sector inmobiliario, así que, en el momento en que no haya ni pandemia, ni conflicto bélico y pierfinancieras dan el temor a la recesión económica, veremos un repunte muy importante de los precios inmobiliarios porque, además, es un sector que se adapta muy bien a un entorno inflacionista», añade Alvargonzález.
Tampoco detecta riesgo Pablo Carvajal, Head of Capital Markets de Catella Spain. « Es cierto que los precios han crecido de manera sostenida desde 2014, pero no hemos llegado a los niveles de 2007 en la mayoría de los casos y estamos a mucha distancia de otros países europeos», aclara.
A tenor de las palabras y reflexiones de los expertos, no parece que actualmente haya riesgo de burbuja inmobiliaria. No obstante, dado el contexto actual, conviene estar alerta para que no se repitan situaciones pasadas.