El Gobierno impulsa un nuevo modelo de vivienda basado en el alquiler y la rehabilitación
La ministra de Fomento, Ana Pastor, presentó el mes pasado al Consejo de Ministros el proyecto de ley de Rehabilitación, Regeneración y Renovación Urbana y el Plan Estatal de Fomento del Alquiler de Viviendas, la Rehabilitación, Regeneración y Renovación Urbanas (20132016) que, junto con la nueva Ley de Fomento del Alquiler, suponen un cambio de modelo en la política de vivienda.
Estas iniciativas tienen una clara vocación social y su objeto es satisfacer las necesidades prioritarias de los ciudadanos, facilitando el acceso a una vivienda digna de los sectores de población con menos recursos.
De los 26 millones de viviendas que hay en nuestro país, 15 millones tienen más de 30 años y casi 6 millones más de medio siglo. El mercado del alquiler representa el 17 por ciento frente al 83 por ciento del de la propiedad, mientras que en Europa el mercado en alquiler representa el 38%.
Asimismo, es fundamental facilitar el acceso a la vivienda a los sectores de población con menores recursos. Por ello, es necesario un cambio de modelo que apoye el alquiler como vía idónea para el acceso a la vivienda, especialmente para quienes disponen de menores niveles de renta y para favorecer la salida al stock de vivienda desocupada.
También se ha hecho una apuesta por el fomento de la rehabilitación de edificios y la regeneración y renovación urbanas para propiciar una reactivación sostenible del sector de la cons
trucción, unos edificios más seguros y una mejora de la eficiencia energética.
Proyecto de Ley de Rehabilitación, Regeneración y Renovación urbanas
La nueva ley establece mecanismos que permitirán poner en práctica desde las operaciones más sencillas, que afectan a la rehabilitación de un edificio, a las más completas, que van desde la regeneración de tejidos urbanos ya existentes a la reurbanización de zonas más amplias dentro de las ciudades.
Estas operaciones contribuirán al fomento de la calidad, la sostenibilidad y la competitividad, tanto en la edificación como en el suelo, y acercarán nuestro marco normativo al marco europeo, sobre todo en relación con los objetivos de eficiencia y ahorro energéticos.
El modelo surgido en los últimos años, volcado fundamentalmente en la construcción de nuevas viviendas, ha descompensando el necesario equilibrio que debería existir entre las actuaciones de construcción y aquellas otras orientadas a la conservación en adecuadas condiciones del parque ya edificado.
A ello hay que unir la gran distancia que separa el parque edificado en España de las exigencias europeas relativas a la eficiencia energética de los edificios y, a través de ellos, de las ciudades.
Cerca del 60 por ciento de las viviendas españolas se construyeron sin ninguna normativa mínima de eficiencia energética (la primera es de 1979), lo que sitúa a España en una posición difícil de cara al cumplimiento de los compromisos con Europa (Estrategia Europea 2020). Además, de los 10,7 millones de viviendas en edificios de 4 o más plantas, 4 millones aún no tienen ascensor y un porcentaje muy elevado de viviendas se encuentra en deficiente situación de conservación.
Novedades de la ley
Entre las novedades más relevantes que forman parte del nuevo texto legal están las siguientes:
1. La configuración del deber de conservación como uno de los deberes fundamentales relacionados con el medio urbano y, por tanto, su regulación con carácter uniforme, en el marco de las condiciones básicas de igualdad que al Estado compete establecer.
2. La regulación básica de un Informe de Evaluación de los Edificios (IEE), que trata de superar las insuficiencias de la Inspección Técnica de Edificios (ITE), demandada por el Estado a partir del Real Decreto-ley 8/2011. Este informe, además de evaluar el estado de conservación de los edificios, aportará información acerca del grado de cumplimiento de la normativa vigente en materia de accesibilidad, e incluirá la Certificación de la Eficiencia Energética. Esta última, con un mero carácter informativo, y con independencia de que alguna de las viviendas del edificio vaya a ser puesta en venta o en alquiler. El informe sólo se exigirá a los edificios de tipología residencial de vivienda colectiva que tengan más de 50 años, y siempre que no hayan pasado ya la ITE de conformidad con su propia regulación.
3. Se amplían las facultades reconocidas a las comunidades de vecinos, agrupaciones de propietarios y cooperativas, para actuar en el mercado inmobiliario con plena capacidad jurídica para todas las operaciones, incluidas las crediticias, relacionadas con las operaciones de rehabilitación.
4. Se establecen mecanismos que permitirán obtener financiación externa para que la rehabilitación sea más accesible. De manera especial, se introduce la figura de “la memoria de viabilidad económica” que acompañará a cada actuación, y que podría justificar la aplicación de reglas excepcionales para vincular incrementos de edificabilidad o densidad, así como cambios a las distintas operaciones de rehabilitación, regeneración y/o renovación urbanas.
5. Se modifican determinados regímenes de unanimidad o mayorías establecidos por la Ley de Propiedad Horizontal. Así, cuando existan determinadas obras que son demandadas por las administraciones públicas, aunque afecten al título constitutivo o a los estatutos, serán obligatorias, como ya ocurre con algunas de ellas en la vigente regulación de la propiedad horizontal.