L’odissea hipotecària dels ciutadans estrangers

L’arrelament redueix el risc d’impagament, segons el Banc d’Espanya

Per a un ciutadà estranger, obtenir una hipoteca a Espanya es pot convertir en una autèntica odissea. Els criteris de concessió són més durs, i, en general, les condicions són pitjors que per als ciutadans espanyols. Però, fins i tot entre els estrangers, n’hi ha que tenen més avantatges sobre els altres, segons un estudi que ha elaborat el Banc d’Espanya, que ha identificat les diferències en les condicions de les hipoteques associades a l’arrelament dels prestataris després de separar aquest efecte d’altres factors que expliquen aquestes condicions.

A Arrelament i impagament d’hipoteques: tornant les claus, un document de treball que publica i signa Jorge E. Galán, Matías Lamas i Raquel Vegas, es revela que “els estrangers han de fer front a més interessos en les hipoteques, per bé que aquesta diferència és inferior per als ciutadans forans amb un fort arrelament al país d’acollida”. Així mateix, els ciutadans estrangers nacionalitzats i els que firmen el crèdit conjuntament amb un ciutadà espanyol també obtenen més bones condicions a l’hora de signar un crèdit sobre una propietat.

D’aquesta manera, asseguren, “els prestataris estrangers amb poc arrelament paguen tipus d’interès més alts que els que tenen més vincles al país”. Després de l’anàlisi de dades de préstecs hipotecaris a Espanya de la Central d’Informació de Riscos, complementats amb dades d’hipoteques titulitzades per a un cicle financer complet, troben que “un baix nivell d’arrelament està associat amb taxes més altes d’impagament i amb més incentius a no continuar pagant el deute hipotecari enfront de situacions de patrimoni net negatiu”.

L’estudi conclou que, “en general, l’arrelament és un factor molt rellevant que explica les diferències en les condicions de les hipoteques en el moment de la concessió, a més de les decisions d’impagament”. A més a més, els autors d’aquest treball consideren que aquests resultats “tenen implicacions importants per entendre les conseqüències de transitar cap a un règim de dació en pagament, i per a l’efectivitat de la política macroprudencial”.

La investigació valora que, malgrat que ha identificat més risc d’impagament entre els ciutadans estrangers, passa més sovint entre les rendes més altes en casos de dèficit patrimonial (menys valor de l’habitatge del que resta d’hipoteca). Segons l’estudi, l’impagament estratègic (el que hi ha quan el deutor decideix deixar de pagar la hipoteca, fins i tot tenint capacitat per continuar fent front als pagaments) té lloc més sovint en ciutadans forans amb més poder adquisitiu, que obtenen menys rendiment de la seva inversió i alhora tenen capacitat de ressituar-se en un altre país en cas de fallida personal. Aquests resultats suggereixen que l’arrelament és un factor que minimitza el risc d’impagament, per sobre del poder adquisitiu del prestatari estranger.

“Els nostres resultats tenen implicacions importants per a l’estabilitat política i econòmica”, asseguren els autors. “Primer –apunten– per millorar les condicions hipotecàries dels ciutadans immigrants, ja que redueix el risc d’impagament, cosa que ajudaria a minimitzar la diferència entre locals i estrangers en les condicions creditícies i augmentar el seu accés al crèdit al sistema financer, alhora que aportaria estabilitat al sistema”. A més a més, afegeixen, implicaria incloure noves condicions als crèdits, com ara límits en la valoració de les propietats i el fet d’incloure l’arrelament com a condició per poder concedir el préstec. ●

L’impagament estratègic passa més sovint en forans amb més poder adquisitiu

JOSH JEDL Per als estrangers és més difícil accedir a una hipoteca