La Vanguardia (Català-1ª edició)
Una inversió amb moltes incògnites
Els tokens immobiliaris fan servir el ‘blockchain’ i les criptomonedes, i permeten ser propietari amb només 100 euros
Inverteixi en immobles amb aportacions a partir de 100 euros”. “Liquiditat immediata, amb només un clic”. Amb missatges com aquests, i la promesa de grans rendibilitats, en alguns casos assegurades, els tokens s’han convertit en la inversió immobiliària de moda. Eric Sánchez, director general i cofundador de Reental, l’empresa més important del sector a Espanya, va explicar aquesta setmana al SIMA, el saló immobiliari de Madrid, que “d’aquí cinc anys tot estarà tokenitzat”.
La firma, fundada l’any passat, ja ha captat 5 milions d’euros de 5.500 inversors, en 25 operacions –en una es va vendre un pis a Sevilla per 69.000 euros en 4 minuts–, i preveu arribar a les 1.000 el 2025.
Tokenitzar un immoble suposa fragmentar el seu valor en quantitats petites i registrar els contactes amb tecnologia blockchain, cosa que, segons els seus promotors, dona més traçabilitat, facilita la transmissió i elimina intermediaris. Algunes només permeten fer aportacions en criptomonedes, com ara bitcoin, ethereum o USDT, que també fan servir per retribuir els inversors.
Amb tot, la legislació –a Espanya i en la majoria de països– obliga a anar al notari i inscriure al Registre de la Propietat totes les transaccions, per això els tokens no es vinculen a l’immoble, sinó que són un contracte de préstec, que l’inversor fa a la plataforma, per comprar l’immoble. Sánchez assenyala que els tokens de Reental són contractes de crèdits participatius donats a la societat Reental Token SL, “i ara estem oferint comptes de participació”. Els primers tenen data de venciment, mentre que als comptes participatius la societat que rep els fons no té obligació de tornar-los. “Els tokens estan vinculats a cada immoble, que es compra amb aquell préstec. Aquesta és la seva garantia, i els diners es tornen quan es ven l’immoble”, afegeix Sánchez.
Una altra de les plataformes líders del sector, HauxT, té algunes emissions de tokens en què l’inversor subscriu un préstec a tipus fix amb la societat HC Proptech Spain SL, que garanteix un interès, explica el seu director general i cofundador, Raúl Alarcón. La firma, a més, estudia emetre tokens que siguin participacions en una societat: crear una firma per a cada operació i que sigui aquesta la que compri l’immoble. “D’aquesta manera, l’inversor seria el propietari indirecte de l’immoble i la recuperació de la seva inversió, sense data, es vincularia a la destinació de l’immoble”.
Els tokens, com a contractes registrats amb la tecnologia blockchain, són fàcils de transmetre. El sector, tot i això, a Espanya no té un mercat secundari regulat, com passa amb les accions. Sí que ja n’hi ha a Alemanya, on la borsa i el Commerzbank acaben de crear un mercat secundari, 360 X, en què les plataformes podran treure a cotitzar les seves emissions de tokens.
Així, l’inversor depèn de la plataforma en què hagi invertit per obtenir liquiditat. A Reental, explica Sánchez, la plataforma té 5.500 inversors registrats de 55 països a qui poder vendre’ls-hi. Però per donar liquiditat “amb un només un clic” és cada mateixa plataforma qui manté una borsa de liquiditat o liquidity pool.
“Cap empresa del sector no té, ni de lluny, un 10% del capital invertit en el pool” reconeix Alarcón. “Si hi hagués un desig massiu de vendre no podríem donar l’abast immediatament, sinó quan es vengués l’immoble”, explica el director de Reental. Sánchez reconeix que la borsa de liquiditat procedeix de les mateixes aportacions dels inversors, a partir de la gestió els fluxos de caixa.
Les plataformes són empreses de recent creació, en els dos casos amb el capital social mínim, de 3.000 euros: no poden donar liquiditat amb els seus mateixos fons. Reental cobra una comissió “d’entre un 6% i un 10%” en la compra i en la venda de l’immoble, explica Sánchez, per cobrir les seves despeses operatives. “Totes les plataformes som
La llei impedeix de vincular el token a l’immoble; l’inversor subscriu un préstec amb la plataforma
La liquiditat la dona la mateixa plataforma, que gestiona els fluxos de caixa de les entrades dels inversors
empreses molt joves i encara anem consumint capital”, reconeix el cofundador d’HauxT. A més, cap no té suport de grups financers.
Als EUA, pioners en tokenització, s’ha obert una nova via de liquiditat: han aparegut plataformes P2P ( peer-to-peer) que concedeixen préstecs amb el token com a garantia, que permeten al prestador en cas d’impagament quedar-se el token. Alarcón destaca que la pionera ha estat RealT, una plataforma que ja ha captat 66 milions de dòlars i que vincula cada immoble a una societat amb el suport d’una taxació.
A les plataformes espanyoles, en canvi, es compren els immobles amb un clic i només unes fotos: rarament hi ha plànols, ni tan sols l’adreça exacta, ni cap taxació que doni suport al preu de venda. Les companyies tampoc no estan auditades. De fet, l’inversor no pot saber si s’ha comprat realment l’immoble o si ja s’ha venut. “Comprem immobles molt barats –assenyala Sánchez, de Reental–. Afegir més documents augmentaria més despeses i baixaria la rendibilitat. A més, les nostres emissions estan avalades per un expert independent registrat en la CNMV”. ●