La Vanguardia (Català-1ª edició)
L’alça de tipus i el boom constructor redueixen els preus de les oficines
Abans de final d’any sortiran al mercat 360.000 m2 a Madrid i Barcelona
L’alentiment de l’economia i l’augment dels tipus d’interès estan pressionant a la baixa els preus de les oficines a tot Europa. A Espanya, els preus ja han començat a baixar de l’ordre d’un 5% pressionats per l’augment de la taxa de desocupació que està provocant el boom constructor dels últims anys i que se situa en un 12,1% a la capital espanyola i en un 11% a la ciutat de Barcelona.
En el primer semestre d’aquest any, han sortit al mercat 45.000 m2 d’oficines a Madrid i 88.000 m2 a Barcelona, però estan acabant les obres moltes més: 87.000 m2 a Madrid (un 25% dels quals ja estan compromesos) i 274.000 m2 a Barcelona (amb el 35% ja prellogats).
Segons la consultora DWS, “els preus poden caure entre un 10% i un 15% abans de tornar a créixer a mitjà termini, de manera que, en un horitzó de deu anys, les nostres perspectives per a les rendibilitats immobiliàries és que es mantinguin pràcticament sense canvis”, assenyala.
Fonts immobiliàries expliquen que la pujada dels costos de finançament ha incrementat en 0,25 punts bàsics la rendibilitat que demanen els inversors per comprar un edifici, ja que la majoria són entitats financeres –com ara fons d’inversió o de pensions o companyies d’assegurances– que han d’oferir rendibilitats competitives als inversors. El retorn més gran exigit per aquests inversors obliga a reduir el preu de compra de l’immoble.
Per la seva banda, Eusebi Carles, soci de mercat de capitals de la consultora Cushman & Wakefield recorda que un augment de les rendibilitats exigides no sempre es tradueix en un descens del preu dels edificis. “En molts casos els contractes de lloguer estan indexats a l’IPC, per la qual cosa la mateixa actualització de rendes aporta la rendibilitat addicional que requereixen els inversors”. Segons el seu parer, a més, “hi continua havent molts inversors amb molta liquiditat i això sosté els preus”.
Lindy Garber, responsable d’inversions de la consultora CBRE Barcelona, xifra en 10 punts bàsics la pujada de la yield o rendibilitat que exigeixen els inversors a Barcelona, especialment als edificis del centre de la ciutat o de la perifèria, fins a un 4% i un 5,85% respectivament. A Madrid, la consultora diu que la pujada és de 0,25 punts a les ubicacions secundàries del centre i també fora de l’M-30, fins a un 4,25% i un 5% .
El mercat espanyol d’oficines ha recuperat en els darrers mesos els nivells d’activitat anteriors a la pandèmia. Durant el primer semestre –apunta CBRE–, la inversió d’oficines a Madrid s’ha situat en 541 milions d’euros, un 12% per sota del nivell mitjà dels últims cinc anys, mentre a Barcelona ha assolit els 415 milions, en línia amb la mitjana de l’últim quinquenni.
Segons la consultora Savills, tot i això, “el nombre de transaccions es va alentir al juliol”, com en la resta de les capitals europees, cosa que atribueix al fet “que els inversors són més selectius en el context actual i el producte de qualitat que busquen en localitzacions prime és escàs”.
La contractació d’oficines també ha viscut una primera part de l’any molt bona. Segons les dades de Cushman & Wakefield, en el primer semestre s’han llogat 235.000 m2 d’oficines a Madrid, un 47% més que en el mateix període de l’any anterior, i 183.000 m2 a Barcelona (un 26% més), i ja assoleixen valors semblants als del 2019. Eusebi Carles reconeix que ara “tot fa pensar que tindrem un segon semestre més fluix” perquè les empreses són molt sensibles a les males perspectives econòmiques quan valoren llogar noves oficines.
Gran part de l’activitat del mercat es concentra en el desig de les empreses de buscar oficines en edificis de més qualitat, de manera que els lloguers en edificis de classe A/B+ suposen el 73% de la contractació a Barcelona i el 71% a Madrid. Les empreses, destaca Carles, busquen espais que encaixin millor amb els seus objectius de sostenibilitat corporativa (ESG) i que atreguin els empleats un altre cop a l’oficina.
“Comencem a veure signes de polarització”, reconeix Lindy Garber, de manera que els edificis de menys qualitat, poc sostenibles o més mal localitzats tindran
Segons DWS, els preus poden caure entre un 10% i un 15% abans de tornar a créixer a mitjà termini
Les transaccions s’alenteixen perquè els inversors busquen edificis de gran qualitat i n’hi ha pocs