Llogar a Barcelona

Entemes molt mediàtics i discutits comels relacionats ambel mercat immobiliari, la ideologia i les preconcepcions sónmoneda habitual. Recordo haver estat parlant ambun“activista” en una reunió d’UNHabitat sobre els habitatges buits a la ciutat de Barcelona. Insistia que eren 88.000, un11% del total. Quanli argumentaves queuncensnoés una manera adequada de mesurar els habitatges buits i que al País Basc, que tenen una operació estadística específicades del 1999 per mesurar habitatges buits correctament (consums, per exemple), els resultats eren bastantmés petits que el cens, li entrava per una orella i li sortia per l’altra. Els resultats preliminars de l’estudi d’habitatges buits de Barcelona indiquen que es tracta d’un escassíssim 1,52%, en què els habitatges dels bancs sónuna proporció ínfima. Tambédurantmolt de temps ha estat impossible que els “activistes” canviessin el seu discurs i acceptessin que la gran majoria dels desnonaments eren de lloguers de particulars i no execucions d’hipoteques.

Hihaméselements, però. Les dades oficials, utilitzant els contractes en l’Incasol, indiquen que el lloguer va pujar a Barcelonaun4,4% el 2017. Compot ser? I el18% quehemvist a lapremsa? I el 50% mínimque pujaven en la renovació de contractes? Doncsaixò: casos singulars elevats a categoria. És possible que hi hagi hagut pujades d’un20% en renovacions? No espot descartar després de tres anys de pujades del lloguer. Per donar-se aquesta situació, però, el contractehauria d’haver començat enunany de lloguers en caiguda lliure. Això vol dir que en l’anterior renovació es va poder aconseguir una reducció del lloguer d’un 20%. Els que van tenir renovacions els anys 2012 i 2013hosabenperfectament. Tot i això, és cert que els preus de lloguer van superar els nivells precrisi aBarcelona durant el primer trimestre del 2017, si bé despréshan crescutpoc i entre el tercer i quart trimestre del 2017 van caure tant en totalcomen preu per metre quadrat.

Quèjustifica aquesta recuperació? El primer que es pensa és lademografia. La població de Barcelona, però, s’ha mantingut constant durant els últims sis anys ambunvolummitjà familiar que ha augmentat una mica, cosa que significa menysllars. Amés, el grup de joves en edat d’emancipar-se, els que suposenmés demandapotencial d’habitatge, s’ha reduït per la caiguda del volumd’aquestes cohorts. És cert que els estrangersde païsosambunalt poder adquisitiu han augmentat des del 2014 i la comunitat llatinoamericana s’ha reduït, però l’efecte generat per aquest diferencialde renda per càpita ésuna gota d’aigua almar del mercat de lloguer de Barcelona (suposant que lloguin ino comprin).

El segon presumpte culpable és l’apartament turístic. Enprincipi, és teòricamentpossible perquè la seva transformació reduiria l’ofertade lloguer convencional. Nos’observa, però, una correlació entre els preus del lloguer i elnombre d’apartaments turístics. Aixònoésun evidència definitiva, però sens dubteno dona suport a lahipòtesi. Amés, noés evident que tots els apartaments turístics siguin substitutiusdels lloguers convencionalsperquè molts realment sónimmobles quepoden utilitzar-se en curts períodes de temps (estius, ponts llargs, etc.). Finalment, si elfenomen de l’apartament turístic fos tan substitutiudel convencional, hauríem de veure que l’oferta d’habitatge de lloguer disminueix. Tot i això, el nombrede contractes de lloguerde la ciutat inscrits a l’Incasol ha augmentatun 23% entre el 2015 i el 2017. Sicomptem des del començament dela crisi, el nombre de contractes s’ ha duplicat.

I els anomenats fons voltors? Doncs han d’acomodar el preu a l’oferta i lademanda. Lacompravendaper persona jurídica ha augmentat uns tres punts percentuals des del pitjormomentde la crisi, i això també es reflecteix en la disponibilitat mésgran d’habitatges de lloguer. Algú s’imagina, però, que siunfons voltor vol llogar un habitatge de 50m2 aPoble Sec per 10.000 euros almes trobaràuninquilí? Defet, és paradoxal que s’atribueixi als fons molts dels mals del sector immobiliari quan aquests fons estan obsessionats per saber si la renda familiar janoestà al límit del que es pot pagar perunlloguer, tot ique òbviament n oper motius relacionats amb l’ altruisme. Una altra d eles seves obsessions és l’efecte depressiu sobre preus i lloguers de la sortida al mercat dels immobles en elsmésde 50.000 milions d’actius problemàtics que van comprar a finalsde l’anypassat.

I el creixement econòmic? Laciutat ha sentit de maneradecisiva la recuperació econòmica. Labase imposable general dels barcelonins ja estava el 2015 al nivell del2008i elmarç del 2018 ja hi havia menysaturats inscrits a Barcelona que el 2008. Des que va començar la recuperació el 2015, elPIBde la ciutathapujatun 7%. Quèha passat, però, ambla distribució de la renda? Doncsque si el2008els sous i salarismés la seguretat social representavenun75% del total, el 2014 (últim any disponible) representenun 81% per la caigudadel pes dels beneficis. Aquesta millora econòmica proporciona una explicació parcial dela recuperació del mercat.

El motiu últim del que estem veient és la dinàmica d’un mercat que s’està ajustant auna proporció de lloguermolt superior a la que hi havia abans de la crisi. Enel procéshipot haver moviments de preus per divergències entr eles expectatives de demandants i oferents, que necessàriament s’ ajustaran. A diferència del preu de l’habitatge, que pot créixer sense límit sempre que hi hagi crèdit disponible, el preu dels lloguers té coma límit una proporció de la renda de les famílies. Aquest ajust seria moltméssuau si el sector públic comptésambunparc d’habitatges socials suficient per reaccionar davant els desajustos temporals al mercat d’arrendaments d’habitatge. Detot això, però, us en parlaré a la pròxima columna.