Pressupostos i habitatge

L’acord de pressupostos firmat pel Govern central i Podem ha estat una de les principals fites econòmiques de les últimes setmanes. S’ha discutit força sobre la falta de realisme dels ingressos, però la lluita contra el frau fiscal sempre permet quadrar qualsevol pressupost públic. L’acord també presenta mesures relacionades amb la política d’habitatge. En principi, cap de les dues mesures més importants no és estrictament pressupostària, cosa que reforçaria la idea que l’anomenat pressupost sembla més un posicionament electoral. En aquest article em centraré en l’extensió dels contractes i els límits als lloguers, que són les grans novetats.

El primer que sorprèn és l’elecció de les mesures. Es tendiria a pensar que el fonamental en un pacte entre partits progressistes és un compromís perquè tots els nous habitatges construïts amb diners púbics fossin de lloguer i que la qualificació pública dels habitatges en propietat anteriors no tingués caducitat, cosa que evitaria que s’hi pogués especular. En lloc d’això, s’ha optat per intentar intervenir directament en els preus acordats entre particulars, cosa que genera unes distorsions i uns efectes col·laterals potencialment molt negatius.

Cap d’aquestes dues noves mesures no tindrà l’efecte desitjat sobre el que sembla que és el seu objectiu: la contenció dels preus de lloguer. Hi ha dos motius: el primer, la seva inoportunitat i, el segon, la seva ineficiència. Respecte de la inoportunitat, ja se sap que les polítiques públiques solen tenir grans retards en l’aplicació. En aquest cas, la situació de pujada ràpida i generalitzada del preu del lloguer que es va evi- denciar fins a mitjans del 2017 no es manté. Segons Fotocasa, el tercer trimestre del 2018 el preu del lloguer ja baixava a la pràctica totalitat de les comunitats autònomes a excepció de Madrid. A Catalunya s’observen caigudes superiors a un 10% a Lleida, Tarragona i Girona. Només s’incrementen els preus que demanen els propietaris a la província de Barcelona per l’efecte de l’àrea metropolitana. A Barcelona capital, segons Fotocasa, el preu del lloguer cau a un 1,5% per tercer mes consecutiu. Òbviament, com he assenyalat altres vegades en aquesta columna, els lloguers dels portals no són els preus de mercat, sinó els que sol·liciten els propietaris. Les dades de lloguers de mercat a Barcelona també mostren caigudes d’un 2,2% des de començaments d’any. Per tant, quan aquestes mesures es vulguin fer efectives potser ja no seran necessàries perquè el desajust entre oferta i demanda s’haurà equilibrat amb la baixada del preu del lloguer. És possible això? N’hi ha prou de recordar que entre els anys 2008 i 2013 el preu del lloguer va caure un 20% a Barcelona.

A part d’inoportunes, les mesures són ineficaces per a l’objectiu que pretenen. Allargar el període dels contractes proporciona més estabilitat als inquilins, però no protegeix contra les pujades de preus si el procés continua. Quan es parla d’increments d’un 20% del lloguer en la renovació, s’ha de tenir en compte que es tracta de l’acumulat de tres anys sense actualitzar els preus, en un període de ràpid creixement dels lloguers i amb una inflació molt baixa. Què passaria si el contracte fos de cinc anys? Doncs que quan s’acabessin aquests cinc anys la pujada del lloguer, si el procés hagués continuat al mateix ritme, seria d’un 35%.

Mal diagnòstic Limitar els preus privats quan la causa de la hiperinflació és que el BCE no para d’imprimir diners no té cap efecte en els lloguers

Sobre la mesura estrella, la possibilitat que ajuntaments i comunitats autònomes “puguin regular i limitar les pujades abusives del preu del lloguer”, és difícil opinar, ja que l’aplicació no queda clara. No sabem si serà un capping limit (límit al creixement de la renda després de tres anys), un rental brake (la renda dels lloguers nous no pot superar, per exemple, un 10% de la mitjana de la zona) o una altra cosa. En tot cas, hi ha diverses coses clares. Primer, limitar els preus no sol ser una bona idea. L’última experiència de limitació massiva de preus ha estat a Veneçuela, on l’impacte ha estat una hiperinflació d’1.000.000%. Això és el que passa quan el diagnòstic és equivocat: limitar els preus privats quan la causa de la hiperinflació és que el govern no para d’imprimir diners no té cap efecte. Limitar els preus del lloguer podria treure del mercat part de l’oferta, que podria preferir vendre per la limitació en la rendibilitat del lloguer, i generaria diner negre. Quan dos particulars estiguin d’acord en un preu, buscaran formes per fer efectiu l’acord. A més a més, també s’ha observat un impacte negatiu en el manteniment dels edificis. Quan es parla d’aquesta mesura, sempre apareix algú que diu: “Si ho fan a Berlín...”. El primer que se m’acut quan sento això és el que es diu als nens: “Si aquest es tirés per la finestra, tu també ho faries?”. És curiós que sempre se citi Berlín, però mai l’impacte que ha tingut la limitació de lloguers. Com va dir un famós economista, un dels errors més grans és jutjar les polítiques públiques per les seves intencions en lloc de pels seus resultats. El treball del professor Michael Voigtländer i coautors presentat al congrés de l’European Real Estate Society parla d’uns efectes “devastadors” del rental brake de Berlín. Finalment, fins i tot si els resultats de la política a Berlín haguessin estat positius, caldria plantejar si en un context institucional i immobiliari molt diferent els resultats serien els mateixos. És possible que les polítiques sobre lloguers tinguin el mateix impacte en una ciutat amb un 70% del parc de lloguer que en una ciutat amb una mica més d’un 25%? En principi, l’arsenal de polítiques públiques té moltes possibilitats. La qüestió és decidir quan s’han d’aplicar i quines són les més eficaces i les que tenen menys efectes col·laterals negatius.