Presses immobiliàries

Si algú busca una recepta màgica per resoldre els problemes d’accés a l’habitatge a Espanya i, en particular, a les grans ciutats, tinc una mala notícia: no existeix. Des que va començar la recuperació econòmica hem viscut un augment ràpid del preu del lloguer, molt per damunt de l’augment de la renda familiar. La pressió de la demanda d’habitatge de lloguer a les grans ciutats continuarà, com passa en tots els països desenvolupats. Les economies d’aglomeració impulsen la creació de supercities, un fenomen imparable.

“Ara bé, cal fer-hi alguna cosa? Mira el gran parc d’habitatge públic que té Viena”, es pregunten alguns, sense adonar-se que aquest parc s’ha construït durant 100 anys de polítiques d’habitatge consistents. Per desgràcia, a Espanya fa temps que el sector públic va decidir mercadejar políticament amb l’habitatge i ha estat impossible adoptar polítiques coherents i eficaces. Amb tot, alguns han decidit que no és possible que no hi hagi una solució d’avui per demà i fan propostes populistes, i, per tant, simplistes. I la més fàcil és... el control del preu del lloguer. En primer lloc cal dir que el sector de l’arrendament és un dels més regulats i en què el sector públic més intervé. Un informe de l’OCDE assenyala que la majoria dels països utilitzen almenys 6 intervencions diferents en el sector immobiliari (subsidis, desgravacions, provisió directa, etcètera). A més a més, en el cas espanyol, com en altres països, ja hi ha control a l’increment dels preus: mentre dura el contracte el lloguer no pot pujar més de l’IPC. Per si això fos poc, alguns advoquen per controlar els lloguers també entre contractes. Des d’una perspectiva teòrica, el control de preus és raonable si els productors tenen poder de mercat i poden controlar preus (monopoli, oligopoli) o si hi ha problemes d’informació. Però, per més que alguns s’entossudeixin a pintar un sector del lloguer a Espanya dominat per grans tenidors, la realitat no sosté aquesta visió. Es tracta d’un sector totalment atomitzat i dominat per propietaris particulars. I el problema és que si el diagnòstic de la causa de l’augment del preu del lloguer és erroni, el remei serà pitjor que la malaltia. Recordem l’últim experiment de control de preus a gran escala. El govern veneçolà va culpar els empresaris de fer ús del seu poder de mercat i va imposar controls de preus el

Polèmica Regular el lloguer provoca resultats contraris als desitjats, com ara més desigualtat i menys oferta disponible

2015, quan la inflació era d’un 20%. Tres anys després la inflació era d’1.000.000%. S’havien equivocat en el diagnòstic: la causa de la inflació era un banc central que imprimia bitllets a tota velocitat per pagar les despeses de l’Estat.

A més de les raons teòriques, hi ha l’evidència empírica. Val la pena comparar dues mesures de control de preus: el salari mínim i els controls de lloguers. Mentre que l’impacte del salari mínim és un dels temes més controvertits entre els economistes, no passa el mateix amb el control dels lloguers. L’evidència dels efectes negatius dels controls dels lloguers és substancial i contumaç. De fet, el premi Nobel Paul Krugman, gens sospitós de ser un perillós neoliberal, ha assenyalat sobre la qüestió que “és un dels temes més ben coneguts en la ciència econòmica, i, entre els economistes, dels menys controvertits”. Els efectes perversos de la regulació del nivell del preu del lloguer són múltiples: reducció de l’oferta (per venda o demolició de les unitats subjectes a control), disminució de la mobilitat residencial, reducció de la inversió en manteniment, augment de preus en el sector no regulat (normalment la regulació només afecta les unitats construïdes abans d’una determinada data), etcètera. Al final, com resumeix un estudi recent referit a San Francisco, el resultat pot ser el contrari del desitjat: més desigualtat, menys oferta i increment dels preus del lloguer. A curt termini hi ha tota mena de dificultats per a la implementació d’aquest tipus de mesures (demandes judicials per la dificultat de fixar preus de referència adequats o per les deficiències de les metodologies per fer-ho, dificultats a l’hora de controlar l’aplicació, etcètera) i la creació d’un mercat negre de pagaments col·laterals.

Llavors, però, per què és una mesura que torna a ser tan popular? Els motius són diversos. El retorn del populisme posa d’actualitat mesures simplistes de fàcil venda política. Si es diu control de lloguers i els fixa, com podria no funcionar? D’altra banda, els polítics tenen la pressió dels votants de les grans ciutats, que veuen en la construcció de més habitatges un perill per al preu dels seus. Per això estableixen cada vegada més restriccions urbanístiques a fi de protegir el valor del patrimoni dels propietaris actuals. Finalment, els controls del preu del lloguer tenen un avantatge enorme per al sector públic: no tenen cost pressupostari.

El problema fonamental és que existeix una forta demanda de lloguer i no hi ha prou oferta. Per tant, cal augmentar l’oferta fent servir instruments que no tinguin efectes col·laterals negatius sobre l’oferta: comprar habitatges per transformar-los en lloguer social, rehabilitació d’habitatges amb el mateix objectiu, col·laboració publicoprivada per desenvolupar terrenys urbans, canviar la zonificació d’algunes àrees, flexibilitzar l’estricta normativa urbanística amb l’objectiu de transformar l’ús de molts immobles inutilitzats, incentivar els propietaris perquè posin més habitatges de lloguer a preu assequible, donar suport a nous models (cooperatives amb cessió d’ús, cohousing), etcètera.

Però, sobretot, cal mantenir una política consistent en el temps. Qualsevol mesura que generi inseguretat jurídica augmentarà la rendibilitat requerida pels propietaris davant l’augment del risc i reduirà l’oferta. Just el contrari del que fa falta.

ILBUSCA / GETTY