Estrangers i habitatge

L’anunciada eliminació a Espanya dels golden visas, que proporcionen la residència a ciutadans no comunitaris per compres d’habitatges de més de mig milió d’euros, ha tornat a posar sobre la taula el paper dels estrangers als mercats immobiliaris locals. El mecanisme dels golden visas va ser posat en funcionament per molts països després de la crisi immobiliària de finals dels 2000 com una manera de sustentar les compres en un mercat immobiliari amb una demanda molt escassa. Diversos països europeus van adoptar als anys 2012-2013 aquesta mateixa política i, en alguns casos, com Malta, es podia obtenir amb certa rapidesa no només la residència, sinó la ciutadania. La tendència està canviant els últims anys i els avantatges de l’obtenció ràpida de la residència s’estan associant no pas amb la inversió immobiliària, sinó amb el capital humà, com els avantatges per a treballadors al sector de la intel·ligència artificial.

A Espanya, el nombre de golden visas concedits els últims deu anys, que, segons les estimacions, oscil·la entre 10.000 i 14.500, mostra la poca importància que aquest mecanisme va tenir per obtenir l’objectiu per al qual es va aprovar. Ja quan es va implantar el 2013 era clar que no tindria els efectes desitjats i hauria estat millor no haver-lo posat en funcionament. La seva eliminació, seguint la línia d’altres països, com Irlanda, Portugal o el Regne Unit, ha estat justificada per evitar l’especulació immobiliària i el seu impacte sobre els preus. La realitat és que l’impacte sobre el mercat immobiliari era molt limitat i el seu valor és merament simbòlic, tot i que des d’una perspectiva política és una mesura llaminera, ja que pretén eliminar els avantatges de rics i estrangers. El 2023 només el 9,7% dels habitatges adquirits per estrangers superaven els 500.000 euros. El 2022 es va arribar al 10,13%, la proporció més gran de la sèrie històrica. La proporció de compres per no comunitaris era del 50,4% el 2023, davant el 42,2% de l’any anterior. Això vol dir que, si tots els golden visas (3.217 el 2023 i 2.017 el 2022) es concentressin en habitatges de més de 500.000 euros (recordem que es podria invertir aquesta quantitat en diversos habitatges de menys preu), el 74,7% d’aquestes compres de no comunitaris (el 53% un any abans) van sol·licitar el golden visa. En el conjunt de les transaccions d’habitatges, representen només el 0,5% en cadascun dels dos últims anys, tot i que la seva proporció és més alta en llocs com Marbella, Barcelona o les Balears.

Si obrim l’anàlisi a habitatges comprats per estrangers, sense considerar el preu, trobem que el 2023 es va arribar al màxim de la sèrie, amb una proporció del 14,98%. Els britànics, els alemanys i els francesos són els que més habitatges compren, seguits per marroquins i belgues. Les compres d’estrangers també estan bastant concentrades geogràficament. Cinc províncies encapçalen la proporció de compres d’estrangers i superen el doble de la mitjana d’Espanya: Alacant (44%), Santa Cruz de Tenerife (35%), Màlaga (34%), les Illes Balears (31,5%) i Girona (30%).

La tendència actual, en el cas de les compres d’habitatge, és la contrària als golden visa. La idea és dificultar, o fins i tot impedir, les compres d’habitatges d’estrangers. Al Canadà, es va prohibir el 2023, i per a un període de dos anys, que els estrangers compressin habitatges. Ottawa ja ho ha estès fins al 2027. Aquesta prohibició no s’aplica fora de les àrees metropolitanes (CMA) o les aglomeracions censals (CA), ni en edificis amb quatre o més unitats ni a resident permanents o temporals que compleixin determinats criteris. A Nova Zelanda, també es va aprovar el 2018 una prohibició semblant. A més, en algunes regions del Canadà, com Ontario o la Colúmbia Britànica, s’han aprovat impostos per a no residents que graven les seves transaccions amb un percentatge addicional que paguen els residents. Recentment, Toronto va aprovar un sobrecàrrec municipal addicional al d’Ontario a partir del 2025.

L’impacte de la demanda dels estrangers sobre el lloguer també està generant diferents tipus de reaccions. Per una banda, s’intenta reduir la seva demanda. Als Països Baixos, les universitats reduiran el nombre de cursos en anglès per desincentivar l’arribada d’estudiants estrangers. Al Canadà, també es culpa els estudiants internacionals de la crisi d’accessibilitat al mercat del lloguer i s’ha imposat per al 2024 i el 2025 una reducció del 35%, exceptuant-ne els estudiants de màster i doctorat. D’altra banda, es vol evitar que una part del parc d’habitatges de lloguer regular es desviï al vacacional en un context d’enorme manca d’oferta. A Nova York, la local law del 18 del setembre obliga tots els amfitrions a sol·licitar el registre d’aquests habitatges i impedeix a les empreses de lloguer compartit processar transaccions d’habitatges no registrats. Això s’afegeix a la prohibició de llogar apartaments complets per menys de 30 dies. Altres ciutats també tenen limitacions al lloguer turístic, com Londres, Berlín, París, Amsterdam o San Francisco. Fa poc més d’un mes la UE va aprovar un mecanisme per compartir la informació de les plataformes de lloguer vacacional i el sector públic, tot i que l’aplicació dependrà de cada país. A Espanya, els habitatges vacacionals són l’1,3% del total d’habitatges, uns 340.000, segons l’última estimació de l’INE. El problema és que aquests habitatges representen una proporció molt elevada en algunes zones turístiques (Marbella, Màlaga, Palma o Alacant) i el centre de grans ciutats (València, Sevilla o Granada). Moltes d’aquestes ciutats, incloent-hi Palma, Barcelona o Madrid, hi han posat limitacions. A Catalunya, es va aprovar al novembre el decret llei 3/2023, que imposa la sol·licitud d’una llicència per a habitatges turístics que és vàlida per a cinc anys i que impedeix als municipis afectats que concedeixin més de deu llicències per cada 100 habitants.

Aquests són els fets i les polítiques. Al pròxim article, analitzarem els pros i els contres de les mesures per allunyar els estrangers dels mercats immobiliaris locals i els seus efectes.

‘Golden visa’ Els britànics, els alemanys i els francesos són els que més habitatges compren, seguits pels marroquins i els belgues