Els pisos se sobrevaloren un 20% quan els posen a la venda
Incorporen expectatives de pujades de preu pròpies dels anys del boom
Els propietaris que posen un habitatge a la venda en sobrevaloren el preu prop d’un 20% respecte al valor de mercat dels immobles similars de la seva zona, segons un estudi realitzat per la immobiliària Tecnocasa i la Universitat Pompeu Fabra. El director del departament d’anàlisi i informes de Tecnocasa, Lázaro Cubero, va explicar que la sobrevaloració més alta es dona a Màlaga i Saragossa, on els propietaris demanen de mitjana un sobrepreu del 24%. Després, a València (22%), Sevilla i Cornellà de Llobregat (20%), Barcelona (19%), Madrid, Mataró i Badalona (18%) i, per acabar, Premià de Mar (12%), entre les ciutats on treballa el grup. El record dels preus més alts que es van assolir el 2007, i el fet d’haver assumit expectatives de pujades de preu properes al 20% com hi havia aquells anys i incorporar-les en l’actualitat expliquen en bona mesura el fenomen.
“Nosaltres presentem al propietari un estudi sobre el valor de mercat del seu habitatge, i alguns són receptius, mentre que d’altres, que potser ja han calculat que necessiten una determinada suma com a entrada per comprar un altre immoble, no en rebaixen el preu”. Segons Cubero, aquesta pràctica ja es feia els anys previs a la crisi, però llavors els preus augmentaven a taxes del 20% anual, amb què la valoració excessiva dels propietaris podia quedar absorbida per la pròpia dinàmica del mercat en un termini raonable. “Ara l’augment dels preus és molt inferior (de l’11,15% el 2017), i nosaltres, per exemple, preferim no acceptar immobles sobrevalorats, encara que altres immobiliàries ho fan per captar el client”. Al seu entendre, al cap d’uns mesos els propietaris se n’adonen i en rebaixen el preu.
Cubero assenyala que la sobrevaloració és un fre enorme per als compradors potencials “ja que en ciutats com Barcelona, on el preu d’un pis fàcilment supera els 200.000 euros, estem parlant ja de 40.000 euros”. “Els compradors ara han d’analitzar bé el mercat abans de comprar”, recomana.
L’estudi de Tecnocasa destaca que és usual que els compradors provin de negociar el preu a la baixa, però de mitjana la rebaixa del preu que accepta l’agència és del 5,1%: un nivell ja molt proper al que hi havia els anys del boom (entre el 2004 i el 2006 es va acostar al 4%) i que queda molt lluny de les rebaixes del 14,2% que acceptaven els propietaris el 2012 per vendre els seus pisos.
Ricardo Sousa, conseller delegat de la franquícia Century21 a Espanya i Portugal, va corroborar recentment que els propietaris de pisos de segona mà tenen ara “expectatives de preus inassumibles per a la població nacional de classe mitjana o baixa”. Segons el seu parer, “faria falta més obra nova per poder estabilitzar els preus, que ara estan pujant massa”. Per Emmanuel Virgoulay, soci fundador de Barnes Spain, la taxa de sobrevaloració és també molt alta en els pisos de luxe de Madrid i Barcelona, a tocar del 30%, de manera que als millors barris de les dues ciutats “els propietaris fixen uns preus de venda que s’acosten als de les grans capitals europees com ara París, Londres i Berlín”.
Un dels motors del mercat immobiliari el 2017 van continuar sent els inversors: segons les dades de Tecnocasa van realitzar el 28,8% de les compres, quatre punts més que el 2013. “La baixa rendibilitat dels dipòsits bancaris continua atraient inversors, que competeixen amb les famílies que busquen pis”, va explicar. Segons les dades de la firma, el 72% dels inversors compren al comptat, mentre que un 27% també demanen hipoteca. L’activitat més important del mercat, tot i això, ve dels qui busquen un habitatge per a ús propi.
L’augment dels preus fet canviar el finançament de les compres: si bé el 2013 el 52% dels immobles que venia Tecnocasa es pagaven al comptat, avui la xifra és del 30%, perquè el 70% dels compradors, incloent-hi inversors, han de recórrer a una hipoteca.
El comportament dels inversors, assenyala Cubero, ha fet un gir en l’últim trimestre a Barcelona per la inestabilitat política: el percentatge de compres dels inversors, que va arribar al 37% en el tercer trimestre, va baixar fins al 27% en el quart, mentre que ha baixat un 43% el nombre de compres d’immobles que es paguen al comptat. “S’han aturat els inversors internacionals, mentre que els nacionals, en canvi, continuen actius”, va assenyalar. La menor pressió dels inversors nacionals ha fet que els preus fins i tot baixin als districtes més turístics (Eixample, Ciutat Vella, Sant Martí i Gràcia), arrossegant a la baixa el preu mitjà de venda del conjunt de la ciutat, un 1,34%. “Si aquest canvi en la dinàmica dels inversors es consolida, és probable que vegem una frenada en el ritme d’augment dels preus a Barcelona”, adverteix Cubero.
SEGUIU L’ACTUALITAT A TRAVÉS D’@ECONOMIAPLUSLV www.lavanguardia.com
A Màlaga i Saragossa arriba al 24% i a Barcelona és del 19% i a Madrid del 18%
Els compradors aconsegueixen una rebaixa del 5%, i tornen als nivells del 2006