El llast del maó
Espanya lidera les vendes de carteres d’hipoteques moroses a Europa
Segons un estudi immobiliari elaborat per la consultora Evercore, Espanya va liderar l’any passat la venda de carteres d’hipoteques moroses a Europa, amb el traspàs de crèdits amb un valor nominal de 50.758 milions d’euros.
Espanya va liderar l’any passat la venda de carteres d’hipoteques moroses a Europa, amb la venda de crèdits amb un valor nominal de 50.758 milions d’euros (dels 104.000 milions que es van traspassar a tot Europa), segons l’estudi sobre l’immobiliari problemàtic elaborat per la consultora Evercore. El 2017 el Santander, amb la venda del totxo del Popular a Blackstone per 30.000 milions d’euros, i BBVA, amb la venda d’una cartera de 13.000 milions a Cerberus, es van situar entre els cinc venedors més grans d’Europa. “És previsible que aquest any i el que ve tornem a ser líders en la venda d’immobles adjudicats i hipoteques moroses”, assenyala Íñigo Laspiur, director de finances corporatives de la consultora CBRE. “Ara mateix ja hi ha carteres a la venda per més de 8.000 milions”.
Durant els primers anys de la crisi financera, van ser les entitats d’Irlanda i la Gran Bretanya les que van liderar la venda d’actius immobiliaris adjudicats, però ara han agafat el relleu els bancs espanyols i italians (líders en operacions en el primer trimestre d’aquest any). “La regulació del BCE, que dispara les provisions i sobretot les directrius comptables que els obliga a augmentar les dotacions de capital, estan accelerant les vendes dels actius tòxics”, assenyala Laspiur. Les vendes, a més, es veuen impulsades per la recuperació del mercat immobiliari i per l’alt nivell de provisions que ja han fet els bancs. “En la majoria de vendes les entitats bancàries ja guanyen diners, o almenys no en perden”.
Laspiur explica que hi contribueix que els fons estan acceptant preus més alts pel totxo tòxic espanyol: si el 2013, quan la Sareb va començar les primeres vendes en bloc, exigien retorns del 15% anual per comprar els actius, ara les rendibilitats han baixat fins al 8% quan compren crèdits hipotecaris sobre immobles de qualitat.
Les vendes de carteres d’actius, per la seva gran mida, estan en mans de molt poques entitats. “Només Blackstone, Cerberus, Apollo i Lone Star liciten per carteres de més de 5.000 milions d’euros, mentre que en operacions més petites també estan molt actives firmes com Bain Capital, Oaktree o el Deutsche Bank”, va assenyalar Laspiur. Aquesta falta de competència permet als fons comprar immobles a un preu molt per sota del de mercat. “No és només per una qüestió de mida –afegeix. Els fons assumeixen el risc de gestionar els deutes (amb una negociació amb el deutor o en els tribunals) per accedir a la propietat de l’immoble. És un procés sofisticat, que atreu poques empreses”. Per a les entitats financeres, tot i això, “la venda d’actius adjudicats i crèdits morosos a grans paquets els permet accelerar el seu sanejament i alliberar recursos, perquè venent-los un per un trigarien anys”.
Laspiur assenyala que el 2017 va marcar un punt d’inflexió en l’estratègia dels bancs de desinvertir en el totxo. “Abans s’estaven fent operacions petites. Sareb, per exemple, el més actiu, ha fet més de 30 vendes, seguit pel Sabadell, Caixabank i Bankia. L’any passat, tot i això, el Santander i BBVA van crear un vehicle (una societat) al qual van aportar els seus actius dolents, i el van vendre quedant-se una participació minoritària, cosa que els permet alhora desconsolidar els actius i retenir part de la propietat per beneficiar-se de les pujades de preus que està vivint el mercat immobiliari”, assenyala Laspiur. “És una fórmula molt bona, i crec que veurem més operacions així aquest any”. A parer seu, seran la Sareb, CaixaBank i Sabadell les entitats que lideraran les vendes del totxo aquest any.
En conjunt, les entitats financeres del sud d’Europa ara concentren el gruix dels immobles adjudicats i crèdits morosos d’Europa, segons les dades de la consultora Evercore, que preveu que aquest any es tanquin operacions per valor d’uns 80.000 milions, amb Espanya novament al capdavant (en aquests moments suposa el 78% de les carteres a la venda a Europa, segons la consultora). Espanya, recorda Íñigo Laspiur, va començar la neteja del totxo de les entitats financeres el 2013, tard respecte als països anglosaxons, però abans que Itàlia o Grècia, que amb prou feines han començat. “Els grans fons miren cap al sud”, assenyala. Els italians Monte dei Paschi i Banca Marche ja van estar l’any passat entre els venedors més actius, mentre que a Grècia els quatre grans bancs estan sota pressió de les autoritats comunitàries per accelerar-ne el sanejament.
Només Blackstone, Cerberus, Apollo i Lone Star liciten per carteres de més de 5.000 milions