Els inversors borsaris refreden l’eufòria immobiliària a Espanya
La falta de demanda internacional obliga a parar les noves sortides al mercat
Els grans inversors internacionals han refredat la seva fam pel sector immobiliari espanyol i han obligat a frenar les sortides de noves empreses a borsa. La falta de demanda reflecteix les diferències amb el boom immobiliari de fa una dècada: entre el 2005 i el 2007 van sortir al mercat cinc promotores (Astroc, Renta Corporación, Parquesol, Realia i Riofisa), mentre que en aquest nou cicle Neinor va ser la primera promotora a sortir al mercat, el març del 2017, seguida per Aedas a l’octubre i Metrovacesa, el febrer del 2018, però aquesta última ja va haver de reduir el preu un 15% i el percentatge de capital venut per aconseguir tornar al mercat.
El conseller delegat de Neinor, Juan Velayos, va assegurar aquesta setmana al fòrum MedCap que l’aturada és merament “conjuntural”, perquè hi ha hagut diverses sortides “molt seguides en molt poc temps”, que han saturat la demanda dels inversors. En un col·loqui moderat per Alberto Valls, soci de Deloitte, Velayos va reconèixer que “l’enamorament del mercat” cap a les promotores “sembla que va passar”, ja que “els inversors avui són més cauts que fa sis mesos”.
Els directius del sector reconeixen que el mercat immobiliari està lluny de la situació que es vivia el 2005, quan tot es venia a qualsevol preu: actualment la demanda d’habitatge nou i les alces de preus es concentren a Barcelona i Madrid i els enclavaments turístics més consolidats, per la qual cosa els inversors examinen amb lupa els projectes de les promotores d’àmbit nacional. Sergio Gálvez, director d’estratègia d’Aedas Homes, va reconèixer que “les promotores han d’oferir un projecte diferencial, perquè no siguin vistes com una més que surt a borsa en el cicle expansiu del sector, sinó que tinguin algun atractiu, com la borsa de sòl o l’àmbit geogràfic”.
Les promotores també es veuen perjudicades pel llarg cicle de producció d’un habitatge: la recuperació de l’obra nova va començar el 2015 i només ara comencen a lliurar les primeres promocions. Fonts financeres destaquen que les promotores espanyoles ara venen sobretot expectatives als inversors internacionals, perquè tenen prevendes d’habitatges sobre plànol, però pocs habitatges entregats i cobrats. Però les promotores angleses o franceses es valoren en borsa amb multiplicadors de la caixa que generen i els inversors només accepten valorar les firmes espanyoles amb un descompte que els seus accionistes no volen acceptar, perquè volen que aquestes expectatives s’incorporin en el preu.
Aquest desfasament entre les prevendes, creixents i a preus més alts en una conjuntura alcista, i la facturació es reflecteix en el preu de les promotores cotitzades: totes tres es mantenen pràcticament al mateix preu en què van debutar en borsa. “Els inversors esperen comprovar que aquests habitatges prevenuts s’escripturen i es manté el ritme de vendes”, reconeixen fonts financeres. La recuperació del mercat immobiliari fa confiança als executius del sector que les seves previsions són factibles. Félix Abánades, president de Quabit, va recordar que l’any passat es van acabar 57.000 habitatges, amb una mitjana històrica de 225.000, i va preveure que creixeran a ritmes de més d’un 20% anual per arribar almenys als 150.000 habitatges nous venuts a l’any. “Les promotores han de demostrar als inversors que tenen un negoci viable”, assenyala.
Passa una cosa similar amb les socimis que exploten pisos de lloguer, com la mateixa Testa: per sortir a borsa volen valorar l’empresa incorporant-hi la pujada que aplicaran als lloguers quan vencin els contractes vigents, per situarlos a nivell de mercat, mentre que els inversors prefereixen valorar els ingressos que mostren els seus comptes.
La inestabilitat de les borses els últims mesos i la crisi política, a Itàlia i a Espanya, és un nou contratemps per a les empreses que volen sortir a borsa. O més clarament per als seus accionistes: en alguns casos, com Testa, bancs que volen reduir la seva exposició a l’immobiliari. Però més freqüentment fons, que han fet fortes inversions els últims tres anys comprant equips i sòl, i preferirien una desinversió ràpida abans que estabilitzar-se com a accionistes d’un grup promotor. Tot i això, els inversors institucionals que inverteixen en empreses cotitzades, que n’han de prendre el relleu, no volen riscos.
L’immobiliari no s’ha recuperat a tot Espanya i els inversors es mostren cauts Les firmes inclouen expectatives d’alces de rendes i de vendes per sortir a bon preu