La nova normativa hipotecària millora el tracte al client
Els bancs perdran avantatges amb la llei de Crèdit Immobiliari, prevista per al març
Les recents disputes judicials sobre qui ha d’assumir més càrregues quan es contracta una hipoteca –l’acceptant o la banca que l’ofereix– donaran pas a un nou marc legal, més favorable als interessos dels particulars.
La banca perd la partida. Després d’anys posant condicions lleonines als prestataris, la nova llei de Crèdit Immobiliari introdueix mesures per afavorir els clients. Bona part de les despeses aniran a càrrec de les entitats financeres i les comissions es reduiran de forma significativa. Fins i tot es posaran límits a moltes d’aquestes comissions.
Dimarts passat va tenir lloc l’última ponència i s’ha convocat per a demà la comissió d’Economia per a la seva ratificació i la votació d’alguns temes pendents. Després, en l’últim ple de l’any, previsiblement el 20 de desembre, es votarà. I d’allà saltarà al Senat. Atès que es tracta d’un procediment d’urgència, només hi haurà una setmana per presentar esmenes. En aquest sentit, la majoria absoluta del PP té la clau a la Cambra Alta. Com que aquesta transposició europea ja acumula retard (Espanya està amenaçada amb una multa de 105.000 euros diaris), si no hi ha esmenes, no tornarà al Congrés i es publicarà directament al BOE. Si això passa a finals de febrer, just un mes després, al març, entrarà en vigor. Aleshores la banca haurà d’assumir tots els canvis, malgrat que sol·licitava tres mesos per adaptar-se a la nova llei. Aquí s’expliquen les últimes modificacions aprovades pel Govern.
Amortitzar abans costarà menys
El text que va deixar l’equip de l’últim ministre del PP, Luis de Guindos, distingia les comissions d’amortització en funció de si eren de tipus fix o variable sobre el capital reemborsat anticipadament. Per a les de tipus variable, s’establia eliminar-les a partir del cinquè o el tercer any, segons com ho acordessin les dues parts, amb un cost màxim d’un 0,25% o d’un 0,50%, respectivament. A la nova llei s’estableixen aquests límits en un 0,15% i en un 0,25%. En cas d’hipoteques a tipus fix, la comissió per amortització anticipada es diferenciava entre un 4%, si la comissió s’originava els primers deu anys, i a partir d’un 3%, des d’aleshores. La nova llei redueix aquest cost a la meitat: el limita a un 2% els primers deu anys i a un 1,5% des d’aleshores.
Repartiment de despeses entre els bancs en la subrogació Un altre dels canvis introduïts és el referit a la subrogació d’hipoteques, ja que s’ha apostat per repartir els costos que comporta la formalització d’una hipoteca entre els bancs. Aquestes noves condicions de subrogació d’hipoteques, que no estaven previstes inicialment, s’estableixen després dels canvis a l’impost d’actes jurídics documentats i el repartiment de despeses disposat a la llei. Els grups polítics temen un enduriment de les condicions del crèdit per part dels bancs, per prevenir que, a causa de l’augment de les despeses de constitució, compensi més dur a terme subrogacions que formalitzar hipoteques. Aquest repartiment, segons han informat els grups, inclourà totes les despeses establertes a la nova llei que ha d’assumir el banc i es durà a terme proporcionalment en funció dels interessos cobrats i pendents de cobrament, ja que la distribució d’aquests no és regular al llarg de la vida del crèdit.
La banca haurà d’esperar 12 mesos per executar la hipoteca Fins ara, amb tres mesos d’impagament de quota, el banc pot emprendre accions legals per executar la hipoteca, com a pas previ al desnonament. Quan entri en vigor la nova norma, si l’impagament s’origina durant la primera meitat del préstec, el prestatari haurà d’haver deixat de pagar un 3% del capital concedit o bé 12 quotes mensuals. Si es genera a la segona meitat de la vida del préstec hipotecari, es requeriran 15 mesos d’impagament o l’equivalent a un 7% del capital atorgat.
Les entitats financeres pagaran les despeses notarials i les de gestoria Un altre canvi que s’introduirà és que les entitats financeres pagaran les despeses notarials vinculades a la hipoteca, mentre que la taxació anirà a càrrec del client. Els bancs també es faran càrrec de les despeses de gestoria, de la inscripció al Registre i de la primera còpia simple d’escriptura del notari. Per a un préstec de 150.000 euros, els costos mitjans del notari són d’entre 800 i 1.200 euros; els de gestoria, d’entre 200 i 300 euros, i els de registre, d’entre 180 i 300 euros. A més, caldria pagar 3.161 euros en impostos, ja que l’impost d’actes jurídics documentats es calcula sobre la responsabilitat hipotecària i no sobre el principal del préstec.
No serà obligatori contractar més productes al mateix banc Les entitats podran obligar el client a contractar determinats productes financers per concedir-li la hipoteca, com ara una assegurança de vida o una assegurança per a la llar. Però el client tindrà llibertat per contractar aquest producte a l’entitat que ell triï.