La inversió en oficines, la segona més gran de la història

Les compravendes a Barcelona arriben als 420 milions

La inversió en oficines a Barcelona entre l’abril i el juny tanca el segon millor resultat de la història segons les dades de la consultora CBRE, que estima que s’han venut edificis per valor d’uns 420 milions d’euros, només per sota del rècord que es va marcar en el segon trimestre del 2006, quan es van arribar a 757 milions.

Xavier Güell, director de Capital Markets a CBRE Barcelona, va explicar que hi ha “una autèntica bogeria” dels inversors internacionals per invertir a Barcelona i per primera vegada tenen la possibilitat de comprar perquè a la ciutat hi ha edificis a la venda, ja que molts fons que van comprar el 2013-2014 tanquen el seu cicle d’inversió. Amb tot, “hi ha demanda per doblar les vendes”, va assegurar.

El motor de les compres és el 22@. “El districte tecnològic s’ha consolidat com una marca global i de prestigi. Fons internacionals el coneixen i molts planifiquen la seva cartera per tal de tenir-hi un edifici”, va assenyalar. Després, destaca, “una vegada han comprat a la ciutat estudien comprar en altres àrees, especialment al centre (la zona de l’Eixample)”.

Als millors edificis, la rendibilitat de la inversió en oficines ja és només del 3,8%, mínims històrics. Güell va reconèixer que ara “Barcelona és un mercat madur, amb preus alts i rendibilitats baixes”, de manera que la majoria dels compradors són internacionals (92%) i en general amb estratègies molt conservadores com ara fons de pensions o companyies d’assegurances. Les seves competidores espanyoles “no fan licitacions tan agressives”, va reconèixer Güell, mentre que les socimis, les compradores més grans en anys anteriors, estan ara concentrant la seva inversió a millorar els edificis de la seva cartera.

La bona arrencada de l’any, que ha elevat les compres del primer semestre a prop de 600 milions d’euros, fa preveure que l’exercici es tancarà de nou per sobre dels 1.000 milions d’euros, un volum d’inversió que només es va aconseguir el 2004, el 2006 i el 2007.

El mercat barceloní es beneficia també de l’augment dels projectes en construcció. “Està previst que surtin al mercat 340.000 m2 d’oficines en els propers tres anys. Molts d’aquells edificis són d’altíssima qualitat, amb les certificacions europees Leed Gold i Leed Platinum, que són els que busquen per llogar les grans multinacionals i els que volen comprar els fons. És una oferta que beneficia el mercat, perquè el fa més gran”, va assegurar. A més, la zona del 22@ és precisament la que més superfície en

El 92% dels inversors són estrangers, volen comprar al 22@ i accepten rendes del 3,8%, en mínims històrics

construcció concentra, amb el 64% de les obres en marxa, i aquest és un factor més que elimina el risc de sobreoferta atesa l’elevada demanda de llogaters i d’inversors que registra la zona.

La demanda inversora, però, va més enllà del centre de negocis (on gairebé no es fan operacions perquè no hi ha edificis a la venda) i el 22@. “Hi ha molt interès inversor per la plaça Europa i la Zona Franca –va assegurar– i també es venen bé els bons edificis en zones deslocalitzades com Sant Cugat o Esplugues de Llobregat”.

Güell va recordar que des de fa un parell d’anys les operacions de lloguer més importants es fan en edificis que encara estan en obres, o de vegades fins i tot només en projecte, que han arribat a representar el 44% dels metres contractats. Això ha permès consolidar una nova fórmula d’inversió, el forward funding o claus en mà, en la qual el promotor ven l’immoble quan encara no han començat les obres, una vegada ha firmat un acord de lloguer amb un llogater. “Aquesta fórmula d’inversió només es dona en mercats amb gran pressió compradora com està passant a Barcelona des de fa un any i mig”, va reconèixer Güell.

Al seu parer, un dels reptes perquè es mantingui la bona evolució del mercat d’oficines és la situació de l’habitatge a Barcelona. “Les noves oficines suposen la creació de nous llocs de treball. Es preveu que els projectes en marxa creïn 25.000 nous llocs de treball al 22@. I una bona part, al voltant d’un terç, seran persones que vindran de fora i que necessitaran un lloc on viure”, va reblar.