La covid accelera el 2020 el final de sis anys de cicle immobiliari alcista
Vendes i preus eviten l’enfonsament però amplien les caigudes iniciades el 2019
“El 2020 ha acabat sent molt millor del que podia semblar al març, quan es va tancar el mercat i s’auguraven caigudes de preus d’un 20%”, assenyala Gerard Duelo, president del Consell General de Col·legis d’Agents Immobiliaris d’Espanya. Però tot i que els auguris més pessimistes no s’han complert, la pandèmia ha posat fi als sis anys del cicle immobiliari alcista que va començar durant el 2014 amb una brusca caiguda del mercat, tant en preus com en transaccions.
“La crisi provocada per la pandèmia ha reduït la demanda solvent i ha impactat en el preu del lloguer, cosa que al seu torn frena els inversors. Però a més hi ha hagut tota una sèrie d’iniciatives legislatives contra els arrendadors que han erosionat la confiança en el sector i han fet que la situació sigui molt diferent de la del 2008”, assenyala Òscar Gorgues, gerent de la Cambra de la Propietat Urbana de Barcelona.
Per alleujar la situació dels llogaters més vulnerables, en uns moments en què les restriccions de l’activitat van portar a l’ERTO 3,4 milions de treballadors, el Govern va ordenar una pròrroga extraordinària dels contractes d’arrendament de l’habitatge habitual que s’ha anat renovant i està en vigor fins al 31 de gener. També la moratòria de rendes, obligatòria per a grans propietaris i optativa per als particulars. I sobretot la prohibició de desnonar, prorrogada fins al final de l’estat d’alarma (el 9 de maig) inicialment per a llogaters vulnerables però ampliada el desembre a ocupants sense títol habilitant, o ocupes.
“Els propietaris han patit el perjudici de les mesures del Govern, a més de l’impacte de la crisi. La confusió és enorme. El servei jurídic del nostre col·legi de Barcelona està atenent 600 consultes d’API al mes”, assenyala Duelo. “Hi ha molt desànim entre els propietaris i dubtes sobre si continuar o no l’activitat de lloguer. Però tampoc no és un bon moment per vendre l’immoble, i és difícil aconsellar què fer”, reconeix Gorgues. Alguns grans propietaris, com bancs i fons, han afrontat la crisi accelerant la venda d’immobles.
Les dificultats econòmiques de la pandèmia han impactat de manera especial en els joves: la taxa d’emancipació juvenil ha registrat el descens més gran en tres dècades, i ha passat a un 17,3%
Oferta.
SENSE JOVES NI INVERSORS Frenats per la crisi i les noves lleis, només queda actiu l’habitatge de reposició
dels menors de 29 anys, segons el Consell de la Joventut. “Sense joves i sense inversors, només han quedat els compradors d’habitatge de reposició per sostenir el mercat de compravenda”, destaca Juan Fernández-Aceytuno, conseller delegat de la Sociedad de Tasación.
L’habitatge reduïa els ritmes d’augment de preus des del 2018 i ja va començar a baixar a finals del 2019: durant el quart trimestre els preus van baixar un 0,6% respecte al trimestre anterior, segons l’INE, tot i que encara van tancar l’any amb una alça anual d’un 5,1%. Les transaccions també van començar a baixar ja aquell any, per primera vegada des del 2013: va tancar amb 501.085 compravendes, un 3,3% menys que el 2018. El sector preveu que el tancament del 2020 marqui un descens d’un 20% en les operacions, fins a 400.000 transaccions, i d’un 10% en les hipoteques, fins a 330.000 firmes. Els preus, per la seva part, han descendit en totes les comunitats autònomes entre un 1,4% i un 20%, segons la taxadora Tinsa.
“Històricament, des del 1985 el sector es mou en cicles de vuit anys –explica Fernández-Aceytuno, vuit d’alcistes i uns altres vuit de baixistes que comencen ara, per la qual cosa la recuperació s’hauria d’endarrerir fins al 2025 o el 2026”.
Els agents del sector són més optimistes. El president dels API, Gerard Duelo, apunta al segon semestre de l’any, quan la vacuna
tingui una àmplia cobertura i es normalitzi l’activitat econòmica, mentre que altres experts adverteixen que caldrà esperar que es recuperi el PIB, probablement no abans del 2023. “La gran diferència amb altres cicles immobiliaris és la política monetària tan laxa, que ha convertit l’habitatge en un valor refugi. Això podria sostenir els preus, com ja està passant en alguns països de la Unió Europea i als Estats Units”, reconeix Fernández-Aceytuno.
La pandèmia deixarà canvis que podrien ser estructurals. Especialment, explica Gorgues, l’augment del teletreball. “Part de la població confia que el podrà mantenir i s’està traslladant a la perifèria. Això pot reduir la pressió immobiliària sobre les ciutats”, assegura.
La crisi també ha accelerat la digitalització de la intermediació tot i que, malgrat el que alguns auguraven, no ha acabat amb els API. “Han tancat els més petits i menys professionals però a Barcelona, per exemple, hem augmentat un 10% el nombre de membres del col·legi i l’associació”, assenyala Duelo. “Webs com Housfy i de semblants tenen el seu segment de mercat, però vendre un habitatge actualment és més difícil i la gent paga amb gust per tenir un bon assessorament immobiliari”, assenyala Gorgues.
UN ALTRE CICLE DE VUIT ANYS? La pauta històrica del sector a Espanya allunyaria fins al 2025 la recuperació