CARA Y CRUZ DE LAS HIPOTECAS
El hundimiento del mercado inmobiliario es una de las manifestaciones más relevante de la crisis, junto con la desaparición de bancos y cajas de ahorros, la deuda de las administraciones públicas, el cierre de empresas y, destacadamente, el aumento del paro que reduce la capacidad de pago de las familias para gasto corriente e inversión. Esta situación ha imposibilitado el cumplimiento de las obligaciones de pago por parte de quienes compraron viviendas financiándose con créditos o préstamos hipotecarios, lo que genera problemas obvios para los residentes en esas viviendas, para las entidades financieras que aportaron el dinero para la compra endeudándose a su vez y, también para las autoridades y sus organismos de ayuda.
Una de las consecuencias iniciales de esta situación fue el aumento de desahucios, a lo que siguió la flexibilidad de las entidades financieras para renegociar con los morosos sobrevenidos el aplazamiento de cobros, o la reducción de las cuotas con ampliación del periodo y otras alternativas. Estas medidas ad hoc eran útiles, pero limitadas. Así, el actual Gobierno se dio prisa en emitir el real decreto ley 6/2012 de medidas urgentes de protección de deudores hipotecarios sin recursos. El objetivo era la reestructuración de la deuda hipotecaria de personas con extraordinarias dificultades para atender su pago, especialmente para personas situadas en el umbral de exclusión, incluyendo a otros miembros de la unidad familiar y los titulares de las garantías personales o reales que, en su caso, hubiere.
El eje de la reestructuración de la deuda es un código en tres fases. La primera consiste en la reestructuración viable de la deuda hipotecaria, aplicando una carencia en la amortización del capital, una reducción del tipo de interés durante cuatro años y la ampliación del plazo total de amortización. La segunda ofrece a los deudores una quita sobre el conjunto de su deuda. Y, de no ser esta última suficiente, la terce-
El real decreto ley 6/2012 es muy ambicioso y ha suscitado tomas de posición rápidas
ra medida obliga a las entidades a aceptar la dación en pago como medio liberatorio definitivo de la deuda, en cuyo caso las familias podrán permanecer en su vivienda durante un plazo de dos años, satisfaciendo una renta asumible. Además, se moderan los tipos de interés moratorios aplicables a los contratos de crédito o préstamo hipotecario. La norma se desarrolla definiendo el umbral de exclusión y demás aspec- tos, entre ellos los fiscales y el código de buenas prácticas, que debieran aceptar las entidades financieras.
Si esta normativa hubiera sido adoptada hace siete u ocho años, buena parte de los problemas actuales no se habrían presentado, pero eso ya no tiene remedio. El real decreto ley 6/2012 es muy ambicioso y ha suscitado tomas de posición rápidas. Por una parte, se cuestiona que deban ser las entidades financieras quienes deban paliar las situaciones de exclusión social, cuando la mayor parte de las cuales llevan tiempo tratando de evitar el desahucio, para lo que ofrecen periodos de carencia, plazos más dilatados y otras medidas, incluyendo el alquiler de la vivienda o la dación en pago. Ahora, el código de buenas prácticas sugiere esas medidas formalmente para su aplicación a casos concretos lo que, en el caso de que se generalice, habría alterado la figura tradicional de la hipoteca rebajándola a la de mortgage, pero sólo para quien cumpla las condiciones del real decreto ley 6/2012, lo que comportaría una dualidad en el mercado, puesto que en algún caso sería aplicable y en otros no. Además, antes de abierta esta vía, ya se ha sugerido que en los casos de dación en pago, si el inquilino rechaza la posibilidad de perma-