Normalización
Cambio de ciclo La rápidas subidas de rentas se están deteniendo en niveles inferiores en términos reales a los del 2008
Hace unos meses, y desde estas mismas páginas, comentaba que los alquileres en Barcelona estaban en el límite y que los datos mostraban que el proceso de rápido aumento se estaba deteniendo en niveles inferiores, en términos reales, a los del 2008. La evolución de la relación entre los alquileres reales y los reportados por los portales inmobiliarios auguraba el parón en el crecimiento. Pues bien, los últimos datos conocidos confirman esta hipótesis. El portal Idealista se congratula de que la tasa de caída de los alquileres de mercado, un 2,9% en el primer semestre del 2018 según la Cámara de la Propiedad Urbana de Barcelona, se parezca a lo que ellos habían publicado hacía semanas con los datos sobre anuncios en su web. Pero la realidad es que la flauta sonó por casualidad.
Como argumentaba en mi última columna, los alquileres de los portales no son, en general, un buen indicador de los alquileres reales. Tienen todo tipo de sesgos que los hacen muy poco fiables como medida de que está sucediendo realmente en el mercado del alquiler. Pero el seguimiento de la relación entre los alquileres solicitados en los portales inmobiliarios y los alquileres efectivamente pagados tiene una gran capacidad predictiva. En concreto, cuando el mercado está muy calient, los alquileres de los portales inmobiliarios crecen mucho más rápidamente que los reales, y la ratio del alquiler solicitado dividido por el alquiler efectivamente pagado crece hasta situarse muy por encima de 1. Esto es lo que pasó desde finales del 2013 hasta finales del 2016 cuando la ratio de alquiler solicitado sobre alquiler de mercado subió de 1,1 a 1,4. De esta forma en el 2016 los propietarios de vivienda estaban pidiendo en los portales, de media, un 40% más que el alquiler medio que se estaba pagando. Sucede lo contrario cuando el mercado se enfría: los alquileres de los portales bajan más rápidamente que los alquileres de mercado. Esto es lo que lleva sucediendo desde el segundo trimestre del 2017. Por tanto, el cambio de ciclo de los alquileres en Barcelona estaba cantado. Ciertamente habrá que esperar algunos meses más para que la nueva tendencia se confirme, pero no hay duda de que hoy por hoy la dinámica ha cambiado. Las expectativas de propietarios e inquilinos se están ajustando reflejando hasta qué punto el concepto de burbuja del alquiler es conceptualmente erróneo. Mientras que el precio de la vivienda puede subir sin límite si los bancos están dispuestos a conceder créditos sin límites y con criterios muy laxos, el alquiler está acotado por una proporción de la renta de las familias.