Vi­vien­das tu­rís­ti­cas y evi­den­cia

La Vanguardia - Dinero - - EN PORTADA - Jo­sé Gar­cía Mon­tal­vo Ca­te­drá­ti­co de Eco­no­mía (UPF)

Du­ran­te las úl­ti­mas se­ma­nas se ha pro­du­ci­do una fuer­te con­tro­ver­sia res­pec­to al im­pac­to de los apar­ta­men­tos tu­rís­ti­cos que ha te­ni­do co­mo pro­ta­go­nis­tas a la Co­mi­sión Na­cio­nal de los Mer­ca­dos y la Com­pe­ten­cia (CNMC) y el ayun­ta­mien­to de Ma­drid. La CNMC­pu­bli­có un in­for­me en agos­to que, en­tre otras co­sas, se­ña­la­ba que no ha­bía evi­den­cia del im­pac­to de los apar­ta­men­tos tu­rís­ti­cos so­bre los al­qui­le­res. Pe­ro, ¿exis­te evi­den­cia so­bre es­ta re­la­ción más allá de las vi­sio­nes ideo­ló­gi­cas y los in­tere­ses co­mer­cia­les y po­lí­ti­cos? El te­ma en su glo­ba­li­dad es muy com­ple­jo (re­gu­la­ción, po­ten­cia­les ex­ter­na­li­da­des, etc.) por lo que en es­ta co­lum­na el de­ba­te se res­trin­ge ex­clu­si­va­men­te al efec­to de los apar­ta­men­tos tu­rís­ti­cos so­bre los al­qui­le­res.

Des­de una pers­pec­ti­va teó­ri­ca es muy di­fí­cil dar una res­pues­ta a es­ta pre­gun­ta. Es ab­so­lu­ta­men­te sim­plis­ta pen­sar que to­dos los apar­ta­men­tos tu­rís­ti­cos es­ta­rían en el mer­ca­do de al­qui­ler de lar­go pla­zo en el ca­so de, por ejem­plo, prohi­bir­se los apar­ta­men­tos tu­rís­ti­cos. Mu­chos apar­ta­men­tos de las pla­ta­for­mas es­tán en al­qui­ler por tem­po­ra­das muy bre­ves de tiem­po que coin­ci­den con pe­rio­dos de tiem­po en que sus due­ños es­tán de via­je, va­ca­cio­nes, etc. Otros no sal­drían al mer­ca­do por­que sus due­ños pue­den pen­sar que la ren­ta­bi­li­dad es­tán­dar del al­qui­ler no les com­pen­sa los ries­gos que ven en al­qui­lar su pro­pie­dad (in­se­gu­ri­dad ju­rí­di­ca). E in­clu­so al­gu­nos de ellos no exis­ti­rían pues los com­pra­do­res de los mis­mos no ha­brían he­cho la in­ver­sión en otras con­di­cio­nes. Por tan­to, el im­pac­to de los apar­ta­men­tos tu­rís­ti­cos de­pen­de­rá del ta­ma­ño re­la­ti­vo del sec­tor y de su im­pac­to so­bre ofer­ta de vi­vien­da en al­qui­ler. Yso­lo pue­de re­sol­ver­se uti­li­zan­do evi­den­cia em­pí­ri­ca y no ar­gu­men­tos teó­ri­cos.

La vi­sión más sim­plis­ta con­sis­te en in­ter­pre­tar la coin­ci­den­cia en­tre el comienzo del fe­nó­meno de los apar­ta­men­tos tu­rís­ti­cos con el in­cre­men­to de los al­qui­le­res sin te­ner en cuen­ta que en ese mis­mo mo­men­to co­mien­za tam­bién la ex­pan­sión eco­nó­mi­ca, la me­jo­ra del em­pleo, etc. Ysin con­si­de­rar que el pre­cio del al­qui­ler ha­bía caí­do has­ta fi­na­les de 2013 el 20%. Por tan­to esa coin­ci­den­cia es cual­quier co­sa me­nos una evi­den­cia creí­ble. Ade­más, y aun­que no sea una me­di­da muy pre­ci­sa, en el ca­so de Bar­ce­lo­na el nú­me­ro de con­tra­tos de al­qui­ler de la ciu­dad ins­cri­tos en el In­ca­sol au­men­tó un 23% en­tre 2015 y 2017. Si con­ta­mos des­de el comienzo de la cri­sis el nú­me­ro de con­tra­tos se ha du­pli­ca­do.

En los úl­ti­mos años he da­do una asig­na­tu­ra de in­tro­duc­ción a la in­ves­ti­ga­ción en la que los alum­nos, en gru­pos, de­ci­den un te­ma y lo desa­rro­llan ba­jo mi su­per­vi­sión. Des­de ha­ce tres años ten­go al me­nos un gru­po de es­tu­dian­tes que pro­po­ne es­tu­diar el im­pac­to de los apar­ta­men­tos tu­rís­ti­cos so­bre el in­cre­men­to de los pre­cios del al­qui­ler en Bar­ce­lo­na. Lo pri­me­ro que les ten­go que ex­pli­car es que si ya sa­ben la con­clu­sión no ha­ce fal­ta que ha­gan el es­tu­dio. Las con­clu­sio­nes a las que lle­gan son que no exis­ten da­tos su­fi­cien­tes pa­ra rea­li­zar una eva­lua­ción creí­ble del efec­to y que, uti­li­zan­do for­mu­la­cio­nes muy sim­plis­tas, no exis­te co­rre­la­ción en­tre el nú­me­ro, o la pro­por­ción de apar­ta­men­tos tu­rís­ti­cos por dis­tri­tos, y el in­cre­men­to del pre­cio del al­qui­ler.

En­ton­ces, ¿có­mo es­tá tan se­gu­ro el ayun­ta­mien­to de Ma­drid del te­rri­ble im­pac­to que los apar­ta­men­tos tu­rís­ti­cos es­tá te­nien­do so­bre el pre­cio de los al­qui­le­res re­gu­la­res? Pues por qué tie­ne un in­for­me que se­ña­la, se­gún apa­re­cía en un ti­tu­lar de los me­dios de co­mu­ni­ca­ción, que la pro­li­fe­ra­ción de vi­vien­das de uso tu­rís­ti­co ha­bía pro­du­ci­do un au­men­to “as­tro­nó­mi­co” de los al­qui­le­res. ¿Có­mo jus­ti­fi­ca el in­for­me es­ta afir­ma­ción? El sus­ten­to se en­cuen­tra en una in­ter­pre­ta­ción de una de­cla­ra­ción de un miem­bro de una aso­cia­ción de ve­ci­nos… Co­mo ar­gu­men­to es más bien flo­jo, por no de­cir otra co­sa. En la pá­gi­na si­guien­te in­ten­tan po­ner­se más cuan­ti­ta­ti­vos y se­ña­lan que “la evi­den­cia es­ta­dís­ti­ca de la va­ria­ción de los pre­cios del Dis­tri­to Cen­tro res­pec­to al con­jun­to de la ciu­dad pa­re­ce ava­lar, al me­nos par­cial­men­te, es­ta hi­pó­te­sis”. “Pa­re­ce” y “par­cial­men­te”… Pe­ro, ¿cuál es esa evi­den­cia? Que los al­qui­le­res del Dis­tri­to Cen­tro han ex­pe­ri­men­ta­do un mo­vi­mien­to di­fe­ren­te al pro­me­dio de Ma­drid, si bien hay dis­tri­tos dis­tin­tos al Dis­tri­to Cen­tro don­de el al­qui­ler ha au­men­ta­do más… Re­su­men: don­de más au­men­tan los apar­ta­men­tos tu­rís­ti­cos no es don­de más cre­ce el al­qui­ler. Pa­ra cul­mi­nar es­te despropósito ló­gi­co se con­clu­ye que “se han en­con­tra­do im­por­tan­tes li­mi­ta­cio­nes, de­bi­do a la au­sen­cia de se­ries de in­for­ma­ción es­ta­dís­ti­ca su­fi­cien­tes, lo que ha­ce di­fí­cil es­ta­ble­cer mo­de­los ro­bus­tos y con­clu­yen­tes.” Ydes­pués de aña­dir, a to­do lo an­te­rior, que hay mu­cho otros fac­to­res que afec­tan al pre­cio del al­qui­ler, se atre­ven a con­cluir que hay re­la­ción en­tre la vi­vien­da de uso tu­rís­ti­co y el pre­cio del al­qui­ler. No les que­pa la me­nor du­da que en mi cur­so los au­to­res de es­te in­for­me ha­brían sus­pen­di­do.

La evi­den­cia po­dría­mos in­ten­tar bus­car­la en otros si­tios del mun­do. Es­te ejer­ci­cio siem­pre es com­pli­ca­do pues la ex­tra­po­la­ción de unas ciu­da­des a otras su­po­ne una can­ti­dad in­gen­te de hi­pó­te­sis. Por la no­ve­dad del fe­nó­meno exis­ten po­cos es­tu­dios pu­bli­ca­dos. El úni­co que tie­ne un cier­to ri­gor y no es me­ra­men­te es­pe­cu­la­ti­vo se re­fie­re a Bos­ton. Los au­to­res con­clu­yen que un au­men­to sus­tan­cial de los apar­ta­men­tos tu­rís­ti­cos su­pon­dría un in­cre­men­to del 0,4%, cuan­do el pre­cio del al­qui­ler en Bos­ton au­men­ta por en­ci­ma del 5%. La pro­por­ción es eco­nó­mi­ca y es­ta­dís­ti­ca­men­te po­co sig­ni­fi­ca­ti­va. Ade­más el es­tu­dio, que tam­bién se que­ja de la fal­ta de bue­na in­for­ma­ción pa­ra rea­li­zar la in­ves­ti­ga­ción, es­tá he­cho no con pre­cio de al­qui­le­res de mer­ca­do sino con pre­cios so­li­ci­ta­dos, lo que di­lu­ye mu­cho su cre­di­bi­li­dad.

En con­clu­sión, cuan­do la CNMC­di­ce que no exis­te evi­den­cia de la re­la­ción en­tre apar­ta­men­tos de uso tu­rís­ti­co y pre­cio del al­qui­ler acier­ta de lleno. Sin em­bar­go una co­sa dis­tin­ta es que de aquí se pue­da con­cluir que no hay re­la­ción: lo que su­ce­de es que no exis­te in­for­ma­ción su­fi­cien­te pa­ra ha­cer un es­tu­dio creí­ble que per­mi­ta des­cu­brir si exis­te o no di­cha re­la­ción.

Newspapers in Spanish

Newspapers from Spain

© PressReader. All rights reserved.