“El precio de la vivienda no se baja con restricciones”
El empresario del Íbex 35, que ha apostado por los ‘data centers’, uno de ellos en Barcelona, cuenta con que los tipos de interés seguirán altos
Ismael Clemente (Valencia del Mombuey, Badajoz, 1970) es uno de los consejeros delegados del Ibex 35 más accesibles y de los que más claro hablan. Referente en el sector inmobiliario, su labor es la gestión de activos. Es decir, construye o compra edificios para distinto uso y los alquila. Su última gran apuesta son los data centers, grandes naves industriales capaces de ubicar los centros de operaciones digitales de empresas. Está construyendo tres en España y uno estará situado en Catalunya.
¿Cómo afectan las subidas de interés al mercado inmobiliario?
El cambio de ciclo se refleja en valoraciones en un primer momento y, a largo plazo, si las subidas de tipos de interés acaban causando un efecto recesivo en la economía, se traducirá en la actividad diaria. Ahora, de momento, se traduce en una caída de la valoración de los activos.
¿De qué porcentaje?
Hay un ajuste de valoración bruto de unos 100 puntos básicos, que se va compensando por el incremento de rentas que causa la inflación. Esto al final es un juego de numerador y denominador. Las mayores rentas compensan la caída de valor de los activos. Es muy difícil calcular cuál va a ser el efecto neto en un futuro. Diría que al menos la mitad de la caída de valor de los activos inmobiliarios va a ser compensada por las subidas de las rentas. Estaríamos entonces en torno a medio punto de caída neta.
La caída de valor ¿es también una oportunidad para adquisiciones?
Estamos bien posicionados para oportunidades de adquisición, pero todavía falta para eso. Hay que ser muy cautos en estos momentos de no enamorarte de activos y no comprarlos cuando todavía pueden tener un recorrido más hacia abajo de su valor.
¿En qué posición de deuda se encuentra Merlin?
Tenemos una actitud conservadora, no tanto para aprovechar oportunidades como para estar seguros de que aguantamos de manera sólida la caída de valoración de los activos. Procedimos a desinversiones en los últimos años, en parte porque había una lógica detrás: habíamos adquirido Testa y Metrovacesa, y en toda gran adquisición, cuando compras una enorme cartera de activos, primero tienes que hacer una digestión, una clasificación y una devolución al mercado de los activos que no encajan con tu estrategia. Esa labor nos ha llevado a ir metiendo
Entrevista
Ismael Clemente Consejero delegado de Merlin Properties
“No será un ciclo corto porque los tipos de interés se mantendrán altos durante un tiempo”
efectivo en la compañía que nos ha servido durante el ciclo alcista para reducir el volumen de deuda. El colofón fue la venta a comienzos del 2022 de los activos de oficinas al BBVA. Todo ese volumen se utilizó para reducir la deuda. La compañía tiene ahora unos 3.800 millones de deuda neta para un valor de activos de más de 11.000 millones. Está en un nivel de deuda muy bajo comparado con sus rivales en España y Europa. Es una posición envidiable, cogemos el nuevo ciclo muy tranquilos.
¿Cuándo prevé que llegue la recuperación?
No será un ciclo corto porque los tipos de interés se mantendrán altos durante un tiempo. La inflación también se mantendrá alta. Es una erosión del poder adquisitivo. La inflación es un impuesto a los pobres. Ahora estamos viviendo una carrera entre los bancos centrales intentando parar la demanda y controlar la inflación y, por otro lado, los gobiernos intentando adoptar medidas para hacerla más llevadera, pero esas medidas son inflacionarias, compensan en parte lo que los bancos centrales quieren hacer. En esa carrera corremos el riesgo de que los bancos centrales se pasen de frenada. Si ven que los gobiernos ponen palos en la rueda, lo que harán será subir los tipos más y más hasta que los gobiernos no puedan acompañarles con medidas populistas. Si eso ocurre, podemos tener un parón de la economía. Y si eso pasa, no será por la subida de tipos, sino porque se producirán daños en la economía.
¿Hasta dónde llega el cliente?
Si cogemos Madrid prime , en el 2007 o el 2008 se pagaba entre 46 y 48 euros por metro cuadrado y hoy en día estamos entre 36 y 38. El cliente ni siquiera ve que se hayan excedido sus referencias máximas de precios, cosa que no ocurre con los países que se recuperaron de la Gran Recesión antes que España.
“Hay que ser cauto y no comprar activos ahora porque aún pueden tener un recorrido hacia abajo”
“En octubre tendremos tres ‘data centers’ inaugurados con una capacidad inicial de nueve megavatios”
Cuando en estos países tienes una renta que ya está por encima de tus referencias históricas y encima te meten inflación, enseguida te parece protestable. En España no es así y al cliente le parece más normal. En términos absolutos, el real estate en España es muy barato. Si se mira frente al coste salarial, es de apenas un 4% del total. Eso hace que no sea muy atractivo para un director financiero ir a buscar ahorros en el inmobiliario. Lo va a buscar antes en la masa salarial.
¿Qué le parece la ley de vivienda?
A nosotros no nos afecta porque no tenemos vivienda, la que teníamos la vendimos en el 2018. Desde una visión externa del mercado de vivienda, opino que la forma de bajar precios es elevar la oferta, no restringir, porque restringir solo genera circuitos paralelos y pagos en negro. La forma de hacer que se ablande la curva de precios es elevando la oferta, y el sector público podría hacerlo perfectamente. Si quisieran, podrían hacer promociones de vivienda en suelos públicos, y esa vivienda, introducirla en el mercado en el precio que les parezca. Pueden poner precios políticos y harían que el resto del mercado tuviera que acomodarse a esos precios.
¿Cuáles son las líneas maestras para el 2023?
El 2022 ha sido un año muy bueno, los números salen de sobresaliente. Hemos crecido en todas las magnitudes en las que se podía crecer. La compañía ha generado sus mejores números históricos y recuperado prácticamente todos los niveles previos a la pandemia en términos de recuperación y renta, con mejora notable en márgenes. La tendencia para el 2023: lo vemos en la misma línea, creemos que será un año bastante positivo en el que mejoraremos las magnitudes.
¿Cómo es la apuesta por los data centers?
La gente parece que no sabe que ya estamos en ello. No se valora para nada ni en la cotización de la compañía ni en las valoraciones de la compañía por analistas, pero no pasa nada. Hay que esperar. En octubre tendremos tres inaugurados, uno de ellos en Barcelona, con un capacidad inicial de nueve megavatios y una capacidad de expansión de potencia hasta 140. Cuando los tengamos inaugurados, tendremos un tesoro, porque los data centers
adolecen de un problema de credibilidad. Hay muchísimos proyectos anunciados, pero nadie ha movido una pala para construir. Creo que nosotros hemos acertado al tener una postura más silente y discreta,
¿Hay algún inquilino ya?
Tenemos un inquilino de lanzamiento que ha estado con nosotros desde el principio del proyecto. Los primeros módulos de los data centers se han diseñado siguiendo sus especificaciones, y han firmado un prealquiler. Lo malo es que en este sector, que es una infraestructura crítica, todos los clientes son confidenciales hasta que el cliente da la información pública de su intención de abrir una región cloud en España. El cliente está en los tres proyectos. El perfil es americano, y la compañía, tecnológica.