Triunfar con la compra y reforma
El llamado ‘house flipping’, con buenos retornos, obliga a medir mucho la operación para no llorar
Comprar, reformar y revender como inversión. Hoy llamado house flipping, no es algo nuevo pero la búsqueda de rentabilidad en el ahorro revive el interés. “La nueva ley quita atractivo a la inversión para alquiler, pero comprar para reformar y vender sigue siendo atractivo”, comenta Emiliano Bermúdez, subdirector de Donpiso. La rentabilidad que se consigue ronda el 7%-10% bruto de media, detalla. “Hoy ningún producto con la seguridad de la vivienda lo ofrece”.
La rentabilidad crece en función de las condiciones. “Si lo haces a pulmón no invertiría con una expectativa de al menos un 15%. Si la inversión la haces con dinero ajeno puede llegar al 60%-75% porque la mayor parte de los recursos los pone el banco y tú corres con los gastos financieros y de la reforma”, comenta Iñaki Unsain, al frente de la asociación de personal shoppers inmobiliarios Aepsi y profesional de la compra y venta. Si se opta por financiar el riesgo va en proporción. De no salir bien se acaba endeudado. Por eso, más que hipotecas apuesta por pólizas de crédito, que permiten acceder a una línea de financiación e ir utilizando lo que se precisa. Esto obliga a constituirse como sociedad, algo que tiene ventajas: da acceso a rebajas en el impuesto de transmisiones patrimoniales (ITP), un 70% en Catalunya, o facilita compensar el IVA. “Si hago house flipping como particular debo declarar la ganancia patrimonial en la renta y tributará entre el 19% y el 28%. Como sociedad pago el 25%. Si la compra y venta es continua conviene hacerlo como sociedad”, comenta Abel Marín, de Marín & Mateo Abogados.
Desde el primer momento hay que hacer cálculos. Al comprar no vale cualquier cosa. Debe ser una vivienda bien situada –centros urbanos–, con ascensor, balcón, buena luz y buena distribución. Hoy también se buscan mucho los espacios que permitan teletrabajar. Toca olvidarse de entresuelos, viviendas enormes, interiores sin luz... Xavi Aránega, socio de Revel, especializada en house flipping, apunta a las viviendas de 70 m2 y dos habitaciones, muy demandadas. También comprobar que tenga cédula de habitabilidad, cero cargas ocultas. Y manejar previsiones del mercado, hoy a la baja, a 6-12 meses. Cuantos
En varios puntos todo se puede torcer, como pagar mucho al comprar o pasarse al reformar
menos requisitos cumpla, más difícil será vender. “Si quieres tener una buena rotación, hay que fijarse en lugares con buena demanda. Mejor en grandes ciudades para afinar el tiro”, comenta Aleix Pagès, de Housfy. Además de Barcelona y Madrid ve buenas oportunidades en Málaga, València y el arco mediterráneo. Lo ideal es conseguirla con un descuento del 15%-20% sobre el precio normal de mercado. “Incluso un 30%. Si no, los números no salen con todos los costes”, dice Unsain. Registro, notaría, honorarios de agencia, costes financieros... Solo comprar suma varias facturas.
En el paso de la reforma no hay que racanear, pero tampoco excederse para no erosionar el margen. “El comprador cada vez sabe más de esto. Se valora una reforma bien hecha, hay que pensar como mínimo en 1.000 euros por m2” expone Aránega. Cocina y baño son los puntos clave, lo que marca la diferencia. Debe ser una reforma neutra, con buenos acabados, de más calidad cuanto más poder adquisitivo tenga el potencial comprador.
Llega la venta. Lo ideal es con la reforma hecha. A la hora de fijar el precio tampoco hay que errar. Se deben repasar todos los costes enfrentados en la compra, reforma y los impuestos. En base a eso fijar la rentabilidad esperada. “A esa cifra hay que sumarle el objetivo de margen, un 10%-12%”, comenta Pagès. Permitirá asumir una rebaja si el piso no genera interés o el comprador pide ajustar el precio. En pisos reformados la rebaja exigida ronda el 3%-5%, calculan en Donpiso. Se puede hacer todo bien y no atinar con el precio y fastidiar el proceso...
Si todo sale redondo, Bermúdez pone el ejemplo de una vivienda de 100 m2 que en condiciones normales valga 300.000 euros. Si le falta una reforma, se puede conseguir por unos 250.000 euros. La reforma rondaría los 50.000 y se le podría sacar un beneficio de 20.000 euros con la venta, lo que deja un 7% de rentabilidad bruta. El ideal es completar el proceso en 4-6 meses para tener posibilidad de hacer un par de operaciones al año y mejorar la rentabilidad. Acelerar el proceso evita cargar con IBI, comunidad, luz, servicios y similares hasta la venta.
No hay barreras de entrada más allá del dinero, y la rentabilidad llama, “pero hay que hacer todo muy bien”, advierte Pagès.