Hoteles de lujo al alza
Las transacciones de los centros históricos desaparecieron en los años de la crisis
La venta del histórico Ritz de Madrid ha dado el pistoletazo de salida a la adquisición de hoteles de lujo de la capital española por parte de fondos extranjeros, una carrera que provocado el incremento de sus precios hasta niveles que los expertos consideran que están fuera de mercado.
La venta del histórico hotel Ritz en Madrid, a finales del pasado mes de mayo, ha puesto en el escaparate a los hoteles más emblemáticos de la ciudad que se encuentran en el centro histórico o en el eje del paseo de la Castellana. Durante los años de la crisis, las transacciones en este segmento de hoteles de lujo de cinco estrellas desaparecieron, prácticamente, del mundo inmobiliario. Ahora, el apetito inversor de algunos fondos, sobre todo inmobiliarios y de otros soberanos procedentes de los países árabes por unos establecimientos situados entre el Madrid turístico y la zona financiera y de negocios han desatado la fiebre vendedora. Complejos como el centenario hotel Palace o el Villa Magna han colgado también el cartel de “se vende”.
La venta del Ritz no fue fácil. Sus antiguos propietarios, Alicia Koplowitz (a través de Omega Capital) y la sociedad Belmond (antigua Orient Express) llevaban más de dos años tratando de deshacerse del establecimiento. Lo compraron en el año 2003 por 125 millones y lo han vendido por unos 130 millones. Los compradores, el grupo inversor Olayan, procedente de Arabia Saudí, y la cadena hotelera asiática Mandarin Oriental, que gestionará el establecimiento, se han comprometido a invertir entre 50 y 60 millones de euros para remozarlo e incluirlo en el circuito turístico.
Nada más conocerse la venta del
Los expertos opinan que los precios que se piden están fuera de mercado
Hasta marzo, se han cerrado transacciones hoteleras por 617 millones, un 78% más
Ritz trascendió la voluntad de los actuales propietarios del hotel Palace para ponerlo a la venta por 330 millones de euros, bastante más de lo que se pide, según algunas fuentes, por el Villa Magna, alrededor de los 180 millones de euros. El primero es propiedad del fondo estadounidense Host (nacido de la rama inmobiliaria de Marriot, luego escindido) y del fondo soberano de Singapur, GIC. La gestión está cedida al grupo Westin desde el año de compra, en 2006. Entonces se pagaron 438 millones, pero incluido en un lote en el que había otros tres establecimientos en Italia (Roma y Milán) y el Reino Unido. Cuenta con 467 habitaciones y hace poco más de un año se rehabilitaron la fachada y las zonas adyacentes a su espectacular entrada. Pero no así las habitaciones.
En este rango de hoteles históricos y de lujo se encuentra también el Villa Magna, ubicado en el número 22 de la Castellana. Es propiedad de la familia portuguesa Queiroz Pereira desde el año 2001, cuando lo adquirió a la firma japonesa Shirayama por 80 millones. El precio que se estudia para su venta es de 180 millones. Cuenta con 150 habitaciones rehabilitadas.
Los precios de venta de estos dos hoteles se encuentran en la banda alta, muy en línea con lo desembolsado por el hotel Ritz. Pero, muy por encima de los 70 millones que le costó hace un año el InterContinental en Madrid al fondo soberano de Qatar, también es propietario de los hoteles Vela y el Renaissance en Barcelona.
Para Miguel Casas, director de hoteles de la consultora CB Richard Ellis, “es cierto que se ha producido un giro en los hoteles de zona prime, puesto que ahora vemos inversores más a largo plazo y antes sólo buscaban operaciones oportunistas”. No obstante, este experto opina que estas operaciones se mueven en el terreno de “la especulación”. “No porque no se puedan vender -confiesa-, sino porque los precios de salida son excesivamente altos”. En su opinión, “son precios que se han pagado por hoteles en París o Hong Kong, pero en España no corresponden a valores de mercado”.
En la misma línea se manifiesta Ismael Fernández Antón, socio de derecho inmobiliario del despacho de abogados Ashurst, quien introduce un matiz: “Los precios pueden ser algo especulativos, pero el inversor que ahora sopesa comprar este tipo de inmueble es más patrimonialista y merodean menos fondos buitres”. En su opinión, “este producto encaja con fondos soberanos y con fondos de inversión inmobiliarios, que buscan rentabilidad a medio plazo y permanencia”.
En este contexto de pujas, además, los hoteles históricos compiten por atraer clientes de alto nivel económico, con los nuevos, como el Eurostars Madrid Tower, ubicado en uno de los cuatro rascacielos de la capital y también de cinco estrellas, que rompió precios en sus inicios; o con los que se están construyendo ahora, como el situado en el complejo Canalejas o el proyectado en la Gran Vía, ambos también en pleno centro histórico.
Lo único seguro es que el sector hotelero madrileño se mueve. El volumen de transacciones hoteleras en España alcanzó los 617 millones en el primer trimestre del 2015, un 78% más que el mismo periodo del año anterior. Unas 9.400 habitaciones cambiaron de manos hasta marzo, según datos de la consultora JLL. La diferencia, frente a estos hoteles emblemáticos que ahora están en el mercado, es que la mayoría de las ventas se han cerrado en la costa o son complejos menos carismáticos . Destaca la cartera de 11 activos hoteleros de Barceló Hotels & Resorts adquirida por la socimi Hispania por 190 millones o la adquisición de siete hoteles Meliá Hotels International por el estadounidense Starwood Capital por 176 millones. Los demás hoteles objeto de transacción han sido adquiridos por operadores hoteleros, como H10, Eurohotel, Tagerim Resort, Allsun Hotels, IFA Hotel & Touristik AG y B&B Hotels. Suman unas 2.000 habitaciones distribuidas entre Madrid, Barcelona, Sevilla, Tarragona, Valencia, Alicante, Mallorca, Gran Canaria y Fuerteventura. La mayoría de las operaciones las han protagonizado inversores domésticos y franceses.