Del inmobiliario a los mercados de capitales
El actual entorno de tipos de interés, junto con la volatilidad existente en los mercados de capitales y la escasa rentabilidad de los mercados de deuda ha atraído de forma estructural un aumento significativo de la inversión en el sector inmobiliario. Ésta, en España, vivió en 2015 un año record (11.700 millones de euros) y se espera que en este año se repitan los mismos niveles de inversión.
Otros factores que también explican este aumento de la inversión son el crecimiento económico en España (3,2 % en 2015 y una previsión del 3% en 2016), las correcciones de precios durante la crisis y las expectativas macro para España, eso sí, siempre y cuando se opere en un marco de estabilidad institucional.
La forma en la que se ha canalizado esta inversión ha sido a través de fondos internacionales y socimis. Éstas últimas han captado más de 6.000 millones de euros de capital e invertido cerca de 10.000 millones de euros desde 2014.
La tendencia del mercado está orientada hacia la especialización por tipología de activo, siendo los sectores más activos centros comerciales, oficinas, locales comerciales, logística y hoteles. Además, esta especialización está provocando el desarrollo de otros segmentos como los vehículos patrimoniales residenciales que ya están desarrollados en otros países.
Ante la recuperación del sector y el aumento de la competencia, la falta de oportunidades de inversión en activos individuales está generando que ya sean protagonistas las operaciones corporativas que permiten la consolidación del sector y concentran la gestión de los activos en gestores profesionales y especializados.
La inversión está siendo protagonizada por capital extranjero que está invirtiendo con fondos propios y con unos niveles de deuda asumibles en función de la generación de caja y de Loan to Value (nivel de deuda sobre el valor del activo). Este tipo de inversores requieren de socios y gestores que proporcionen una exhaustiva disciplina de gestión, transparencia e información.
El sector de la promoción inmobiliaria residencial es otro de los sectores que está despertando. En 2015 se vendieron 350.000 viviendas, lo que supone una caída del 54% respecto al 2007. Sin embargo, está en tendencia positiva y se prevé que en 2017 se alcance un volumen de ventas cercano a las 450.000 viviendas. Este incremento de la demanda vendrá acompañado de un incremento moderado de precios, especialmente en las zonas más consolidadas.
La promoción inmobiliaria residencial es ahora un sector intensivo en capital. En otros países (Reino Unido, Francia y Alemania), el sector de la promoción inmobiliaria residencial está protagonizado por grupos inmobiliarios cotizados que tienen una relevante cuota de mercado y que entregan no en pocas compañías más de 10.000 unidades al año.
El sector en España está siguiendo esa senda. Participados por inversión extranjera, estamos ante el desarrollo de plataformas (grupos promotores) que son y van a ser cada vez más, los protagonistas del sector, ello sin que dejen de tener hueco los grupos locales y especializados. El tener grupos grandes (por encima de los 1.000 millones en activos) permite un mejor acceso a financiación, una mayor profesionalización, mayor atracción de talento, capacidad de inversión en tecnología y, en resumen, una gestión más profesionalizada regida por la disciplina de los mercados financieros y de capitales. El orientar la compañía hacia un futuro camino a los mercados de capitales es una mejor perspectiva y garantía para todos los stakeholders.