Las vie­jas ofi­ci­nas ban­ca­rias son los lo­ca­les más desea­dos

El cie­rre de mi­les de ofi­ci­nas ban­ca­rias, co­mo la de Grà­cia, gal­va­ni­za el mer­ca­do in­mo­bi­lia­rio y atrae a mu­chos in­ver­sio­nis­tas

La Vanguardia - - VIVIR - LUIS BENVENUTY

LA PA­CIEN­CIA

DEL FRUTERO

El em­pre­sa­rio Mar­cel He­rre­ro es­tá muy sa­tis­fe­cho. No ha­ce mu­cho lo­gró inau­gu­rar su cuar­ta fru­te­ría, en es­ta oca­sión en el ba­rrio de Sant An­to­ni, en el prin­ci­pio de la ave­ni­da Mis­tral, en las de­pen­den­cias de una an­ti­gua su­cur­sal ban­ca­ria. “En cuan­to vi que ce­rra­ban la ofi­ci­na me pu­se en con­tac­to con Cai­xaBank –ex­pli­ca–. Aquel era el lo­cal que yo ne­ce­si­ta­ba: en un cha­flán, de dos plan­tas, de más de 250 m2, con gran­des ven­ta­na­les, con pre­sen­cia en dos ca­lles muy con­cu­rri­das... Por­que los ban­cos siem­pre tu­vie­ron los me­jo­res lo­ca­les, en to­dos los ba­rrios, y aho­ra los ven­den”. Sí, las su­cur­sa­les de las en­ti­da­des fi­nan­cie­ras que ce­rra­ron sus puer­tas se han con­ver­ti­do en los es­ta­ble­ci­mien­tos más desea­dos de Bar­ce­lo­na, en los en­cla­ves idea­les pa­ra mon­tar fru­te­rías, za­pa­te­rías, res­tau­ran­tes...

“A es­te lo­cal le sa­lie­ron mu­chas no­vias –pro­si­gue el frutero–. Tam­bién se in­tere­sa­ron ba­res, pa­na­de­rías, ne­go­cios de de­gus­ta­ción... Pe­ro yo tu­ve la suer­te de ser uno de los pri­me­ros en fi­jar­me. Ha­llar un lo­cal de es­tas ca­rac­te­rís­ti­cas en un ba­rrio en al­za es muy com­pli­ca­do. Lo bueno es­tá ocu­pa­do, y si en­cuen­tras al­go dis­po­ni­ble, tie­nes que ha­cer fren­te a un tras­pa­so. Te aca­ba sa­lien­do más ca­ro. Tu­ve que es­pe­rar nue­ve me­ses pa­ra ins­ta­lar­me aquí. Al pa­re­cer, lo que sue­len ha­cer los ban­cos es ven­der el in­mue­ble a un in­ver­sor, que lue­go te lo al­qui­la y...”.

Se­gún un in­for­me de la fun­da­ción de ca­jas de aho­rros Fun­cas, en la pro­vin­cia de Bar­ce­lo­na se con­ta­ban en el año 2008 has­ta 5.866 ofi­ci­nas de en­ti­da­des fi­nan­cie­ras. Es­ta ci­fra se re­du­jo en el 2015 has­ta 3.439. Se tra­ta de un des­cen­so del 41,4%. La pues­ta en el mer­ca­do de mu­chos de es­tos in­mue­bles es­tá sien­do gra­dual, na­da trau­má­ti­ca. Sus pre­cios, coin­ci­den va­rias fuen­tes in­mo­bi­lia­rias, son los pro­pios de las zo­nas don­de se ubi­can.

“Yo ten­go dos lo­ca­les que eran ofi­ci­nas de ban­cos –cuen­ta un in­ver­sor bar­ce­lo­nés–. La pri­me­ra la com­pré ha­ce un año en la ave­ni­da Ro­ma, unas ofi­ci­nas de 140 m2 por unos 350.000 eu­ros. En cuan­to la anun­cié hu­bo bo­fe­ta­das. En po­cas ho­ras, unos pa­kis­ta­níes me lla­ma­ron y me di­je­ron que me lle­va­ban el di­ne­ro in­me­dia­ta­men­te... Se la al­qui­lé por 2.500 eu­ros al mes y mon­ta­ron un su­per­mer­ca­do. La ren­ta­bi­li­dad de una vi­vien­da ron­da el 3% o el 4%, mien­tras que la de un lo­cal lle­ga al 5% o al 6%. Ade­más, en un pi­so tie­nes que arre­glar el ca­len­ta­dor ca­da dos por tres, mien­tras que en un lo­cal siem­pre se es- pa­bi­la el in­qui­lino”. La se­gun­da ex ofi­ci­na ban­ca­ria la com­pró ha­ce más de un mes, en la ca­lle Va­lèn­cia. Unos 140 m2 por unos 300.000 eu­ros. “Aún no la pu­de al­qui­lar. Me preo­cu­pa. Qui­zás no es­té en el me­jor tra­mo de Va­lèn­cia...”. Es­te in­ver­sor no quie­re dar más de­ta­lles ni su iden­ti­dad por­que si se co­rre la voz de que tie­ne pro­ble­mas pa­ra al­qui­lar su lo­cal, las ofer­tas irán a la ba­ja. Y tam­bién te­me que los oku­pas en­tren en es­ce­na. No quie­ro ser el ob­je­ti­vo de es­cra­ches, co­mo el pro­pie­ta­rio del lo­cal del de­no­mi­na­do Banc Ex­pro­piat. Sus pa­la­bras, a te­nor de lo que ocu­rrió ayer, re­sul­tan pro­fé­ti­cas.

“La eco­no­mía –agre­ga– se re­cu­pe­ra, cre­ce la com­pe­ten­cia y el nú­me­ro de inversores que bus­can lo­ca­les. Aho­ra, aun­que las en­ti­da­des po­nen sus pro­pie­da­des en el mer­ca­do po­co a po­co, es más di­fí­cil en­con­trar gan­gas. Los már­ge­nes de be­ne­fi­cios se es­tre­chan”.

Se­gún Pablo Fer­nán­dez, de Ha­ya Real Es­ta­te, la em­pre­sa que co­mer­cia­li­za los in­mue­bles de Ban­kia, “el mer­ca­do de in­ver­sión de

“Es­pe­ré nue­ve me­ses por­que sa­bía que no en­con­tra­ría nin­gún es­ta­ble­ci­mien­to me­jor”

EL CRI­TE­RIO DEL IN­VER­SOR “Son mu­cho más ren­ta­bles que los pi­sos, y los in­qui­li­nos se es­pa­bi­lan mu­cho más”

LA PRE­CAU­CIÓN DEL DUE­ÑO “Me­jor ca­llar –di­ce el pro­pie­ta­rio de una ofi­ci­na– pa­ra no vi­vir un ca­so co­mo el de Grà­cia”

lo­ca­les es un va­lor re­fu­gio, con ren­ta­bi­li­da­des des­de el 3%, en ubi­ca­cio­nes pri­vi­le­gia­das de Ma­drid o Bar­ce­lo­na, has­ta el 6,5% o 7% en otras ciu­da­des. Son in­mue­bles muy atrac­ti­vos por­que mu­chos es­tán en ca­lles cén­tri­cas muy co­mer­cia­les, con una gran afluen­cia, dan­do a dos ca­lles y con una su­per­fi­cie me­dia de 200 a 300 m2.. El vo­lu­men de in­ver­sión va­ría se­gún la lo­ca­li­za­ción. To­do ti­po de in­ver­sor pue­de ac­ce­der a al­guno. Ven­di­mos más de 500 lo­ca­les en los úl­ti­mos dos años, prin­ci­pal­men­te a inversores que ya dis­po­nían de in­qui­lino pre­via­men­te o se dis­po­nían a en­con­trar­lo”.

El co­ti­lleo es­tre­lla del mer­ca­do in­mo­bi­lia­rio bar­ce­lo­nés es­pe­cu­la so­bre cuán­do, si es que al­gún día lo ha­ce, Ban­kia po­ne en el mer­ca­do sus de­pen­den­cias en pla­za Catalunya. En­ton­ces ven­drán fon­dos de in­ver­sio­nes de me­dio mun­do con des­co­mu­na­les ofer­tas ba­jo el bra­zo, de­seo­sos de en­con­trar un in­qui­lino del ca­la­do de Ap­ple. Lo más pro­ba­ble es que en ese mo­men­to los inversores lo­ca­les de­ci­dan dar un pa­so atrás. Pe­ro de mo­men­to son só­lo es­pe­cu­la­cio­nes...

Da­niel Ji­mé­nez, res­pon­sa­ble de ven­tas de la con­sul­to­ra Agui­rre & New­man, ex­pli­ca que no ha ha­bi­do ava­lan­chas, que es­te pro­ce­so arran­có ha­ce un lus­tro y su ca­rác­ter pro­gre­si­vo per­mi­te al mer­ca­do asu­mir el fe­nó­meno sin pro­ble­mas. “Son lo­ca­les con una mor­fo­lo­gía muy bue­na. Pue­den adap­tar­se a mu­chas ac­ti­vi­da­des. Es cla­ve su em­pla­za­mien­to, que de­ter­mi­na el tiem­po que tar­dan en al­qui­lar­se y sus usos. En al­gu­nos ba­rrios las es­pe­ras pue­den su­pe­rar el año, pe­ro en las zo­nas pri­me sue­le ha­ber con­cur­sos”. “El cie­rre de su­cur­sa­les es más fre­cuen­te en los ejes se­cun­da­rios, don­de ha­bi­tual­men­te se po­si­cio­nó la ban­ca –apun­ta Luis Guar­dia, di­rec­tor de JLL en Bar­ce­lo­na–. Una con­se­cuen­cia es un au­men­to de la ofer­ta, pe­ro al dar­se en ubi­ca­cio­nes sin tan­ta de­man­da co­mo en las ca­lles pri­me, no la acom­pa­ña un in­cre­men­to de los pre­cios. La pri­me­ra lí­nea no es la prio­ri­dad de cie­rre de ofi­ci­nas. Pe­ro en ca­so de cie­rre de las se­des me­jor si­tua­das hay una gran de­man­da por sus lo­ca­les. En es­tos ca­sos, a ve­ces, el cam­bio de in­qui­lino se da rá­pi­da­men­te, sin si­quie­ra dar tiem­po a po­ner el lo­cal en el mer­ca­do”.

“Es un mer­ca­do en mo­vi­mien­to –ter­cia Mó­ni­ca Man­gui­llot, del de­par­ta­men­to de lo­ca­les de la ase­so­ría Bus­quets Gál­vez–. Es­te ve­rano ges­tio­na­mos un arrien­do en el 86 de ram­bla Catalunya, una an­ti­gua ofi­ci­na de Catalunya Cai­xa aho­ra ocu­pa­da por una za­pa­te­ría. Re­co­gi­mos tres ofer­tas con­si­de­ra­bles. Aho­ra per­fi­la­mos la co­mer­cia­li­za­ción de otras an­ti­guas ofi­ci­nas. Es­ta­mos tra­ba­jan­do dos ven­tas y un al­qui­ler. Aún han de po­ner­se más lo­ca­les de es­te ti­po en el mer­ca­do. Son ope­ra­cio­nes que in­tere­san mu­cho a inversores muy con­ser­va­do­res y po­co es­pe­cu­la­ti­vos. Pre­fie­ren acu­mu­lar pa­tri­mo­nio en vez de re­ven­der­lo”.

“Pue­den dar­se nue­vas fu­sio­nes de en­ti­da­des –des­ta­ca Ge­rard Mar­cet, de la ase­so­ría de in­ver­sio­nes Laborde Mar­cet–, que ali­men­ta­rían la ofer­ta de an­ti­guas su­cur­sa­les. Aún pue­de ge­ne­rar­se mo­vi­mien­to. Ha­ce po­co ce­rra­mos la aper­tu­ra de un res­tau­ran­te en la ron­da Uni­ver­si­tat. Los ban­cos tie­nen múscu­lo pa­ra aguan­tar, y no cie­rran nin­gu­na ope­ra­ción pre­ci­pi­ta­da­men­te. Pre­fie­ren es­pe­rar a impu­tar pér­di­das. Hay unas cuan­tas ofi­ci­nas zom­bis don­de el car­tel de ‘a la ven­ta’ se eter­ni­za. Aun así Bar­ce­lo­na es una ciu­dad muy bue­na pa­ra ven­der y com­prar lo­ca­les. Su ca­rác­ter me­di­te­rrá­neo in­vi­ta a la gen­te a pa­sear, y ello es muy im­por­tan­te an­te la ex­plo­sión del co­mer­cio por in­ter­net”.

ÀLEX GAR­CIA

Ca­ra­me­los muy bien si­tua­dos. Es­ta an­ti­gua su­cur­sal se en­cuen­tra en la ca­lle Ber­ga­ra, en­tre Pe­lai y pla­za Catalunya

ÀLEX GAR­CIA

Es­ta nue­va fru­te­ría de la ave­ni­da Mis­tral es­tá en una de las es­qui­nas más tran­si­ta­das del ba­rrio de Sant An­to­ni

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