La precariedad del empleo frena la recuperación inmobiliaria
Los contratos temporales y los bajos sueldos moderan los precios de las viviendas
La recuperación del mercado inmobiliario se inició en el conjunto del España a finales de 2014, pero sólo ha cumplido las expectativas de los inversores en Barcelona y, en menor medida, en Madrid. En el resto del país, en cambio, pese a que las transacciones han crecido este año un 14,6% respecto al año anterior, según el Instituto Nacional de Estadística (INE), los precios no despegan: de media son solo un 1,6% superiores a los de hace un año, según los últimos datos publicados por el ministerio de Fomento. Según la tasadora Tinsa, la precariedad en el empleo está frenando los precios de los pisos, y esta tendencia continuará el año que viene, para el que prevén subidas similares, de entre el 0% y el 2%.
La excepción a la estabilidad de precios de la vivienda es Barcelona, la primera ciudad en la que empezaron a subir los precios, en el segundo trimestre de 2013, y donde las alzas han sido más fuertes.Según los datos de la tasadora, ocho trimestres consecutivos de alzas han subido los precios de la capital el 19,7%, de los 2.205 euros/ m2 que era entonces el precio medio de venta de un inmueble a los actuales 2.641 euros/m2.
Jorge Ripoll, responsable del área de análisis de Tinsa, considera que “los precios en general no suben porque aunque se ha creado más empleo es precario y de bajos salarios, de forma que la población no tiene más capacidad de pago”. La situación de Barcelona (como la del centro de Madrid, donde los precios han subido desde los mínimos un 8,2%) responde a la presión de los compradores extranjeros y los inversores, que destinan los pisos a alquiler, en muchos casos a turistas. “Los centros urbanos viven un proceso de gentrificación, que atrae a compradores de alto poder adquisitivo. Pero fuera de esas zonas la situación es muy diferente”, añade Ripoll.
Según Tinsa, la recuperación económica ha afectado al mercado inmobiliario con un aumento de la demanda, porque más personas han encontrado empleo, pero en su mayoría estos nuevos asalariados han tenido que optar por el alquiler: la renta media en Barcelona ha crecido un 18% este año, según el portal Idealista, y un 14,6% en Madrid.
Estos asalariados, sin embargo, no logran acceder a una vivienda en propiedad. “No hay tanto crédito bancario como hace diez años porque muchos de quienes desean comprar una vivienda son ahora menos solventes: durante la crisis
perdieron su empleo y ahora tienen uno temporal o con un sueldo más bajo”, explica Ripoll. Esto explica, que pese al interés de la banca en dar hipotecas, el crédito hipotecario vivo sigue descendiendo: las entidades financieras han concedido un 10% más de hipotecas sobre viviendas hasta septiembre, según el INE, pero el importe medio solo ha crecido un 2,2% (es ahora de 113.000 euros), y no alcanza para cubrir las amortizaciones que realizan las familias que suscribieron hipotecas antes de la crisis. La misma estabilidad que registran los precios de los pisos hace que conseguir una hipoteca sea más difícil que antes para los nuevos asalariados. “Antes de la crisis los precios subían cada año un 20%, con lo que los bancos podían ser más flexibles, y dar créditos que superasen el 80% del precio del piso, porque sabían que al cabo de un par de años la subida de precios ya les daba ese límite de seguridad. Ahora en cambio eso no sucede”, señaló Ripoll.
Las compraventas han crecido con más fuerza que los precios: porque partían de niveles muy bajos (llegaron a caer un 90% durante la crisis), por la entrada de inversores que buscan alternativas a los bajos tipos de interés de los depósitos y a la volatilidad bursátil, y porque la recuperación económica ha devuelto la confianza a las familias que lograron mantener sus ingresos durante la crisis, pero aplazaron sus decisiones de compra por temor a que finalmente el desempleo también afectara a sus familias. El estudio de Tinsa prevé que las transacciones mantengan también este ritmo de aumento el año que viene, y se vendan en España entre 520.000 y 545.00 viviendas. Y que las hipotecas mantengan también su ritmo actual de aumento, de cerca del 10%, hasta las 425.000 o 450.000 operaciones, inferior al aumento de las compraventas porque un buen porcentaje de inversores compran al contado.
La fuerza de la demanda de familias acomodadas y de inversores ha aumentado el interés por la vivienda nueva, pero como casi no hay promociones a la venta sus precios se han disparado (un 20%) en el último año en Barcelona, hasta cerca de 6.000 euros/m2, según la inmobiliaria Coldwell Banker. “El rápido agotamiento de los pisos de nueva construcción puede originar a corto plazo una nueva burbuja inmobiliaria en la ciudad”, aseguró la consultora. En el mismo sentido, Ripoll reclamó medidas para acelerar las nuevas promociones, que ahora tardan más de dos años en llegar al mercado. “Tramitar los permisos más rápido, incorporar nuevas tecnologías, o prefabricar algunos espacios permitirían acabar las promociones más deprisa. Eso, en un momento en el que los inversores penalizan el riesgo y exigen primas elevadas para asumirlo, permitiría reducir los precios” señala Ripoll.
En Barcelona los precios suben desde 2013 y hay una demanda en el segmento alto por falta de promociones