Una larga digestión
Las ciudades y costas secundarias siguen en crisis, pero faltan pisos en las capitales
Aunque el número de pisos sin vender va descendiendo poco a poco, una década después del estallido de la burbuja inmobiliaria aún están vacías 324.000 viviendas nuevas construidas en los años del boom, según el Informe del mercado residencial en España elaborado por Servihabitat.
Una década después del estallido de la burbuja inmobiliaria a cierre del año aún quedarán por vender 324.000 viviendas nuevas construidas en los años del boom, según el Informe del Mercado Residencial en España elaborado por Servihabitat. El stock de viviendas sin vender va descendiendo poco a poco: se redujo un 18,6% el año pasado, hasta las 394.000 viviendas y las ventas se están acelerando este año, de forma que se prevé que se reduzca un 17,8% adicional. “Queda stock en las zonas donde no ha habido demanda de vivienda durante los últimos años. Pero las compras están aumentando y en la mayoría de las zonas se podrá llegar a un stock técnico, propio de un mercado sano, en pocos años, señala Julián Cabanillas, consejero delegado de Servihabitat.
El informe que elabora la firma señala que la mayoría de las viviendas sin vender se concentran en las dos Castillas, la Rioja, la Cornisa Cantábrica, Murcia y la Comunidad Valenciana. “En algunos pueblos de Toledo, con grandes desarrollos de vivienda que multiplicaban por cuatro o por cinco la población local, es difícil pensar que esa vivienda pueda absorberse y quizás las promociones que se quedaron a medias finalmente tengan que demoler”, reconoce. Según Cabanillas, el stock técnico se situaría en el entorno de las 165.000 viviendas.
La absorción de las viviendas nuevas se está produciendo de forma muy heterogénea. En Andalucía, donde se venderán este año 90.000 viviendas, quedan por vender 35.000 pisos del boom, “que se absorberán en un par de años”. En la Comunidad Valenciana, en cambio, con un stock de 100.000 viviendas sin vender, las ventas son de solo 60.000, por lo que las viviendas sin vender no se absorberán hasta dentro de 5 o 6 años.
La situación, asegura Cabanillas, es muy diferente en Catalunya, donde quedan menos de 10.000 viviendas nuevas por vender por lo que a su juicio “el mercado está ya bastante normalizado”. A su juicio, sigue habiendo “zonas deprimidas, específicas y muy localizadas”, como zonas de Lleida, del sur de Tarragona, de Terrassa o Salt. En cambio, Barcelona está “por debajo del stock técnico, lo que está provocando que haya una falta de vivienda, de nuevas promociones y de suelo que está tensionando los precios y expulsando a la población local”. Las diferencias entre zonas responden a su juicio a que “tienen menos atractivo para la demanda y esto es un factor estructural que se mantendrá”.
Según los datos del servicer ,la compraventa de viviendas crecerá más de un 17 % en Catalunya este año, superando las 78.250 unidades vendidas, mientras en el conjunto de España se alcanzarán las 465.000 operaciones, con un aumento del 15,2%. y
El mercado “muestra claros signos de recuperación”, señala el informe, lo que se ha reflejado en los plazos de venta: han bajado a siete
meses para la vivienda habitual, mientras supera “ligeramente” los nueve meses para las viviendas turísticas. En el perfil de los compradores, Servihabitat destaca que la edad de los compradores de primeras residencias oscila entre los 36 y 45 años, mientras que quienes compran viviendas vacacionales son más mayores, predominando la franja de edad de entre los 46 y 55 años.
El informe atribuye la recuperación inmobiliaria a una mayor estabilidad laboral, el aumento de los ingresos de los hogares, una mayor concesión de crédito hipotecario y el incremento de la demanda por inversión: supone el 20% de las transacciones en la vivienda habitual y el 22% de las ventas de viviendas vacacionales. “Los bajos tipos de interés han convertido a la inversión en vivienda en una opción muy atractiva, porque un alquiler ofrece al comprador rentabilidades brutas de entre el 4,5% y el 5,5%”. A su juicio el nivel de demanda inversora no desestabiliza al mercado porque “en buena parte esas viviendas se destinan al alquiler, para el que existe una demanda muy fuerte”.
Servihabitat destaca que la reactivación de la actividad promotora se está produciendo de forma “moderada”, aunque con especial vigor en Madrid y Barcelona, en otras ciudades de más de 300.000 habitantes y en Baleares, la Costa del Sol y la Costa Blanca. Según las estimaciones de Servihabitat, 2017 acabará con un total de 48.500 viviendas terminadas, un 20,2% más que en el mismo periodo del año anterior. Los proyectos visados, por su parte, terminarán con casi 116.000 unidades, lo que supone un avance del 25,9%.
La presión de la demanda está impulsando los precios al alza, aunque según Servihabitat las subidas son moderadas y no homogéneas: la firma espera un incremento medio del 4,1% para este año, con alzas significativamente mayores en Madrid y Barcelona.
Esta presión se está trasladando al mercado del alquiler, donde existe una fuerte demanda y una oferta suficiente de inmuebles para cubrirla, señala. Esto está tensionando los precios, con subidas medias de entre un 4% y un 5% en el primer semestre, que se verán incrementadas de nuevo, entre el 2,5% y el 5 % en el segundo.
CATALUNYA, NORMALIZADA Incluso en las zonas más deprimidas las viviendas se venden ya a buen ritmo TIRÓN INVERSOR Compradas el 20% de las viviendas urbanas y el 22% de las segundas residencias