Condiciones más claras y delimitadas para contratar una hipoteca
La nueva ley abarata la amortización anticipada y el cambio de tipo variable a fijo
Empujados por la necesaria transposición de una directiva europea y el alud de varapalos judiciales, el Gobierno modifica las reglas de juego de las hipotecas. La clarificación del proceso y el abaratamiento de las algunas cláusulas más habituales guían, según el Ministerio de Economía, las principales novedades introducidas en el anteproyecto de ley de crédito inmobiliario que ayer remitió al Consejo de Estado. Estas son algunas de las principales novedades que presenta la reforma hipotecaria.
Dos propuestas. Las entidades bancarias tendrán que especificar a sus clientes por escrito qué oferta de hipoteca le hacen si sólo se contrata el préstamo y cuánto le costará cada uno de los productos que le ofrecen –seguro vida, seguro del hogar, tarjetas...– para que las condiciones de su hipoteca mejoren.
Dos visitas al notario. El banco ha de proporcionar al cliente, al menos una semana antes de firmar, documentación sobre la oferta, que recoja las “cláusulas sensibles” y estimaciones de evolución de los tipos de interés. La información ha de detallar también qué gastos corresponden al consumidor y de cuáles se hace cargo la entidad. Con toda la documentación, el cliente debe acudir dentro de ese plazo de siete días a un notario, quien le asesorará gratuitamente sobre los términos del contrato y atenderá sus dudas. Además, el notario ha de acreditar con un acta que ha recibido la información necesaria y la entiende. Este documento es imprescindible para suscribir la hipoteca. Después de la firma, notarios y registradores no podrán inscribir dicho préstamo si incluye cláusulas abusivas.
Registro de cláusulas no autorizadas. Habrá un listado que recogerá las condiciones hipotecarias consideradas abusivas por sentencia firme. Esta lista ha de ser consultada por notarios y registradores para comprobar la legalidad del contenido del contrato, todo ello antes de inscribir cualquier préstamo a la vivienda. También se “refuerza” el régimen sancionador, ante sus nuevas responsabilidades.
Incentivo al paso de hipotecas de tipo variable a fijo. Si el cliente quiere cambiar su hipoteca de tipo de interés variable a fijo, el banco tendrá derecho a recibir una comisión máxima del 0,25% del capital prestado, siempre y cuando esta modificación de las condiciones se produzca en los tres primeros años desde la constitución del préstamo. Esta comisión es igual tanto en el caso de quedarse en el mismo banco como en el de escoger otra entidad. Además, los aranceles notariales y registrales para inscribir en escritura pública las nuevas condiciones del préstamos serán más bajos. Según explican fuentes del Ministerio de Economía, se beneficiarán de una bonificación del 90%.
Amortización anticipada total o parcial. Con la nueva ley, y tal y como fija la directiva europea, el consumidor podrá amortizar en cualquier momento toda o parte de la deuda que mantiene con el banco. En el caso de las hipotecas a tipo variable, la entidad sólo cargará una comisión en los cinco primeros años de vida del préstamo: hasta del 0,5% hasta los tres primeros años y hasta del 0,25%, entre el tercer y el quinto año. Para los que tienen contratado un préstamo con tipo de interés fijo, será como máximo del 4% en los diez primeros años y del 3%, a partir de entonces. Para este tipo de contrato, en la actualidad se establece una compensación por riesgo de interés sin límite, de la que ya habían advertido algunos expertos. En todos los casos, resaltan en Economía, se producirá una sensible rebaja porque en la actualidad la compensación se calculaba en función del capital pendiente de amortizar y, con la aprobación de la ley, será sobre el amortizado.
Ejecución por impago. Hasta ahora, si alguien no pagaba tres cuotas de su hipoteca se podía poner en marcha el proceso de ejecución –primer paso para un desahucio–. El nuevo texto establece que, en la primera mitad de años de vigencia del préstamo, el banco resolverá el contrato después del impago de mensualidades que superen el 2% del capital concedido o nueve cuotas mensuales. En la segunda mitad, el impago ha de ser equivalente al 4% del capital concedido o doce cuotas mensuales.
Intereses de demora. El texto fija el recargo que se ha de pagar por incumplir los plazos de la hipoteca. En concreto, será tres veces el interés legal del dinero durante el periodo en el que se reclame el impago.
Préstamos en moneda extranjera. Siguiendo los parámetros de la normativa europea, la reforma reconoce el derecho del consumidor a convertir en todo momento su deuda de una moneda extranjera al euro.
Contrato tipo. Queda para un posterior desarrollo normativo la confección de un modelo de contrato de hipoteca sencillo y de fácil comprensión, que se podrá utilizar si las partes lo deciden.
También los autónomos. La nueva ley de crédito inmobiliario va más allá de la regulación comunitaria e incluye como beneficiario de la protección fijada no sólo a los consumidores finales, sino también a los autónomos.
Aplicación. El anteproyecto de ley llega ahora al Consejo de Estado. Una vez cuente con su dictamen y los del resto de órganos de consulta, el Gobierno lo aprobará en Consejo de Ministros. Fuentes gubernamentales confían en que este visto bueno llegue a principios de otoño. Entonces, comenzará el trámite parlamentario y el Ejecutivo, sin mayoría suficiente, tendrá que negociarlo con otros grupos. En todo caso, buena parte de los cambios de las condiciones se aplicarán a los préstamos que se suscriban una vez sea aprobada la ley.
¿La reforma encarecerá las hipotecas? Durante los meses que ha durado el proceso de elaboración del anteproyecto de ley, el sector bancario ha apuntado el riesgo de que estos cambios acaben encareciendo los préstamos inmobiliarios en España. Desde Economía defienden que la reforma ha de ayudar a reducir la elevada litigiosidad por contratos hipotecarios y, además, “no debería” tener un impacto negativo en el coste de los préstamos.