Las grandes promotoras estudian fusiones para conseguir más suelo
Los fondos accionistas impulsan la concentración de un sector muy atomizado
Las grandes promotoras españolas están empezando a estudiar ya operaciones corporativas impulsadas por la necesidad de conseguir más suelo edificable, ahora muy escaso en las grandes ciudades, explicó Alberto Valls, socio director de Real Estate en Deloitte España. “Las cinco mayores promotoras de España construyen el 6% de las viviendas del país, algo muy distinto a lo que sucede en la mayoría de Europa: en Francia promueven el 42% de las viviendas y en Gran Bretaña el 39%, por ejemplo”. La atomización del sector promotor, señala Valls, existía también antes de la crisis, “pero entonces los grandes accionistas de esas empresas eran familias o bancos y ahora son fondos, que buscan tener plataformas más grandes, porque tienen economías de escala, y equipos gestores locales”.
Según los datos remitidos a la CNMV la mayor promotora de España es Neinor Homes, que prevé comercializar 5.200 viviendas este año, de las que sólo acabará un millar. Les siguen Metrovacesa, con 4.000 viviendas comercializables este año y Aelca con 3.777 en un mercado en el que el año pasado se construyeron unas 70.000 viviendas.
Con la crisis, el número de empresas promotoras con más de 10 empleados se han reducido un 53%, de 901 hasta sólo 420, pero el 80% de ellos tiene menos de 5 obras en marcha.Con la recuperación económica se está revitalizando también el tejido promotor, con la aparición de nuevas empresas, señala Gonzalo Gallego, socio de inmobiliario de la consultora.
Según el “Manual del desarrollo residencial”, que ha elaborado Deloitte sobre las claves financieras del sector, la concentración de las promotoras permite también aumentar el reconocimiento de marca de las empresas y le da acceso a nuevas fuentes de financiación: en estos momentos, en que la banca apenas financia el 50% del valor del suelo, un mayor tamaño permite incorporar nuevos accionistas y da acceso al mercado de capitales mediante la emisión de deuda corporativa, por ejemplo.
En cambio, explica Gallego, las empresas más pequeñas están buscando alternativas financieras para la compra de suelo, desde incorporar socios a las promociones a colocar deuda privadamente a inversores, como family offices, que buscan mayores rendimientos que los que ofrece ahora la renta fija.
La firma Deloitte destaca que la situación del sector en España es además de una demanda insatisfecha: se considera que una demanda estructural equilibrada estaría entre las 120.000 y 150.000 viviendas iniciadas al año, muy por debajo de las 800.000 que se iniciaban en el 2007, pero prácticamente el doble de la producción actual del sector. Según la consultora, en todo el Estado hay 2.305 promociones en marcha, con 116.000 viviendas, el 78% de ellas en 10 provincias: Madrid (599 promociones), Barcelona (375) y Málaga (169) encabezan el ranking.
Según Gallego, “los nuevos operadores se están centrando en los puntos con mayor demanda inmobiliaria y donde pueden hacerse desarrollos más grandes”, de forma que en Madrid, Málaga, Sevilla y Zaragoza la promoción media tiene más de 60 viviendas, mientras en Barcelona, donde tiene mucho peso la rehabilitación de edificios céntricos, sólo 34. “Hay puntos en la costa con alta demanda inmobiliaria que son una oportunidad para los promotores locales”, señala. A su juicio, esos promotores pueden encontrar aún suelo entre el 30% y el 50% más barato que antes de la crisis, que les permita tener márgenes mayores (del 18% frente al 12% en las promociones del centro de la ciudad). “En esas ubicaciones, sin embargo, la banca es muy reacia a financiar suelo finalista, a diferencia de lo que sucede en Barcelona, donde sí se acredita que hay demanda de vivienda en la zona”, señala.
Las 5 promotoras más grandes construyen el 6% de las viviendas del país, mientras en la UE rondan el 40%