El lastre del ladrillo
España lidera las ventas de carteras de hipotecas morosas en Europa
Según un estudio inmobiliario elaborado por la consultora Evercore, España lideró el año pasado la venta de carteras de hipotecas morosas en Europa, con el traspaso de créditos con un valor nominal de 50.758 millones de euros.
España lideró el año pasado la venta de carteras de hipotecas morosas en Europa, con la venta de créditos con un valor nominal de 50.758 millones de euros (de los 104.000 millones que se traspasaron en toda Europa), según el estudio sobre el inmobiliario problemático elaborado por la consultora Evercore. En el 2017 el Santander, con la venta del ladrillo del Popular a Blackstone por 30.000 millones de euros, y BBVA, con la venta de una cartera de 13.000 millones a Cerberus, se situaron entre los cinco mayores vendedores de Europa. “Es previsible que este año y el que viene volvamos a ser líderes en la venta de inmuebles adjudicados e hipotecas morosas” señala Íñigo Laspiur, director de Finanzas Corporativas de la consultora CBRE. “Ahora mismo ya hay carteras en venta por más de 8.000 millones”.
Durante los primeros años de la crisis financiera, fueron las entidades de Irlanda y Gran Bretaña quienes lideraron la venta de activos inmobiliarios adjudicados, pero ahora han tomado el relevo los bancos españoles e italianos (líderes en operaciones en el primer trimestre de este año). “La regulación del BCE, que dispara las provisiones y sobre todo las directrices contables que les obliga a aumentar las dotaciones de capital, están acelerando las ventas de los activos tóxicos”, señala Laspiur. Las ventas, además, se ven impulsadas por la recuperación del mercado inmobiliario y por el alto nivel de provisiones que ya han realizado los bancos. “En la mayoría de ventas las entidades bancarias ya ganan dinero, o al menos no pierden”.
Laspiur explica que a esto contribuye que los fondos están aceptando precios más altos por el ladrillo tóxico español: si en el 2013, cuando la Sareb empezó las primeras ventas en bloque, exigían retornos del 15% anual para comprar los activos, ahora las rentabilidades han bajado hasta apenas el 8% cuando compran créditos hipotecarios sobre inmuebles de calidad.
Las ventas de carteras de activos, por su gran tamaño, están en manos de muy pocas entidades. “Solo Blackstone, Cerberus, Apollo y Lone Star pujan por carteras de más de 5.000 millones de euros, mientras que en operaciones más pequeñas están también muy activas firmas como Bain Capital, Oaktree o el Deutsche Bank”, señaló Laspiur. Esta falta de competencia permite a los fondos comprar inmuebles a un precio muy por debajo del de mercado. “No es sólo por una cuestión de tamaño –añade–. Los fondos asumen el riesgo de gestionar las deudas (con una negociación con el deudor o en los tribunales) para acceder a la propiedad del inmueble. Es un proceso sofisticado, que atrae a pocas empresas”. Para las entida-
des financieras, sin embargo, “la venta de activos adjudicados y créditos morosos en grandes paquetes les permite acelerar su saneamiento y liberar recursos, porque vendiéndolos uno a uno tardarían años”.
Laspiur señala que el 2017 marcó un punto de inflexión en la estrategia de los bancos de desinvertir en el ladrillo. “Antes se estaban haciendo operaciones pequeñas. Sareb, por ejemplo, el más activo, ha hecho más de 30 ventas, seguido por el Sabadell, CaixaBank y Bankia. El año pasado, sin embargo, Santander y BBVA crearon un vehículo (una sociedad) al que aportaron sus activos malos, y lo vendieron quedándose una participación minoritaria, lo que les permite a la vez desconsolidar los activos y retener parte de la propiedad para beneficiarse de las subidas de precios que está viviendo el mercado inmobiliario”, señala Laspiur. “Es una fórmula muy buena, y creo que vamos a ver más operaciones este año”. A su juicio, serán la Sareb, CaixaBank y Sabadell las entidades que van a liderar las ventas del ladrillo este año.
En conjunto, las entidades financieras del sur de Europa concentran ahora el grueso de los inmuebles adjudicados y créditos morosos de Europa, según los datos de la consultora Evercore, que prevé que este año se cierren operaciones por valor de unos 80.000 millones, con España de nuevo a la cabeza (en estos momentos supone el 78% de las carteras en venta en Europa, según la consultora). España, recuerda Íñigo Laspiur, empezó la limpieza del ladrillo de las entidades financieras en el 2013, tarde respecto a los países anglosajones, pero antes que Italia o Grecia, que apenas han empezado. “Los grandes fondos miran al sur”, señala. Los italianos Monte de Paschi y Banca Marche estuvieron ya el año pasado entre los vendedores más activos, mientras que en Grecia los cuatro grandes bancos están bajo presión de las autoridades comunitarias para acelerar su saneamiento.
Solamente Blackstone, Cerberus, Apollo y Lone Star pujan por carteras de más de 5.000 millones