TRANSPORTE & LOGÍSTICA
Prologis Iberia suma más de 17 años de experiencia en promoción y gestión de inmuebles logísticos en España. Como expertos en activos inmobiliarios para la industria logística, nos hablan de la situación actual de los alquileres logísticos en nuestro país
¿Nos encontramos ante una burbuja inmobiliaria en el alquiler de inmuebles logísticos? Lo cierto es que se están alcanzando niveles de ocupación anteriores a la crisis, aunque los precios, por el momento, no llegan a los picos anteriores. Sin embargo, desde Prologis Iberia apuntan a una posible próxima subida en los precios del alquiler logístico, incluso por encima de los niveles anteriores a la crisis, provocada por la cada vez menor disponibilidad de inmuebles.
¿De qué forma ha aumentado el porcentaje de ocupación de instalaciones logísticas en lo que llevamos de 2018?
Las cifras de ocupación se han mantenido, y no porque la demanda se haya estabilizado, sino debido a que han salido al mercado nuevos productos, como nuestra primera promoción en Prologis Park San Fernando en Madrid, que ha sido absorbida en su totalidad al poco tiempo de finalizar su construcción.
¿Se están alcanzando niveles anteriores a la crisis?
En cuanto a niveles de ocupación, sí; pero en lo que respecta a los niveles de precios de alquiler, aún estamos un 15-20 % por debajo respecto a cómo estaban en el pico del ciclo anterior. Los precios estaban contenidos principalmente por la compresión de las tasas de capitalización. Pero una vez que tienden a estabilizarse, se minimiza la disponibilidad de inmuebles y aumenta el precio del suelo, irremediablemente los precios de alquiler tenderán a subir a mayor velocidad de lo que lo han hecho hasta ahora, posiblemente por encima del pico anterior, como sucede actualmente en muchos mercados europeos.
Debido a la creciente demanda, los precios continúan al alza. ¿Temen una burbuja inmobiliaria en los suelos y naves destinados a la logística?
Esperamos que eso no suceda y que el precio del suelo se contenga. Y para que eso suceda, es necesario que las administraciones públicas racionalicen la generación y puesta a disposición de suelo al promotor privado, con el fin de evitar este tipo de burbujas que son muy dañinas para la economía doméstica.
Las administraciones públicas tienen que facilitar la creación de suelo a precios competitivos. Esto es vital para la sostenibilidad futura del sector. Para competir con otros países y atraer mayor actividad logística e industrial a España, es necesaria una política pública de desarrollo de suelo que nos permita competir en mejores condiciones.
¿Qué diferentes servicios están ofreciendo a sus clientes como partner inmobiliario especialista en activos inmobiliarios para la industria logística?
En primer lugar, ofrecemos calidad, tanto en nuestros inmuebles como en el servicio que prestamos durante la estancia de los clientes en ellos. Tenemos más de 17 años de experiencia en la promoción y gestión de inmuebles logísticos en España, y durante esos años siempre hemos buscado adaptarnos para satisfacer las necesidades de nuestros clientes, así como innovar constantemente para ofrecerles el mejor producto tanto en calidad como en eficiencia, acompañado siempre del mejor servicio de gestión.
La búsqueda de la excelencia está dentro de nuestro ADN. Recientemente hemos introducido el concepto Eegle, a través de una aplicación que hemos desarrollado en partnership con una consultora tecnológica, con la que fácilmente, desde un dispositivo móvil, se puede gestionar la operativa y mantenimiento de las instalaciones que conforman un inmueble.
Asimismo, ofrecemos un servicio inmediato de respuesta a nuestros clientes ante cualquier incidencia que pueda ocurrir, siguiendo los procedimientos establecidos en la ISO 9001 vigente para dichos servicios. Recientemente hemos introducido también el concepto del Clear Lease en nuestros contratos de alquiler, al que cada día se adhieren nuestros clientes y que simplifican al máximo el ejercicio de reconciliación de gastos y evitan incertidumbres en sus presupuestos anuales.
Con presencia en 19 países, ¿qué ventajas obtienen sus clientes de estas sinergias internacionales?
El hecho de ser Prologis una empresa global en un mundo más globalizado nos ha facilitado el hecho de captar nuevos clientes, mantenerlos y crecer con ellos en otros países donde operamos. Si un cliente en Alemania o en Japón tiene una muy buena experiencia con Prologis en esos países –ya sea por la calidad de nuestros inmuebles, la relación calidad-precio o el servicio que prestamos, por ejemplo–, normalmente querrá repetirla si desea establecerse o crecer en España o en cualquier otro de los otros 19 países donde tenemos presencia.
Habiendo promovido alrededor de 900.000 metros cuadrados de inmuebles y con otros 80.000 en desarrollo, ¿en qué aspectos considera que Prologis ha sido una empresa innovadora dentro de su sector?
Desde que Prologis entró en Europa en 1997, en cada uno de los países donde hemos accedido y desarrollado nuestras promociones, nos hemos convertido en la referencia a seguir. Antes de diseñar o promocionar cada inmueble que desarrollamos, nos ponemos en el lugar de nuestros clientes para tratar de comprender lo que ellos querrían. En esta dirección, trabajamos para que cada inmueble cuente con la mayor calidad, eficiencia energética, funcionalidad, confort, durabilidad y prestaciones para nuestros clientes, independientemente del coste de llevar a cabo esas ideas.
¿Cuáles son las pautas que siguen en la búsqueda de suelo para la industria logística?
Para nosotros es objetivo cualquier ubicación próxima a una masa crítica de consumo o producción, o bien cercana a importantes infraestructuras intermodales o varios nudos terrestres con conexiones directas a las arterias principales de transporte en Europa. Fuera de cualquiera de estos parámetros, no es estratégico para nosotros.
¿De qué forma está afectando la explosión del e-commerce?
En primer lugar, el e-commerce permite una mayor actividad logística y demanda de inmuebles y empleo con relación directa al mismo. En los últimos años una media del 30 % de las operaciones de alquiler en España tiene relación directa o indirecta con el ecommerce, lo que ha provocado que el sector inmobiliario logístico sea de los primeros en recuperarse de la crisis.
Y, por otro lado, ha atraído mucho capital inversor que antes no invertía en nuestro sector, o bien tenía otras preferencias de inversión. Hoy en día la gran mayoría de los fondos de inversión tienen en cartera activos logísticos, y esto es gracias al boom del e-commerce. Esto ha propiciado que, actualmente, la valorización de los inmuebles logísticos se encuentre en niveles récord e impensables hace tan solo 5 años.
“Para atraer mayor actividad logística e industrial a España, es necesaria una política pública de desarrollo
de suelo que nos permita competir en mejores condiciones”
“En los últimos años, una media del 30 % de las operaciones de alquileres logísticos en España tiene relación directa o indirecta con el e-commerce”